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房地产依赖度排名,三亚第一!海南“去地产化”之痛!

近期,易居研究院发布了一份由老杨指导、研究员詹毅凡执笔的《经济环境与房地产研究》报告。从中,可以了解45个城市经济增速与房价的关系,以及经济对房地产的依赖度。
 
在选取的45个大中城市中,贵阳和赣州2018年上半年GDP增速排在前两位,虽然西部和中部地区的经济不如东部地区发达,但是这两个城市近年经济增长较快,持续高速发展,可是本轮房价上涨周期中贵阳的二手房房价累计涨幅只有11.3%,房价涨幅排名靠后,经济的强劲增长还未体现在房价中,因此当地的楼市在西部地区中属于潜力股。赣州的二手房房价累计涨幅在其亮眼的经济表现带动下达到了16.5%,排名靠前。
 
一线城市中深圳2018年上半年的GDP增速达到8.0%,远超北上广,位居一线城市首位。虽然本轮房价上涨周期中4个一线城市的累计涨幅相差不大,但是从长期来看,深圳的高房价具有更好的经济支撑,潜力大于北上广。
 
成都上半年的GDP增速在省会城市中排名靠前,达到8.2%,但二手房累计涨幅相对其他热点城市来说稍低,仅为11%。天津的表现则与情况相反,上半年天津的GDP增速仅为1.7%,在45个城市中排名倒数第三,但其二手房累计涨幅却高达34.4%。天津房价的上涨缺乏经济基础的支撑,蕴含的风险较大,在楼市降温时下跌压力也更大。
 
丹东上半年的GDP增速仅为1.7%,在45个城市中排名倒数第二,经济表现很不好,远低于全国的GDP增速,而经济的不景气也反映在丹东的房价上,本轮房价上涨周期中丹东的二手房房价累计涨幅仅为4.7%,可见丹东的经济增长乏力导致了房价缺乏上涨动力,当地的房地产投资价值较低。
 
然而,由于朝鲜方面的利好刺激,丹东楼市关注度短时间内大幅上升,房价涨幅多次位列国家统计局发布的70城房价指数中前三位。考虑到本次朝鲜的利好程度难以评估,且丹东的经济基础较差,目前的房价涨幅已经扭曲,超出理性范围,有较大风险,需引起警惕,防止炒作过后的快速下落。
 
另一个东北城市锦州也面临类似的问题,虽然上半年锦州的GDP增速有所反弹,达到了6.8%,但由于过去三年经济发展较差的长期拖累,成为45个城市中唯一一个房价水平仍低于2015年的城市。
 
需要指出的是,本报告中的二手房价格累计涨幅是根据国家统计局发布的《70个大中城市二手住宅销售价格指数》计算所得,由于该指数并非原始房价,且进行过平滑处理,与实际价格相比波动较小,可能会造成与实际感受不太一致的现象,但由于口径统一,可对多个城市进行横向比较。
 
在选取的45个大中城市中,2018年上半年房地产开发投资占GDP比重排名前三位的城市分别是三亚、蚌埠和海口,占比分别为73.6%、40.3%和35.3%。其中,三亚和海口均位于海南省,由于产业结构不合理,经济对房地产的依赖度过高,尤其是三亚,占比超过70%,经济对房地产的依赖度严重过高。
 
目前海南省政府已经意识到该问题的严重性,多次出台严厉调控政策,三亚对房地产的依赖在逐渐下降。
 
老杨认为:海南“去地产化”的过程,将是非常艰难的,过去依赖度太高,断奶后会饿得嗷嗷叫。今年肯定不会放松调控的,明年和后年,估计扛不住。
 
2018年上半年房地产开发投资占GDP比重排名后三位的城市分别是常德、岳阳和呼和浩特,占比分别为5.0%、5.1%和5.7%。
 
其中呼和浩特上半年经济表现低迷,房地产投资受到影响下滑严重,而常德和岳阳则是以工业为主的城市,对房地产依赖程度不高。
 
老杨认为:蚌埠、昆明、贵阳、郑州,房地产依赖度偏高,楼市低迷之后,财政收入会受到严重影响,明年后年调控也可能较早放松,不能明松,也会暗松。
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