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警慎!二线城市房价泡沫进一步扩大!

近期,易居研究院发布了一份《80城房价收入比偏离度研究》报告。从中,可以知道不同类别城市的房价收入比与偏离度的变化,借此观察不同类别城市房价泡沫有否及大小变化。

房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。对于房价收入比的计算,不同的统计指标和不同的计算方法,本报告采用的数据皆来自于国家统计局,其中商品住宅特指一手房,不包括二手房,但包括销售型保障房与安置房。家庭可支配收入数据来自于统计局。我们将城镇家庭户均面积设为100平方米。

由于我国统计制度还不十分健全,据此计算出的房价收入比数据不如欧美国家准确,而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同,可比性并不大。对我国不同地区而言,其房价收入比的合理区间也不能用单一指标进行划分。因此,这里在房价收入比的基础上,计算出房价收入比的偏离度,以此作为合理与否的判断标准。

根据公式计算,分别获得全国80个典型城市的商品住宅房价收入比数据。在此基础上,估算出80个典型城市的房价收入比历年均值。2018年上半年,80城房价收入比为11.2,相比2017年的10.7增长了5%。历史走势来看,2010-2015年间,房价收入比偏离度持续回落;2016年,曲线开始回升,2017年迅速升至10.7,同比增幅达13.8%;2018年,曲线继续攀升,但增幅有所收窄。

上述这张图,看不出2010是否为高点。易居院的另一份40城房价收入比报告,可以进行更大跨度的比较。

2010年,40城房价收入比为11.3,其后,随着一系列的房地产调控,房价降温,房价收入比也持续下滑至2014年低位。2015本轮房地产行情起来,房价持续上涨,房价收入比也同步攀升,2017年为11.4,超过2010年,再创历史新高。

这也就是说,2017年40城房的房价泡沫,比2010年还要大一些!

再回到80城。

80城房价收入比的均值,2017年并没超过2010年,主要是加入更多的三四线城市,而这些城市的房价收入比还没创新高。

分城市类别来看,一线城市的房价收入比24.6,水平明显高于其他城市,尽管2018年上半年曲线已经出现回落,但绝对值依旧处于高位,而且仍然明显高于2010年。

二线城市与三四线城市的房价收入比较为接近,其中二线城市与都市圈三四线城市的房价收入比上升势头已经出现放缓。

2018年上半年,二线城市的房价收入比已经升至11.8,为2010年以来最高位。

都市圈三四线城市和非都市圈三四线城市,房价收入比略低,但2018年上半年相比2017年,继续攀升。不过,此二者尚未创历史新高。

都市圈三四线城市和非都市圈三四线城市,房价收入比的最高点出现在2011年, 其后持续下行。

而2011年一线和二线的房价收入比已经开始下行,说明2011年那轮楼市降温,一二线要比三四线早一年左右。

观察本轮房价收入比运行,2016年一线见顶,老杨预计:2017年二线和都市圈三四线城市见顶,非都市圈三四线城市可能滞后至2018年见顶。

根据2010年以来80城平均房价收入比的中位数,算出历年房价收入比的偏离度。

数据显示,2018年,80城房价收入比偏离度为9.4%,由2017年的4.2%进一步攀升5.2个百分点。回顾历史走势,2010-2015年间,房价收入比偏离度持续回落,其中2012-15年间处于负区间内。2016年,曲线开始回升,2017年升至正区间内。2018年上半年,曲线继续攀升,但增幅有所收窄。

这也就意味着,2018年上半年,80城房价存在高估,但高估程度低于2010年!

分城市类别来看。

2018年上半年,一线城市偏离度为19.4%,较2017年回落了4.0个百分点, 但仍存在明显泡沫,在四类城市中泡沫最明显!

二线城市和都市圈三四线城市的偏离度分别为15.3%和7.2%,较2017年分别上升6.8和4.4个百分点,但增幅有所收窄。

非都市圈三四线城市偏离度为-1.5%,较2017年上升7.9个百分点且涨幅继续扩大。基本没泡沫,不用担心。

当前最值得担心的是二线城市!按当前运行节奏,2018年全年或2019年上半年,二线城市的偏离度大概率超过一线城市,成为全国房价泡沫最大的区域!

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