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地产股暴跌,与房价有何关系?

今天,地产股暴跌,领跌大盘。

大盘创了本轮下跌以来新低,而主流地产股,跌得更惨!

这里,不对地产股做深入分析,老杨没时间和精力研究。只将地产股与楼市变化,做内部传导机制方面的简要分析。这也是研究楼市的一个小小的视角。

过去几年,我曾写过篇关于楼市与股市关系的文章,比如2014年12月,上轮股市走牛的上半段,我写过一篇文章,点开可看:“卖房炒股”没有想象的那么美!

同时,在2014年年底前后,也发过几条微博,比如:

2017年四季度开始,老杨看空地产股,2018年以来多次强调。主要逻辑是:2017年热点城市调控措施不断升级,而且一二线城市新房销售量下滑,价格涨幅收窄。

以全国新房销售增速(如下图)来看,2016年4月增幅见到高点,其后持续下滑,至2018年5月,增幅逼近零,估计未来两三个月,将由正增长转为负增长,也即量跌。

其实,一二线城市的成交量,早在2017年下半年就转为同比下跌了。

今年以来,老杨曾发过多条微博,强调地产股的下跌风险。如下:

事实上,去年四季度,出现了一波大行情。这波行情,依照老杨之前的逻辑,是无法预测出来的。

因素可能比较复杂:比如,虽然全国一二线成交量下跌,但价格仍有上涨;虽然部分地区调控较严,但三四线城市较宽松;虽然全国新房销售增幅持续收窄,但大房企、上市公司(包括港股)的业绩增速远超行业均值,开发业集中度继续提升。

但不管有多个条原因,多少个利好,地产股大趋势,仍有逻辑与规律动。

今年以来,地产股持续下跌,明显跑输大盘,可以认为是对去年四季度异常行情的校正!

下面,找两只A股地产股:作为央企代表的保利,和作为民营代表的荣盛。

二者走势相似,今年连跌六个月,保利将去年四季度涨幅全抹去;荣盛更惨,回到一年前了。

如果仅仅是地产股下跌,其他资产价格没有出现负面现象,也不用特别紧张。然而,今年以来,尤其是中美贸易战正式开打以来,种种迹象表明,房地产市场的内部环境与外部环境,皆面临着严峻形势。

比如,美元对人民币,今年五月以重启上升之势,六月加速上行。也即,反过来看,人民币对美元重新贬值,尤其是6月,居然贬值3.24%,幅度如此之大,过去几十年所罕见!

有一个基本规律:在本币贬值的过程中,总体是利空楼市的!

主要逻辑是:一国货币贬值,会导致资金外流,外储减少。

股市与楼市的基本规律:股市先变化后,楼市后变化。

地产股与楼市的关系,也是如此。

老杨预计:今年与明年,地产股皆没戏了。下跌是主基调。

今年下半年,全国楼市的关键指标,比如成交量、价格、开发投资、房企资金来源等,都会继续走弱。总体看,可能在四季度或明年一季度,正式入冬。

地产股的大跌,还有其他负面影响:

比如, 会影响开发商利用股票质押进行融资,也会影响到已有的股票质押,比如在去年四季度质押的股票,少数可能已到平仓线。这将会使那些质押比例过高的房企,出现资金危局。

再如,股市连续下跌,将使开发商的高管层与员工,情绪与预期,由乐观转为悲观。一方面,拿地扩张的节奏,将会明显放慢。另一方面,将会加快楼盘销售节奏,回笼资金,为过冬做准备。

而上述两个因素,将进一步促销楼市降温!

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