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沈昕:房租大涨了吗?其实租房很难赚钱!

近几天,关于少数城市租金大涨,租房运营机构恶性抢房源等新闻报道较多。北京市住建委也为此约谈自如、相寓、蛋壳公寓等。
正好,上个月,易居研究院发布了一份由老杨指导、研究员沈昕凡执笔的《50城租金收益率研究》报告。分享给大家,看看中国主要城市租金与租金收益率变化。
 
文 | 沈昕
 
房屋租金收益率,是指一套房屋的年租金收入与房屋价值的比值。租金收益率是衡量投资收益的重要指标之一。商品具有使用价值和价值,使用价值决定价值,价格反映价值,但有时候价格会偏离价值中枢,比如房价在某些时间会过高,出现泡沫。租金反映房屋的使用价值,是市场的真实需求。因此可以通过租金收益率来反映房租与房价的偏离度。
 
一、50城租金收益率概况
 
今年2季度,根据城市房产网的数据,50个典型城市租金收益率为2.6%,环比增加1%,同比减少6%。租金收益率环比小幅上涨,这是由于2季度环比房价涨幅小于租金涨幅。而同比数据下跌是由于2季度同比房价涨幅过大,租金上涨速度小于房价上涨速度。从2017年3季度以来,50个典型城市租金收益率一改之前连续5个季度的下滑趋势,渐趋平稳。
 
 
二、三类城市租金收益率比较
 
从2016年2季度以来,二线城市和三线城市的租金收益率较为接近,从2016年2季度的3.4%下降到2017年3季度的2.7%左右,2017年3季度至今一直维持在2.6%~2.8%,走势较为平稳。相比于二线城市和三线城市,一线城市的租金收益率更低,从2016年2季度的2.0%下降到2017年1季度的1.5%,2017年1季度至今维持在1.5%~1.7%左右,走势较为平稳。
 
2018年2季度,4个一线城市的平均租金收益率为1.7%,环比上升9%,同比上升8%,2016年2季度以来首次同比环比均上升;31个二线城市平均租金收益率为2.6%,环比上升1%,同比下降6%,环比由降转升,同比跌幅较前几个季度收窄;15个三线城市租金收益率为2.8%,环比持平,同比下降6%,跌幅较前几个季度收窄。
 
 
具体城市看,北上广深4个城市环比增幅分别为4%、10%、8%和16%,同比增幅分别为24%、7%、-3%和9%。这4个城市的租金收益率相比于去年同期,仅广州小幅下降,北上深均上升。
 
尤其北京租金收益率同比大幅上涨24%,这是由于北京今年2季度房价同比下降3%,而房租则同比上涨20%。缘于政府严厉的限购政策和限价政策,预计未来一年一线城市房价将趋于平稳。而随着近一年来一线城市增加租赁住房用地的供应,预计未来3~5年租赁住房的供应规模将有较大的提升,租金也将趋于稳定。
 
 
 
三、50城租金收益率排序
 
对今年2季度全国50个典型城市租金收益率进行排序。从排行中可以看出,排名前3位的城市租金收益率达到4%及以上,这3个城市分别为哈尔滨(4.3%)、西宁(4.3%)、韶关(4.0%),他们是东北或西部的弱二线城市和三线城市,近几年整体房价涨幅不大,并且租金稳步上涨,租金上涨幅度与房价上涨幅度差不多,因此租金收益率较高。
 
租金收益率最低的5个城市分别为厦门(1.2%)、三亚(1.4%)、福州(1.6%)、石家庄(1.6%)和青岛(1.6%),它们的房价水平远超租金水平,并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。厦门本轮以来房价涨幅巨大,积累了一定的泡沫,租金涨幅远小于房价涨幅,因此租金收益率从2016年2季度来一直维持在50城中最低水平。
 
 
对2季度全国50个典型城市租金收益率的环比增幅进行排序。从排行中可以看出,增幅较大的5个城市分别为深圳、天津、合肥、成都和上海。这几个城市的租金均环比增幅较大,而房价环比基本持平,因此导致了租金收益率的上升。
 
从环比跌幅数据看,包括西安、海口、宜昌、乌鲁木齐和温州等城市有明显下跌。对于西安、海口和宜昌来说,之所以租金收益率下滑,和房价快速上涨不无关系。
 
对2季度全国50个典型城市租金收益率的同比增幅进行排序。从排行中可以看出,增幅较大的5个城市分别为天津、北京、合肥、石家庄和厦门。天津、北京和合肥的租金均有20%左右的同比涨幅,租金涨幅远高于房价涨幅导致租金收益率同比增幅较大。
 
从同比跌幅的数据看,同比跌幅最大的5个城市为西安、海口、贵阳、青岛和烟台。这主要是由于这5个城市在过去一年的房价上涨幅度超过租金上涨幅度太多,从而导致了租金收益率下降。
 
 
四、50城租金收益率趋势
 
从Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率来看,2017年伦敦3%左右,纽约4.7%左右,洛杉矶5.7%左右,东京4.3%左右,大阪6.0%左右,与之相比我国部分城市的租金收益率处于较低水平,说明我国租金与房价的背离度较高。
 
我国部分城市长期以来租金收益率较低,这主要是由于房价涨幅过大,租金上涨速度小于房价上涨速度。而租金反映房屋的使用价值,是市场的真实需求,房价与租金背离,说明房价存在一定程度的泡沫。所以从租金收益率的角度来看,现有的调控政策短期内不应该放松,房地产调控仍需高压。5月19日住建部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,首次提出“稳房价和控租金并举”,预计未来一两年全国大部分城市的房价和房租均会趋于平稳,租金收益率也将趋于平稳。
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