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杭州楼市,终于可以发布红警了!

2018年3月时,老杨曾想一篇关于杭州的楼市分析。

结果,后来杭州实行摇号,反而助涨了市场情绪。

老杨一看这架式,不敢写了。杭楼,太强势了呀。

要写专城分析,只有写写市场转向,才有意义嘛。

今天,老杨终于再次鼓起勇气,坚定的向杭州楼市发布:红色预警!

杭州二手房价格,即将迎来下跌拐点!

由多翻空,六大理由

理由之一:调控政策紧缩

4月以来,多地收紧调控,其中海南、成都、长沙最为严厉,包括杭州在内的诸多城市,程度不一的加码调控,比如杭州对于企业限购住宅。

尤其是,6月28日,七部委联合下发通知,力度空前的整顿市场秩序,公安部与司法部都出动了,效果值得期待。

理由之二:房地产融资收紧

近期,国务院会议提出,积极的财政政策更加积极,稳健的货币政策松紧适度,保持流动性合理充裕。加之今年以来三次定向降准,以及中期借贷便利的净投放,很多人认为货币再次大放水。

其实,货币只是稳中略松,且定向小微企业、实体经济。而房地产信贷与融资,不管个人端还是房企端,不仅没有放松,反而进一步收紧。开发商资链快速趋紧。部分房企已经内部发文,要求各地分公司加紧卖房、回笼资金。个别大中型房企,已到了被迫变卖股权的地步!

而且,虽然央行的基础货币有所放水,但金融机构的存款货币M2M1仍在继续下滑,今年上半年社融增速也明显小于去年。

理由之三:地价下跌

众所周知,地价是推高房价的主要动力。

下图是全国新房成交均价涨幅与全国地价涨幅,过去多年,地价涨幅总体明显超过房价涨幅,2013年以来尤甚!

过去两年,每当一个城市出现一个地王,市场情绪就会高涨一波,地王周边的卖房业主,就会把挂牌价提高一大截。

然而,近两个月,杭州地市突然降温了。甚至连优质宅地,参拍房企家数也大幅减少,成交溢价率很低,部分地块的楼面价,较同区域之前地块,有所下跌。

尤其是,昨天,7月有30日,萧山一幅宅地,被旭辉低价获得,楼面价相比周边地价,下跌了几千元!

地价下跌,自然会打击市场情绪,未来几个月将传递到新房与二手房价格。

理由之四:成交量下跌

新房受到限制,成交量容易失真。二手房成交量可以测量市场温度,而且成交量是价格的先行指标。

杭州二手房成交量,16年爆量,最高峰出现在17年二季度,17年下半年明显缩量,市场略有降温。但18年3月开始反弹,5月量能很高,但6月下滑,7月测算出来的数据,继续下滑。

客观来看,当前杭州量能仍强于南京、武汉、成都等强二线。但老杨预计,自此进入量缩通道!下半年与明年,量能都难以强反弹了。

理由之五:热门二线陆续降温中   

房地产短周期、房地产板块轮动、房地产中周期,这三个因素叠加在杭州身上,导致杭州楼市成为过去一年全国最热的楼市。

然而,盛筵总有散场的时候,因为其他类似的热门城市,陆续降温中。比如,2017年,热度仅次于杭州的武汉、成都、长沙、济南等,近期二手房都已转跌。

涨跌有先后,但市场情绪会传染。杭州,二手房价格,正处高位,下跌前夜!

理由之六:看图说话,强弩之末

上述五条理由,是从不同视角,推测房价变化。

下图,拉出一条杭州二手房价格走势图,看图说话吧。

本轮上涨,从2016年2月94,涨至2018年7月194,总涨幅为106%。

这也只是价格指数,实际价格涨幅应更大些。

其中,2017年下半年,价格略有盘整,正好对应着成交量收缩。

2018年春节之后,再涨一波,正好对应着成交量反弹。

7月中下旬,价格显现盘整之态。

老杨预计:7月8月9月,属于筑顶阶段,接下去应进入下跌通道。

就在此时,不再等待,老杨正式对杭州房价下跌,发布红色预警!

2016年,针对热点城市,老杨创新性的推出了房价下跌四级预警系统。其内涵是:

四级:蓝色预警:市场偏热,房价涨速过快,后市涨势将放缓。

三级:黄色预警:市场过热,房价上涨减速,后市涨势将进一步放缓。

二级:橙色预警:市场温和,房价上涨减速,后市涨势将进一步放缓。

一级:红色预警:房价接近停涨或开始高位盘整(对应70城中深圳房价环比涨幅环比近零或零),后市将停涨、随后下跌。

2017年2月,老杨最后一次对热点城市发布预警,其中对于18个城市发布红警。截图如下:

如今回顾,部分城市靠谱,部分城市有偏差。演变至今,18城中,九成左右已经进入下跌通道。

2017年2月以来,确实部分城市的二手房价有所上涨,但新房价基本持平。

近几个月,少数刚需,在网上评论,认为老杨误导了他们。

其实,这套预警体系,主要的服务对象是投资客和开发商。

老杨常说:抄底难,逃顶更难! 

想要提前逃顶,必须要有几个月的提前量。否则一旦见顶后,成交量急剧萎缩,你的房子不降价一成,甚至二成,是卖不掉的。

四级预警系统的价值,正在于为你设置一个提前量!

这一点,估计环京、廊坊的朋友们,体会最深!

一年后,两年后,还会有更多的红警城市的朋友们,感谢老杨!

有些网友,可能会疑惑:为何一年多后,单独对杭州发布红警?

因为,杭州对老杨很重要!

老杨的房地产板块轮动理论,正是源于2016年一季度的杭州楼市。老杨在杭州抄底行动,曾经在杭州楼市引发争议。

过去一年多,老杨总是发表看好杭州的观点,让诸多城市的(南京、厦门、合肥、天津、无锡等)网友们非常不爽!他们认为老杨因为在杭有房,所以力顶杭。

今天,老杨要亲手自戕心爱的杭楼,以堵住那么多人的嘴巴。同时,也作为四级预警系统的最后一篇文章!

自此以后,未来三年,热点城市都不需要“房价下跌预警”了!

因为,之前的预警,正在一步步变为现实!

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