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某些城市的地价泡沫已经破裂!

2018,上半年,过去了。

回顾上半年,全国房地产市场的特征之一:部分热点城市地市明显降温,个别城市的地价泡沫,甚至可以说已经破裂!

近日,易居院发布了由研究员詹毅凡执笔的《40城土地市场报告》,我摘出几张图,结合近期个别城市的土拍情况,分析一下土地市场的形势。

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地价见顶回落,溢价率收一年多

6月,40个典型城市土地成交均价为4655元/平方米,同比下降3.1%。由图可见,本轮地价涨得最猛的时段是2016年前三季度,高点出现在2017年9月,其后下跌。近几个月的下跌,主因是地市降温,次因是部分城市限地价,另外弱二线和三线城市成交比重增加拉低均价。

从溢价率来看,6月,40个典型城市土地成交溢价率20.4%,近两个月有所企稳。 

2014年年初至2014年年中,房地产市场低迷,土地成交溢价率再次由涨转跌。2014年下半年,央行降息,各地政府放松限购、限贷,全国房地产市场回暖再次进入上升周期,土地溢价率也在2016年9月达到历史高点,全国地王频现。

2016年9月,政策开始由松转紧,各类调控政策不断在热点城市蔓延,市场逐渐降温,土地成交溢价率也进入下行通道,下行趋势延续至今。需要指出的是,过去一年土地溢价率快速下滑,也与热点城市限地价有关。

这轮溢价率的高点,远高于2013年那轮短周期的繁荣期,与2010年至2011年初那轮繁荣期差不多。本次地市泡沫,比较明显。


 

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地价房价比终于搞不动了

地价房价比,可以较好的反映地价的合理程度。  

从40城地价(楼面价)占房价的比重趋势看, 2015年左右,随着全国各地楼市的回暖,土地市场也变得活跃起来,地价房价比曲线也进入上行通道。

2016年,全国地价暴涨,地王频出,地价房价比也在2016年的三季度和四季度达到了阶段性高点。2017年上半年略有回落,2017年3季度再创新高,达到36%。

此后土地市场开始逐渐降温,截至2018年二季度,地价房价比已经连续下行三个季度。

预计未来 一年,这一指标还将续下行,可能会回到 20%左右的合理区间。

 从全国来看,房企购地价格(土地单价)占房价的比重,2013年以来持续上升, 12017年高达68%。这也就意味着,过去几年,地价涨幅远高于房价涨幅!

如果看2004年以来(土地招拍挂)长线走势,大概可知:这一比值的合理区间是30-35%,而2017年已经偏离合理值一倍左右!

这在中国楼市史上,是绝无仅有的一年!这也就意味着,部分城市的地价泡沫远大于房价泡沫。或者说,部分城市房价基本无泡沫,但地价存在泡沫!

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四小龙变四小虫,地价泡沫破裂

2017年四季度,克而瑞曾做了一个调查,2016年全国产生了超340宗单、总价地王。并选取了热门城市的50个典型地王项目展开了分析。2017年四季度,50宗地块中有43宗尚未入市,其中包含15宗未开工,27宗已开工未开售的项目。仅一成开盘销售。

老杨认为,2016年是中国楼市史上最典型的“地王年”!在一线和强二线城市,出现了大量地王。

不幸的是,如今来看,当时的地王,已经被套!

最典型的案例,是2017年11月被媒体曝光的南京首个亏本地王:京奥港未来墅“。大门贴封条”,停工。后来,寻求接盘方,至今没有消息。

近期,南京又有几次土拍。具体情况,老杨不托底,只能转载部分媒体的相关报道如下:

6月22日,南京土地市场拍卖5幅地块,其中3幅以底价成交。江北、仙林、龙潭有3块宅地出让,最终3块宅地的成交价均未达到现房销售起始价,其中1幅以底价成交。

其中,江北江浦G21地块,二类居住用地,经过33轮,被中粮竞得,以总价15.2亿元成交,楼面价17922元/㎡。周边,有新房在售的三金鑫宁府目前均价25469元/㎡。而该地块附近楼面价最高的地块为金地保利G49地块,2017年10月竞拍所得,现房销售,楼面价22374元/㎡ 

6月29日,南京又有4幅地块出让,分布于江宁和雨花两区,其中包含1幅商住用地、1幅住宅用地和2幅商业用地,总出让面积23万方。

其中,江宁科学院G26地块仅报价7轮后便进入待公证,最终被万科以55.6亿拿下,楼面地价14171元/平米。G26地块周边3km范围内近三年共成交5宗地,成交楼面价最高的1宗为2016年11月17日华夏幸福竞得2016G70地块,成交楼面价为23883元/㎡。成交时间最近的1宗为 2017年10月25日美的、金地&弘阳竞得的2017G55地块、2017G57地块,成交楼面价分别为18039、19963元/㎡。

其中,城南G27地块经过3轮报价,被金地、保利及南京建设3家共同拿下,成交价22.6亿元,楼面地价17209元/平米。地块周边3km范围内近三年共成交6宗地,其中成交楼面价最高的1宗为2016年1月29日上海建工竞得2015G68地块,成交楼面价为42561元/㎡,溢价率为140%。成交时间最近的1宗为 2017年12月27日中国铁建竞得的2017G70地块,成交楼面价分别为24088元/㎡,溢价率分别为35%。

大家可以比较一下,当前地价,与之前一年或两年成交的地价,虽然存在容积率与配建方面的差别,但总体可以判定:南京地价已经明显下跌。

再来看另一个热门城市:厦门。

4月25日, 厦门2018首场土拍落槌,爆冷三连击,3幅商住地全部没有达到上限价!

6月1日,2018年厦门今年第二场土地拍卖上,本次土拍吸引了国贸、联发、世茂、中骏、保利、华润、金地参与竞拍,本以为这又是一场房企间的厮杀。出乎意料的是,两幅地块均叫价三次成交,创厦门史上最快土拍成交记录!地价紧贴起拍价,海沧的优质地块爆冷成交,最高楼面价仅25105.5 元/㎡。而马銮湾区域上一幅地块——海投H2016P02成交楼面价已达3.85万元/平! 两年之后,地价暴跌!

在2016年至2017年,地价暴涨、地王满天飞的时期,老杨曾多次撰文,分析在少数热点城市,地价过热所隐藏的风险。

当时看起来老杨像是“杞人忧天”,如今,部分已被应验! 

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