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房地产短周期,本轮与上轮差异何在?

近期,易居研究院发布了一份由智库总监严跃撰写的《100城住宅价格报告》。老杨摘出两图,做些短周期方面的比较性分析。

本轮行情浪滔天,秒杀上一轮

易居院跟踪了全国100个城市的新建商品住宅成交均价,基本可以代表全国主要城市房价变化。

这里,老杨只想探究一下房价涨幅,这是短周期运行的重要指标。

本轮短周期,100城房价同比增幅上行,始于2015年下半年,2017年7月达到最高的27.6%。

显而易见,这轮房价涨幅远高于上一轮,2013年的高点,也只有不足10%!

从外部环境来看,本轮房价上涨的动力驱动力更大:多次降准降息,货币放水;房地产调控大放松,多地限购取消;房地产去库存力度大,棚改货币安置比例大幅提高。

然而,短周期规律,已经牵引价格涨幅收窄。2018年6月,同比增幅为9.4%。按此趋势,预计明年,可能接近零!

过去两轮短周期的低点,2012年二三季度出现同比小跌,2015年三季度只是持平。但这轮下行周期,预计会了出现下跌,跌幅很可能超过2012年!

 三四线城市,这次玩疯掉了

从区域结构来看,2018年6月100个城市新建商品住宅中,一线、二线、三四线城市成交均价同比增幅分别为2.4%、13.8%和8.6%,一线最弱,二强最强。三类城市同比增幅曲线均有持续收窄的态势。

老杨想做些周期性的特征比较。

本轮上涨,三四线城市房价涨幅之大,居然敢与一线城市并肩!而2013年那轮上涨,三线城市远弱于一线!

三四城市的需求与房价大爆发,与之前几年压抑有关,更与本轮去库存、棚改货币化安置、鼓励农民工进城有关。

不过,其中还有一些小的因素:本轮一线与强二线限价明显,所以涨幅存在小幅的低估。三四线城市限价不明显,所以更能反映真相。

另外需要指出的是,我们选取的64个三四线城市当中,东部地区较多,其中部分属于都市圈。

最后,我们必须关注一点:三四线城市基本面较弱,一旦本轮大涨行情结束,其后几年会出现较长时间的调整。

当前,大中开发商对于三四线城的态度分化。部分房企,继续加速布局,认为当前市场表现较强,容易赚钱;部分房企,认为未来下跌风险较大,此时进入,可能被套。

正所谓:有人漏夜赶考场,有人辞官归故里。

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