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厦门与三亚,房价泡沫有点大!

早在2013年,老杨出版的《楼市探秘》一书中,曾经细致的分析了衡量房价泡沫的四个指标:房价收入比、租金收益率、房屋空置率、住房饱和度。

房价收入比和租金收益率,易居院有常规报告进行跟踪研究;房屋空置率需要国家建立统计体系(美国很完善),当前空白;住房饱和度,通过房屋普查才能搞清楚,当前空白,但根据2010年的人口普查数据(附带有人口调查)也能大致了解。

近日,易居院发布了《50城租金收益率研究报告》,摘出三组数据,与大家分享如下。

2016年2季度以来,二线城市和三线城市的租金收益率较为接近,从2016年2季度的3.4%下降到2017年3季度的2.7%左右,2017年3季度至今一直维持在2.6%~2.8%,走势较为平稳。相比于二线城市和三线城市,一线城市的租金收益率更低,从2016年2季度的2.0%下降到2017年1季度的1.5%,2017年1季度至今维持在1.5%~1.7%左右,走势较为平稳。

2018年2季度,4个一线城市的平均租金收益率为1.7%,环比上升9%,同比上升8%,2016年2季度以来首次同比环比均上升;31个二线城市平均租金收益率为2.6%,环比上升1%,同比下降6%,环比由降转升,同比跌幅较前几个季度收窄;15个三线城市租金收益率为2.8%,环比持平,同比下降6%,跌幅较前几个季度收窄。

对今年2季度全国50个典型城市租金收益率进行排序。从排行中可以看出,排名前3位的城市租金收益率达到4%及以上,这3个城市分别为哈尔滨(4.3%)、西宁(4.3%)、韶关(4.0%),他们是东北或西部的弱二线城市和三线城市,近几年整体房价涨幅不大,并且租金稳步上涨,租金上涨幅度与房价上涨幅度差不多,因此租金收益率较高。

租金收益率最低的5个城市分别为厦门(1.2%)、三亚(1.4%)、福州(1.6%)、石家庄(1.6%)和青岛(1.6%),它们的房价水平远超租金水平,并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。厦门本轮以来房价涨幅巨大,积累了一定的泡沫,租金涨幅远小于房价涨幅,因此租金收益率从2016年2季度来一直维持在50城中最低水平。

对2季度全国50个典型城市租金收益率的同比增幅进行排序。从排行中可以看出,增幅较大的5个城市分别为天津、北京、合肥、石家庄和厦门。天津、北京和合肥的租金均有20%左右的同比涨幅,租金涨幅远高于房价涨幅导致租金收益率同比增幅较大。

从同比跌幅的数据看,同比跌幅最大的5个城市为西安、海口、贵阳、青岛和烟台。这主要是由于这5个城市在过去一年的房价上涨幅度超过租金上涨幅度太多,从而导致了租金收益率下降。

老杨认为:三亚为典型的旅游度假地产,租金收益总体偏低,也不奇怪,但这轮房价暴涨,以及海南断臂式调控之下,房价将明显下跌一轮。

 

厦门房产,以自住为主,投资比例也不小,租金收益率最低,同时房价收入比连续几年排名全国前三,说明房价存在较大泡沫。过去一年,房价已明显下跌,但泡沫仍未有效挤出,当前没看到市场底部。

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