2006年3月，老杨转型做房地产宏观研究，其中以市场研究为主攻方向。做市场研究工作，必须得预测市场，否则对于市场参与者而言，没有任何指导意义与实战价值。

不觉已满12载，在过去4300多个平凡的日子里，老杨夜以继日、持之以恒的苦练体能、磨练技能、淬炼智能，历经大大小小几百次市场预测之战。胜则总结、败则反思，不骄不躁，不断提高。

近期，功夫财经筹备推出老杨的系列语音课程，希望老杨总结一下过去几年预测市场的战绩。借此机会，老杨仔细回顾与总结了以下“10大经典战役”。

在甄选10大经典战役时，老杨考虑了样本的全面性，既有针对全国楼市总体走势的预测，也有对区域市场的预测；既有一线城市的预测，也有二三线城市的预测；既有看涨房价的预测，也有看跌房价的预测。

老杨对房地产市场的研究与预测，基于客观而中性的研究立场，基于全面而系统的大数据的支持，基于自身12年来不断完善的分析框架与思考逻辑，基于对政策的长期观察与领悟，基于对货币金融形势的研判与把握。

NO1： 2011年10月：预测2012年房价见底反弹

2011年10月，当时全国房地产市场陷入低迷，部分城市楼盘打折促销成风，其中上海三个售楼处由于降价幅度较大而遭老业主打砸，业界对于后市普遍悲观。正在此时，老杨在石家庄房地产高峰论坛上，大胆预测2012年楼市将经历“三部曲：探底、筑底、复苏”。

2012年3月开始，坚定的看好市场，并通过撰文、微博、讲课等反复呼吁购房者入市、开发商抄底购地。2012年一季度时，还曾抛出一个大胆预测：2012年，将是前后五年（2010-2014），最好的购房时机。

【结果】后来的市场演变完全证明了我的预测。2013年2月1日，南方都市报发表了一篇文章：《房价预测纷纷：年终对照时，才惊觉大话连连》（见下图语文）。回顾了一年前，18位具有代表性的经济学家、财经评论人、房地产学者、房地产专家、地产大佬等对2012年楼市的预测。结果发现有些人较靠谱，有些人说大话，其中将老杨评选为“五星级”预测者（共有两位）。

NO2： 2013年：独创房地产短周期理论，预测2014全国楼市“退烧年”

2013年7月，老杨出版了《楼市探秘：赢在长趋势，赚在短周期》一书，在国内第一次明确提出房地产短周期理论，详解十几个指标，归纳出短周期运行的四大引擎。在书中171P预言：“（70城房价同比增幅）2013四季度或2014一季度见顶”。

2013年12月，在新京报发表文章预测：“2014年楼市将趋于降温，下半年表现的会更明显些。但绝大多数城市的房价，都不会大跌，依然坚持当前我国房价整体基本无泡沫的判断。2014年下半年至2015年的楼市调整，将是小幅的、短期的、可控的，属于短周期波动范畴，降温更多地表现在成交量萎缩，部分城市会出现房价止涨或小跌。”

【结果】房地产短周期理论，自老杨2013年在书中详细解析之后，渐渐为行业所认可。近两年，越来越多的业内人士和券商分析师，将房地产短周期、小短周、三年一周期等挂在嘴边。当时书中预测的70城房价同比增幅于2013年12月见顶，相当精准！2014年70城房价同比增幅持续收窄，9月由涨转转跌。70城房价环比于2014年5月由涨转跌，整个市场入冬。

NO3： 2014年3月：三四线城市楼市不会崩盘

2013年后，国内流行一种言论：三四线城市楼市泡沫严重，将要崩盘。从案例来看，确有温州、鄂尔多斯、神木等中小城市房泡沫已经破灭。但老杨一直反对“三四线城市普遍泡沫论”。房价泡沫的生成有两个必要条件：一是几年内价格连续大涨，二是买方多属投资投机性需求。绝大部分三四线城市住宅市场尚处于“长个子”的早期发展阶段，多为自住需求。另外，房价基本没有大涨过，主要是跟着全国大势小幅上涨，总体涨幅远小于一线城市和部分二线城市。房价收入比处于基本合理范畴。

2014年春节过后，看空楼市的声音急剧增多，对于三四线城市尤其悲观。为此，2014年3月老杨写文《三四线城市楼市不会崩盘》，发表在新浪财经专栏上，反对崩盘论。2014年9月，在新京报上发文《邯郸楼市危机的三大特征》，指出：“当前邯郸楼市危机，必定需要一段时间“疗伤”，但不会演变为温州和鄂尔多斯式的惨剧，并不意味着全国楼市都将出现相似严重问题，也不宜用来形容三四线城市的整体现状。”2015年6月，老杨在新闻晨报上发表了篇文章《三四线楼市并非地狱》，在在绝大多数业内外人士，继续看空三四线的时候，老杨却大胆的发出这样的预测：“经历四年左右的痛苦煎熬之后，多数三四线城市的库存见顶，正在步入下行通道，也即风险最大的时点，正在过去，或者已经过去。”

【结果】2016年部分三四线城市启动上涨，2017年全国楼市最活跃、最精彩的不是一线，也不是二线，而是三四线城市。过去的一年很多房企问我，是否可以布局三四线？但让他们纠结的是，几年前他们才逃离火场呀。很多粉丝问我，是不是可以投资三四线？但让他们担心的是，之前好几年，老家的房子一直没涨价呀。老杨认为，在楼市高潮时，市场参与者情绪容易过分高涨；在楼市低迷时，市场参与者又易过度悲观。当我们思考楼市逻辑的时候，不宜盲从，应与当前的市场氛围，拉开一些距离，方有可能理性观察与思考，穿越市场迷雾。很多开发商与购房者，集体误判本轮三四线行情，根源正在于2012至2015年，他们被三四线城市楼市低迷给吓怕了。

NO4： 2014年8-10月:号召抄底一线，预测2015全国楼市见底反弹

2014年8月开始，全国市场低迷，老杨率先喊出一线城市抄底季即将来临。9月12日，撰文《老杨首次提醒：新一轮购房季即将来临》，提出“针对本轮房地产调整，笔者认为仍然是短周期性质的，属于热胀之后的冷缩，调整幅度不会太大，并非长周期性质的深度下跌。从2013年下半年开始，一线城市的成交量就慢慢趋于下滑，至今变成量价齐跌，市场一片悲观之声。与主流观点不同，笔者认为：自住型购房者，对后市不宜过度悲观，新一轮较好的购房时机，正在悄悄来临。”

2014年9.30房贷新政出台后，老杨更加乐观，认为抄底季已经来临。并于10月下旬自己在上海抄底行动。2014年9月19日，我在第二届萧山住博会开幕论坛上发表公开演讲，预测2015年全国楼市见底反弹。

【结果】2015年一线城市率先上涨，2015年5月70城总体房价环比由跌转涨，拉开了全国房价轰轰烈烈上涨的序幕，2016-2017年演变为大繁荣，这是中国房地产史上涨幅最大的一次短周期。可惜,多数经济学家、房地产专家都没预测到这轮大行情。

 NO5： 2015年7月：公开提醒，杭州抄底正当时

2009年至2010年，包括杭州在内的浙江诸多城市，经历了一轮房价暴涨，领涨全国，出现了房地产泡沫。2011年开始，整个浙江板块楼市沦陷，其中温州是重灾区，房价腰斩。作为省会的杭州，楼市强于温州、宁波等省内大城市，但远弱于一线城市，明显弱于南京、苏州、厦门、郑州等二线城市。2014年春节过后，杭州新盘率先大幅打折促销，带领全国出现了一次短周期性质的下跌。自2014年8月限购取消之后，杭州住宅成交量反弹，价格趋于止跌。2015年，绝大部分购房者与开发商，仍对杭州以及浙江其他城市楼市持谨慎或悲观态度。

2015年7月，老杨在新闻晨报撰文《杭州楼市再次出现抄底良机》，认为：“浙江的经济发达程度，决定了它的楼市不可能长期低迷；杭州的城市地位，决定了它的房价不可能持续下跌。随着2014年三季度杭州放开限购等多项利好措施的出台，住宅成交量呈现报复性反弹，至今保持活跃。杭州是浙江省会，且城市地位仅次于一线城市，因此对于省内其他民众仍有强大吸引力。未来两三年，杭州房价上涨空间，可能比一线城市还要大。当前去杭州购房，抄底正当时。”

【结果】2015年下半年杭州房价小跌，2016年3月开始加速涨，9月暴涨（G20会议刺激），多次调控之后，2017年二手房价继续上涨，至2018年3月，仍是全国最火爆的城市。这轮上涨，真的让很多人大跌眼镜，没想到如此之强。

NO6： 2015年12月：昆山花桥（环沪都市圈）大风口来了

2015年12月17日，老杨参加昆山乐居年度论坛，当天发了条微博：“深圳房价火了，东莞跟着涨。上海房价与苏州园区两边都火了，昆山咋还那么淡定呢？莫急，春姑娘快来了。今年昆山城西价已涨，昨天城西与花桥双双现地王。参加昆山乐居年度论坛。我告诉开发商们，中央去库存，苦逼5年之后，部分三线城市，最糟时点，正在过去。”

2016年春节之后，老杨建议铁粉，关注花桥购房的好机遇。2016年3月28日，撰文《沪深限购升级之后，最大受益者会是谁？》，再次提示昆山花桥的购房好时机。

【结果】2016年，昆山房价持续大涨，出现一年翻倍的大行情。其实，昆山尤其是花桥房价的暴涨，拉开了环沪房价上涨的序幕，其后太仓、南通、嘉善、吴江临沪板块等地区房价依次大涨。同时，2016年也是环京、沪深等环大都市地区房价暴涨的一年。

NO7： 2016年3月：独创房地产板块轮动理论，预测三四线将上涨

2015年全国房地产短周期上行过程中，区域分化严重，二季度深圳率先大涨，三季上海跟进加速上涨，四季度北京、苏州、南京等明显启动上涨。但整个2015年，多数三四线城市房价仍在下跌。

2016年3月份，老杨经过深入思考后，率先在行业内首开先河的提出了：房地产板块轮动理论，预测之前低迷四年左右的广大弱二线、三四线城市，也会迎来轮动上涨的机会。并通过多篇文章阐述了这一理论与规律。比如3月撰文《2016年最牛“补涨”城市，很可能是杭州》，并指导了我及粉丝在杭州的实战。4月撰文《资金大骚动，引发中国史上第一次房地产板块轮动》等。

【结果】2016年至今（2018年3月），全国出现了史无前例的房地产板块轮动现象。2015年主要是一线城市上涨。2016上半年，更多二线城市房价上涨，南京、合肥、厦门、苏州表现最抢眼（被称为四小龙），下半年郑州、杭州、武汉、天津、南昌等大涨。2015年下半年，一线城市房价上涨之后，周边城镇房价跟涨。比如深圳周边的东莞、珠海、中山、惠州等；上海周边的昆山、太仓；北京周边的燕郊、大厂、香河等。2016年3月25日沪深限购升级之后，周边地区房价加速上涨。2017年三四线城市进入集体上涨状态。2018年上半年，估计仍有部分三四线城市继续轮动上涨。

NO8： 2016年4月：警示苏州等高烧城市地王被套风险

2016年，全国一线和强二线城市，出现了史无前例的地王潮，全国出现了300多个地王。2016年4月，老杨专门撰写文章《请警惕，中国楼市“绞肉机”的狰狞一面！》，认为当时苏州地王频出，开发商疯狂拍地（溢价率多超200%，甚至超400%），已经出现地价泡沫，这些地王项目未来将会被套；其后几个月，除了苏州，还多次警示了上海、合肥、南京等地的单价地王风险。

【结果】2016年苏州、合肥、南京、上海等多个热门城市的产生的多数地王，或者被套而迟迟不开工、不开盘，或者亏钱卖房，而且卖得不好。典型案例：2017年南京京港澳未来墅停工，寻求转让，这是2016年4月诞生的楼面价22353元/平、总价47.6亿元的麒麟板块地王，一期只卖26000左右（亏钱），且没卖完。预计2018年至2019年，这些地王项目仍将非常难熬，估计部分项目将被迫降价促销。

NO9： 2016年8月：看多长沙，看空合肥

2016年之前的几年，长沙楼市比较疲软。直至2016年上半年，仍有很多人持悲观态。尤其是一些长沙本地人，对于长沙楼市没有信心，认为过去那么多年，房价都没怎么涨，前些年也曾有深圳温州人来长沙投资，结果没赚到钱。

2016年8月开始，老杨看好长沙，8月底买入，并建议粉丝们关注。2016年10月3日撰文《长沙，房地产板块轮动的又一新热点！》提出：“与同类城市比较，长沙房价一直被低估，明显低于武汉、郑州、合肥、南昌等。”

同时，在同篇文章中，老杨还将合肥与长沙，放在房地产板块轮动理论框架下，进行比对分析，认为2016年合肥房价涨幅全国、同时也是全球第一，投资投机过热，对合肥发出房价下跌的预警。10月24日，撰文《合肥楼市仍火爆，我为何发出橙色预警？》

【结果】长沙房价2016年8月开始加速上涨，即便后来出台限购限价限售等措施，长沙的二手房仍顽强上涨至今（2018年3月）。多数板块价格上涨七成左右。而合肥房价在2017年10月前后见顶，其后一路小跌阴跌至今（2018年3月）。

NO10： 2017年3月：环京房价泡沫最大，即将领跌全国

2016年至2017年一季度，北京房价大涨，环京地区涨幅更大，各种利好概念（通州城市副中心、京津冀协同发展规划、雄安新区等），让环京地区成为本轮房地产短周期上涨过程中，全国房价涨幅最大、投资投机最疯狂的地区。尤其是2017年春节之后，北京房价再起一波上涨，环京涨得更疯狂。

在此背景下，一方面，老杨看空北京楼市，认为必将出新政抑制房价；另一方面旗帜鲜明的讨伐环京楼市热潮，2017年3月10日，专门写了一篇文章《当前全国楼市泡沫最大的地区，你知道吗！》，大胆而明确将其环京楼市，定性为全国房地产泡沫最大的地区，并预测将会下跌，且跌幅较大。

【结果】2017年3.17新政之后，北京楼市急转直下，至2018年3月，北京房价跌幅在全国一二线城市中属于最大，二手房下跌二成左右。而2017年4月开始，环京房价见顶回落，至2018年3月，环京房价总体已经大跌四成左右，是全国房价跌幅最大的地区，也可以说房价泡沫破裂，无数投资投机客惨烈被套。