房地产依赖度排名，三亚第一！海南“去地产化”之痛！-杨红旭的财新博客-财新网

近期，易居研究院发布了一份由老杨指导、研究员詹毅凡执笔的《经济环境与房地产研究》报告。从中，可以了解45个城市经济增速与房价的关系，以及经济对房地产的依赖度。

在选取的45个大中城市中，贵阳和赣州2018年上半年GDP增速排在前两位，虽然西部和中部地区的经济不如东部地区发达，但是这两个城市近年经济增长较快，持续高速发展，可是本轮房价上涨周期中贵阳的二手房房价累计涨幅只有11.3%，房价涨幅排名靠后，经济的强劲增长还未体现在房价中，因此当地的楼市在西部地区中属于潜力股。赣州的二手房房价累计涨幅在其亮眼的经济表现带动下达到了16.5%，排名靠前。

一线城市中深圳2018年上半年的GDP增速达到8.0%，远超北上广，位居一线城市首位。虽然本轮房价上涨周期中4个一线城市的累计涨幅相差不大，但是从长期来看，深圳的高房价具有更好的经济支撑，潜力大于北上广。

成都上半年的GDP增速在省会城市中排名靠前，达到8.2%，但二手房累计涨幅相对其他热点城市来说稍低，仅为11%。天津的表现则与情况相反，上半年天津的GDP增速仅为1.7%，在45个城市中排名倒数第三，但其二手房累计涨幅却高达34.4%。天津房价的上涨缺乏经济基础的支撑，蕴含的风险较大，在楼市降温时下跌压力也更大。

丹东上半年的GDP增速仅为1.7%，在45个城市中排名倒数第二，经济表现很不好，远低于全国的GDP增速，而经济的不景气也反映在丹东的房价上，本轮房价上涨周期中丹东的二手房房价累计涨幅仅为4.7%，可见丹东的经济增长乏力导致了房价缺乏上涨动力，当地的房地产投资价值较低。

然而，由于朝鲜方面的利好刺激，丹东楼市关注度短时间内大幅上升，房价涨幅多次位列国家统计局发布的70城房价指数中前三位。考虑到本次朝鲜的利好程度难以评估，且丹东的经济基础较差，目前的房价涨幅已经扭曲，超出理性范围，有较大风险，需引起警惕，防止炒作过后的快速下落。

另一个东北城市锦州也面临类似的问题，虽然上半年锦州的GDP增速有所反弹，达到了6.8%，但由于过去三年经济发展较差的长期拖累，成为45个城市中唯一一个房价水平仍低于2015年的城市。

需要指出的是，本报告中的二手房价格累计涨幅是根据国家统计局发布的《70个大中城市二手住宅销售价格指数》计算所得，由于该指数并非原始房价，且进行过平滑处理，与实际价格相比波动较小，可能会造成与实际感受不太一致的现象，但由于口径统一，可对多个城市进行横向比较。

在选取的45个大中城市中，2018年上半年房地产开发投资占GDP比重排名前三位的城市分别是三亚、蚌埠和海口，占比分别为73.6%、40.3%和35.3%。其中，三亚和海口均位于海南省，由于产业结构不合理，经济对房地产的依赖度过高，尤其是三亚，占比超过70%，经济对房地产的依赖度严重过高。

目前海南省政府已经意识到该问题的严重性，多次出台严厉调控政策，三亚对房地产的依赖在逐渐下降。

老杨认为：海南“去地产化”的过程，将是非常艰难的，过去依赖度太高，断奶后会饿得嗷嗷叫。今年肯定不会放松调控的，明年和后年，估计扛不住。

2018年上半年房地产开发投资占GDP比重排名后三位的城市分别是常德、岳阳和呼和浩特，占比分别为5.0%、5.1%和5.7%。

其中呼和浩特上半年经济表现低迷，房地产投资受到影响下滑严重，而常德和岳阳则是以工业为主的城市，对房地产依赖程度不高。

老杨认为：蚌埠、昆明、贵阳、郑州，房地产依赖度偏高，楼市低迷之后，财政收入会受到严重影响，明年后年调控也可能较早放松，不能明松，也会暗松。

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