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楼市预测之“10大经典战役”!

2006年3月,老杨转型做房地产宏观研究,其中以市场研究为主攻方向。做市场研究工作,必须得预测市场,否则对于市场参与者而言,没有任何指导意义与实战价值。

 

不觉已满12载,在过去4300多个平凡的日子里,老杨夜以继日、持之以恒的苦练体能、磨练技能、淬炼智能,历经大大小小几百次市场预测之战。胜则总结、败则反思,不骄不躁,不断提高。

 

近期,功夫财经筹备推出老杨的系列语音课程,希望老杨总结一下过去几年预测市场的战绩。借此机会,老杨仔细回顾与总结了以下“10大经典战役”。

在甄选10大经典战役时,老杨考虑了样本的全面性,既有针对全国楼市总体走势的预测,也有对区域市场的预测;既有一线城市的预测,也有二三线城市的预测;既有看涨房价的预测,也有看跌房价的预测。

 

老杨对房地产市场的研究与预测,基于客观而中性的研究立场,基于全面而系统的大数据的支持,基于自身12年来不断完善的分析框架与思考逻辑,基于对政策的长期观察与领悟,基于对货币金融形势的研判与把握。

NO1: 2011年10月:预测2012年房价见底反弹

 

2011年10月,当时全国房地产市场陷入低迷,部分城市楼盘打折促销成风,其中上海三个售楼处由于降价幅度较大而遭老业主打砸,业界对于后市普遍悲观。正在此时,老杨在石家庄房地产高峰论坛上,大胆预测2012年楼市将经历“三部曲:探底、筑底、复苏”。

 

2012年3月开始,坚定的看好市场,并通过撰文、微博、讲课等反复呼吁购房者入市、开发商抄底购地。2012年一季度时,还曾抛出一个大胆预测:2012年,将是前后五年(2010-2014),最好的购房时机。

【结果】后来的市场演变完全证明了我的预测。2013年2月1日,南方都市报发表了一篇文章:《房价预测纷纷:年终对照时,才惊觉大话连连》(见下图语文)。回顾了一年前,18位具有代表性的经济学家、财经评论人、房地产学者、房地产专家、地产大佬等对2012年楼市的预测。结果发现有些人较靠谱,有些人说大话,其中将老杨评选为“五星级”预测者(共有两位)。

NO2: 2013年:独创房地产短周期理论,预测2014全国楼市“退烧年”

 

2013年7月,老杨出版了《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》一书,在国内第一次明确提出房地产短周期理论,详解十几个指标,归纳出短周期运行的四大引擎。在书中171P预言:“(70城房价同比增幅)2013四季度或2014一季度见顶”。

2013年12月,在新京报发表文章预测:“2014年楼市将趋于降温,下半年表现的会更明显些。但绝大多数城市的房价,都不会大跌,依然坚持当前我国房价整体基本无泡沫的判断。2014年下半年至2015年的楼市调整,将是小幅的、短期的、可控的,属于短周期波动范畴,降温更多地表现在成交量萎缩,部分城市会出现房价止涨或小跌。”

 

【结果】房地产短周期理论,自老杨2013年在书中详细解析之后,渐渐为行业所认可。近两年,越来越多的业内人士和券商分析师,将房地产短周期、小短周、三年一周期等挂在嘴边。当时书中预测的70城房价同比增幅于2013年12月见顶,相当精准!2014年70城房价同比增幅持续收窄,9月由涨转转跌。70城房价环比于2014年5月由涨转跌,整个市场入冬。

 

NO3: 2014年3月:三四线城市楼市不会崩盘

 

2013年后,国内流行一种言论:三四线城市楼市泡沫严重,将要崩盘。从案例来看,确有温州、鄂尔多斯、神木等中小城市房泡沫已经破灭。但老杨一直反对“三四线城市普遍泡沫论”。房价泡沫的生成有两个必要条件:一是几年内价格连续大涨,二是买方多属投资投机性需求。绝大部分三四线城市住宅市场尚处于“长个子”的早期发展阶段,多为自住需求。另外,房价基本没有大涨过,主要是跟着全国大势小幅上涨,总体涨幅远小于一线城市和部分二线城市。房价收入比处于基本合理范畴。

 

2014年春节过后,看空楼市的声音急剧增多,对于三四线城市尤其悲观。为此,2014年3月老杨写文《三四线城市楼市不会崩盘》,发表在新浪财经专栏上,反对崩盘论。2014年9月,在新京报上发文《邯郸楼市危机的三大特征》,指出:“当前邯郸楼市危机,必定需要一段时间“疗伤”,但不会演变为温州和鄂尔多斯式的惨剧,并不意味着全国楼市都将出现相似严重问题,也不宜用来形容三四线城市的整体现状。”2015年6月,老杨在新闻晨报上发表了篇文章《三四线楼市并非地狱》,在在绝大多数业内外人士,继续看空三四线的时候,老杨却大胆的发出这样的预测:“经历四年左右的痛苦煎熬之后,多数三四线城市的库存见顶,正在步入下行通道,也即风险最大的时点,正在过去,或者已经过去。”

【结果】2016年部分三四线城市启动上涨,2017年全国楼市最活跃、最精彩的不是一线,也不是二线,而是三四线城市。过去的一年很多房企问我,是否可以布局三四线?但让他们纠结的是,几年前他们才逃离火场呀。很多粉丝问我,是不是可以投资三四线?但让他们担心的是,之前好几年,老家的房子一直没涨价呀。老杨认为,在楼市高潮时,市场参与者情绪容易过分高涨;在楼市低迷时,市场参与者又易过度悲观。当我们思考楼市逻辑的时候,不宜盲从,应与当前的市场氛围,拉开一些距离,方有可能理性观察与思考,穿越市场迷雾。很多开发商与购房者,集体误判本轮三四线行情,根源正在于2012至2015年,他们被三四线城市楼市低迷给吓怕了。

 

NO4: 2014年8-10月:号召抄底一线,预测2015全国楼市见底反弹

 

2014年8月开始,全国市场低迷,老杨率先喊出一线城市抄底季即将来临。9月12日,撰文《老杨首次提醒:新一轮购房季即将来临》,提出“针对本轮房地产调整,笔者认为仍然是短周期性质的,属于热胀之后的冷缩,调整幅度不会太大,并非长周期性质的深度下跌。从2013年下半年开始,一线城市的成交量就慢慢趋于下滑,至今变成量价齐跌,市场一片悲观之声。与主流观点不同,笔者认为:自住型购房者,对后市不宜过度悲观,新一轮较好的购房时机,正在悄悄来临。”

 

2014年9.30房贷新政出台后,老杨更加乐观,认为抄底季已经来临。并于10月下旬自己在上海抄底行动。2014年9月19日,我在第二届萧山住博会开幕论坛上发表公开演讲,预测2015年全国楼市见底反弹。

【结果】2015年一线城市率先上涨,2015年5月70城总体房价环比由跌转涨,拉开了全国房价轰轰烈烈上涨的序幕,2016-2017年演变为大繁荣,这是中国房地产史上涨幅最大的一次短周期。可惜,多数经济学家、房地产专家都没预测到这轮大行情。

 

 NO5: 2015年7月:公开提醒,杭州抄底正当时

 

2009年至2010年,包括杭州在内的浙江诸多城市,经历了一轮房价暴涨,领涨全国,出现了房地产泡沫。2011年开始,整个浙江板块楼市沦陷,其中温州是重灾区,房价腰斩。作为省会的杭州,楼市强于温州、宁波等省内大城市,但远弱于一线城市,明显弱于南京、苏州、厦门、郑州等二线城市。2014年春节过后,杭州新盘率先大幅打折促销,带领全国出现了一次短周期性质的下跌。自2014年8月限购取消之后,杭州住宅成交量反弹,价格趋于止跌。2015年,绝大部分购房者与开发商,仍对杭州以及浙江其他城市楼市持谨慎或悲观态度。

 

2015年7月,老杨在新闻晨报撰文《杭州楼市再次出现抄底良机》,认为:“浙江的经济发达程度,决定了它的楼市不可能长期低迷;杭州的城市地位,决定了它的房价不可能持续下跌。随着2014年三季度杭州放开限购等多项利好措施的出台,住宅成交量呈现报复性反弹,至今保持活跃。杭州是浙江省会,且城市地位仅次于一线城市,因此对于省内其他民众仍有强大吸引力。未来两三年,杭州房价上涨空间,可能比一线城市还要大。当前去杭州购房,抄底正当时。”

 

【结果】2015年下半年杭州房价小跌,2016年3月开始加速涨,9月暴涨(G20会议刺激),多次调控之后,2017年二手房价继续上涨,至2018年3月,仍是全国最火爆的城市。这轮上涨,真的让很多人大跌眼镜,没想到如此之强。

 

NO6: 2015年12月:昆山花桥(环沪都市圈)大风口来了

 

2015年12月17日,老杨参加昆山乐居年度论坛,当天发了条微博:“深圳房价火了,东莞跟着涨。上海房价与苏州园区两边都火了,昆山咋还那么淡定呢?莫急,春姑娘快来了。今年昆山城西价已涨,昨天城西与花桥双双现地王。参加昆山乐居年度论坛。我告诉开发商们,中央去库存,苦逼5年之后,部分三线城市,最糟时点,正在过去。”

 

2016年春节之后,老杨建议铁粉,关注花桥购房的好机遇。2016年3月28日,撰文《沪深限购升级之后,最大受益者会是谁?》,再次提示昆山花桥的购房好时机。

 

【结果】2016年,昆山房价持续大涨,出现一年翻倍的大行情。其实,昆山尤其是花桥房价的暴涨,拉开了环沪房价上涨的序幕,其后太仓、南通、嘉善、吴江临沪板块等地区房价依次大涨。同时,2016年也是环京、沪深等环大都市地区房价暴涨的一年。

 

NO7: 2016年3月:独创房地产板块轮动理论,预测三四线将上涨

 

2015年全国房地产短周期上行过程中,区域分化严重,二季度深圳率先大涨,三季上海跟进加速上涨,四季度北京、苏州、南京等明显启动上涨。但整个2015年,多数三四线城市房价仍在下跌。

 

2016年3月份,老杨经过深入思考后,率先在行业内首开先河的提出了:房地产板块轮动理论,预测之前低迷四年左右的广大弱二线、三四线城市,也会迎来轮动上涨的机会。并通过多篇文章阐述了这一理论与规律。比如3月撰文《2016年最牛“补涨”城市,很可能是杭州》,并指导了我及粉丝在杭州的实战。4月撰文《资金大骚动,引发中国史上第一次房地产板块轮动》等。

【结果】2016年至今(2018年3月),全国出现了史无前例的房地产板块轮动现象。2015年主要是一线城市上涨。2016上半年,更多二线城市房价上涨,南京、合肥、厦门、苏州表现最抢眼(被称为四小龙),下半年郑州、杭州、武汉、天津、南昌等大涨。2015年下半年,一线城市房价上涨之后,周边城镇房价跟涨。比如深圳周边的东莞、珠海、中山、惠州等;上海周边的昆山、太仓;北京周边的燕郊、大厂、香河等。2016年3月25日沪深限购升级之后,周边地区房价加速上涨。2017年三四线城市进入集体上涨状态。2018年上半年,估计仍有部分三四线城市继续轮动上涨。

 

NO8: 2016年4月:警示苏州等高烧城市地王被套风险

 

2016年,全国一线和强二线城市,出现了史无前例的地王潮,全国出现了300多个地王。2016年4月,老杨专门撰写文章《请警惕,中国楼市“绞肉机”的狰狞一面!》,认为当时苏州地王频出,开发商疯狂拍地(溢价率多超200%,甚至超400%),已经出现地价泡沫,这些地王项目未来将会被套;其后几个月,除了苏州,还多次警示了上海、合肥、南京等地的单价地王风险。

【结果】2016年苏州、合肥、南京、上海等多个热门城市的产生的多数地王,或者被套而迟迟不开工、不开盘,或者亏钱卖房,而且卖得不好。典型案例:2017年南京京港澳未来墅停工,寻求转让,这是2016年4月诞生的楼面价22353元/平、总价47.6亿元的麒麟板块地王,一期只卖26000左右(亏钱),且没卖完。预计2018年至2019年,这些地王项目仍将非常难熬,估计部分项目将被迫降价促销。

 

NO9: 2016年8月:看多长沙,看空合肥

 

2016年之前的几年,长沙楼市比较疲软。直至2016年上半年,仍有很多人持悲观态。尤其是一些长沙本地人,对于长沙楼市没有信心,认为过去那么多年,房价都没怎么涨,前些年也曾有深圳温州人来长沙投资,结果没赚到钱。

 

2016年8月开始,老杨看好长沙,8月底买入,并建议粉丝们关注。2016年10月3日撰文《长沙,房地产板块轮动的又一新热点!》提出:“与同类城市比较,长沙房价一直被低估,明显低于武汉、郑州、合肥、南昌等。”

 

同时,在同篇文章中,老杨还将合肥与长沙,放在房地产板块轮动理论框架下,进行比对分析,认为2016年合肥房价涨幅全国、同时也是全球第一,投资投机过热,对合肥发出房价下跌的预警。10月24日,撰文《合肥楼市仍火爆,我为何发出橙色预警?》

 

【结果】长沙房价2016年8月开始加速上涨,即便后来出台限购限价限售等措施,长沙的二手房仍顽强上涨至今(2018年3月)。多数板块价格上涨七成左右。而合肥房价在2017年10月前后见顶,其后一路小跌阴跌至今(2018年3月)。

 

NO10: 2017年3月:环京房价泡沫最大,即将领跌全国

 

2016年至2017年一季度,北京房价大涨,环京地区涨幅更大,各种利好概念(通州城市副中心、京津冀协同发展规划、雄安新区等),让环京地区成为本轮房地产短周期上涨过程中,全国房价涨幅最大、投资投机最疯狂的地区。尤其是2017年春节之后,北京房价再起一波上涨,环京涨得更疯狂。

 

在此背景下,一方面,老杨看空北京楼市,认为必将出新政抑制房价;另一方面旗帜鲜明的讨伐环京楼市热潮,2017年3月10日,专门写了一篇文章《当前全国楼市泡沫最大的地区,你知道吗!》,大胆而明确将其环京楼市,定性为全国房地产泡沫最大的地区,并预测将会下跌,且跌幅较大。

 

【结果】2017年3.17新政之后,北京楼市急转直下,至2018年3月,北京房价跌幅在全国一二线城市中属于最大,二手房下跌二成左右。而2017年4月开始,环京房价见顶回落,至2018年3月,环京房价总体已经大跌四成左右,是全国房价跌幅最大的地区,也可以说房价泡沫破裂,无数投资投机客惨烈被套。

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