大家都有一个共同感受：本轮房价上涨时间长、涨幅大，就如你生命中某个夏天：感受特别漫长，天天都是大太阳，无休无止。

下图为70城房价指数环比涨幅，代表了全国主要城市的房价温度。

我们将其分为五个温度区间：

本轮短周期上涨过程中，过热区间是16年8、9､10月，最高温出现在9月份。

9.30调控之后，应声回落。17年以来，主要呆在合理区间。

但刚刚过去的5月份，环比增幅重新抬升进入偏热区间。

自16年11月回归至合理区间，至今已经17个月了，70城房价环比涨幅，在0.2-0.6％ 的箱体横盘，持续时间之久，相当罕见。

近期又有突破向上的迹象，更是罕见中的罕见！

房地产调控的各种限制、信贷房贷紧缩，好像对很多城市不起作用！当前，除了个别热门重点城市房价下跌之外，多数城市仍在上涨。

房价走势，受很多因素的影响。

最贴肉的因素，肯定是供求关系。

我们来看下易居研究院跟踪的百城新建住宅去化周期吧。

易居院定义：库存去化周期即存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值，其合理区间为12-16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。

2018年5月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.8个月，这也意味着市场仅需9.8个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比4月份10.3个月有所下滑。

观察历史数据，目前存销比在低位水平的基础上波动，这和库存规模依然下滑等因素有关。存销比继续走低，也可以解释近期全国百城房价依然上涨的现象。

按此去化周期的形态，预计未来几个月，多数城市的房价，仍然易涨难跌。

大家可以看到，16年9.30新政之后，百城去化周期不再继续下滑，且略有反弹，但18年以来，反而再度小由下滑。

这种现象，在过去短周期运行过程中，极其罕见！

老杨感觉：主要与两个因素有关：

一是，本轮行情大，连弱二线三四线城市的新房也卖得火爆，多数城市去库存完成，所剩新盘供量很少，导致严重的供不求。

二是，部分热点城市，政府严格限价，开发商推盘意愿不强，虽然潜在新盘供供应量不小，但市面上推出来的房源较少，因此也导致供不求应，尤其是限价盘易出现抢房、日光现象。

关于第一个因素，供给侧方面暂无好对策，因为房子的生产周期较长，远水难解近渴；但可以抑制需求，比如棚改货币化安置的比例降低，有助于减少购房需求。

关于第二个因素，政府应督促开发如期开工、开盘。比如近期的长沙新政，其中一条是：建立“黑名单”制度。全面建立在建楼盘清单，按项目节点加快商品住房入市。捂盘惜售的房地产开发企业，一律纳入“黑名单”管理。

老杨还有一条建议：部分地方政府的严厉限价，并不合理，干扰了市场机制，打灭了市场经济当中最重要的“价格信号”，从而造成了销售过程中的诸多乱相。应取消或逐步松绑限价，同时增加其他方面的措施，比如在限购房面堵漏洞：限企业购房、限离婚购房、限落户购房、法拍房限购等。