近日，网上流传一篇文章，其中涉及到一个民众非常关心的指标：房屋空置率！

 

“根据国际通常标准，商品房空置率在5%-10%之间可视为正常水准，而我国商品房空置率却长期处在20%-30%之间（其中二线城市高于一线城市，而三四线城市又高于二线城市），远远超出了正常水准。”

 

看到这个观点，吓了老杨一大跳。如果空置率果真这么高，那我们国家的楼市可以说面临崩盘的风险。

 

其实，关于房屋空置率，老杨在2013年出版的《楼市探秘》一书中，已有专门章节进行论述。文字较多，分两次转载，分享给大家。

 

房屋空置率，是衡量楼市泡沫的重要的指标。从1993年海南、北海等地房地产泡沫破灭开始，关于房屋空置的话题就一直为业内外所关注。每隔一段时间，就会冒出相关新闻或评论，每次舆论都会为之骚动一番。不过，媒体很快就会在无奈中归于静寂。由于我国一直缺少权威数据，这一领域就变成了一个黑洞，搞不清楚有多深，黑乎乎的让人担忧。

 

3.3亿平待售量将致房价大跌？

 

2012年12月，一则新闻让大家惶惶不安：“数据显示，截至今年10月，全国待售面积约为3.2亿平方米，超过去年底的2.7亿平方米，并一直维持在高位。房企去库存压力仍然很大，个别房企按今年的销售速度，所需时间甚至要达到10年。维持在高位的待售面积，成为悬在房企头上的达摩克利斯之剑。”

 

3.2亿平米的待售面积，到底有多少严重、多吓人？2008年开始，伴随房地产市场的下行，商品房成交量的萎缩和空置量的持续增加。到了2009年初，一些房地产开发巨头制造了一波“空置率危言”，他们根据国家统计局的数据，以2008年11月底全国商品房空置面积为1.36亿平方米为基础，推测2009年的全国商品房空置面积将超过2亿平方米；并按照全国住宅竣工面积6亿平方米左右，推算出2009年全国商品房空置率将达30%以上，并提出“大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线。”各地开发商纷纷响应，商品房空置率高企的消息频频见诸当地媒体。在福州，一些开发商甚至传出商品房空置率将达50%的高危水平的说法，并要求政府进一步采取措施“救市”。空置率还没把中国房价打倒，却先被开发商拿来当“救市牌”了。

 

“2008年11月底全国商品房空置面积为1.36亿平方米”，这是国家统计局的数据。当时国家统计局关于空置面积的定义：报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

 

另外，2003年建设部颁布的《关于加强房地产开发统计工作的通知》中，将商品房空置面积的统计数据细分为：空置待销面积（指竣工验收后空置时间在一年以内的商品房建筑面积）、空置滞销面积（指竣工验收后空置时间在1年以上、三年以内的商品房建筑面积）和空置积压面积（竣工验收后空置时间在三年以上的商品房建筑面积）。

 

实际上，统计局和住建部的空置面积，完全不符合国际惯例。按照国际通行算法，空置率是指待出售、出租的房屋占市场全部存量房地产的比例。所以，经过媒体炒作、社会质疑后，2009年后官方不再使用“空置面积”的称谓，而改成了“待售面积”。这一指标仅能反映尚未售出和租出的新建商品房规模，表明短期市场供求情况，而与全社会整体性的房屋空置关系不大。

 

实际上，1995年以来，随着我国商品房成交量的不断增长，待售面积也不断增长，只有2004年和2007年出现过小幅下滑。增长是正常的，因为伴随着市场交易规模的扩大，总有一些房源在推出后，需要一个去化周期，不可能一开盘立即卖光；另外，很多楼盘都会剩下一点尾盘，或者房子有缺陷，或者开发商不急于出售。所以，存在一个自然空置率，这是房地产市场的必然现象，空置率为零的住宅市场是不存在。

 

因此，研究房屋待售面积的增减，现实意义并不大。至2012年10月底，全国商品房待售面积为3.3亿平米，比2011年底增加了约0.5亿平为平米，某些记者采访不靠谱的专家，得出不靠谱的结论。很多“看空派”借题发挥，认为空置面积暴增，有些上市公司的存货需要10年才能去化完（又扯到另一个不同的口径:上市公司的存货概念很宽泛，不仅包括可售房，还有未售的土地和工程），市场快崩盘了，房价很快将大跌。这是一种完全不着边际的论调，如果一些不明真相的民众相信了，又要错过购房时机。

         

国际合理住宅空置率是多少？

 

衡量房价泡沫的难度太大，各国情况不一。关于空置住宅的定义以及住宅空置率的合理范围，国际上并无统一的界定。联合国将空置房定义为“在普查或调查时点上没有人口入住记录的房子”。在统计口径方面，联合国建议：第一，空置房应分别按季节性空置房和非季节性空置房分别进行统计，季节性空置房包括度假房和季节性工人住房等，非季节性空置房包括第二套房、待租或待售以及等待拆除的住房等。第二，空置房统计应按类型划分为“用于出售”和“用于出租”。需要注意的是，联合国的建议仅仅适用于人口和住房普查时界定住房使用状况，并未建议在此基础上计算住房空置率，也未推荐给成员国使用，并不存在关于空置房和住房空置率的国际标准。

 

香港

 

根据香港物业估价署的《香港物业报告》，近十年来，香港私人住宅的空置率为4.3-6.8%。1998年香港房价泡沫破灭后持续下跌，至2003年触底，而2003年住宅空置率达6.8%的高点，其后市场复苏、回暖，空置率也持续下滑至2011年的4.3%。由此可见，香港私宅的空置率，与市场景气度呈反相关关系，市场景气度越高，空置率越低；楼市繁荣时，经济也繁荣，租赁需求旺盛，降低了空置率。其空置房标准：将在年底进行普查时，实际上未居住的住房单位定义为空置房，此外，正在装修的住房也被纳入空置房统计范围。值得关注的是，由于香港公屋规模很大，其空置率会更低，所以香港全部住宅的空置率会比私宅空置率更低些。

 

台湾

 

台湾地区每十年进行一次“人口与住宅普查”，行政院主计处公布的2010年普查结果：全台空闲住宅总计156万户，空闲住宅率19.3%，十年间（比2000年）增加了1.7%。官员解释，因为住宅数增加较多，但常住人口成长趋缓。若从县市来看，空闲住宅率以基隆市最高（空屋率25%），台北市最低（空屋率13%）。台湾的空闲住宅，指的是无人经常居住且未供其他用途住宅，包括待租、待售、已售或已租，尚无人经常居住住宅、有第二栋以上未经常居住住宅、因工作等原因居住他处而无人经常居住住宅等。

 

即便是台北地区空屋率明显低于全台水平，此报告出来后，行政院副院长陈冲听取主计处报告后指示：“针对台北市房价高居不下，青年为高房价所苦，台北市空闲住宅率高，主计处应进一步分析，以协调各部会研商改善解决之道”。看来，高房价与高空置率同在，确实不够“和谐”，但政府又能做什么呢？

 

值得关注的是，除住宅普查数据，还有另一个数据可作参考。根据复旦大学陈杰的文章：2004年，台湾财团法人国土规划及不动产信息中心曾对台北市做过号称是有史以来规模最大、调查样本精密到每一条路的“空屋率信息调查”。此次“空屋率调查”，是根据台湾财政部门所掌握的房屋税税籍课征资料，与台电公司的依据住宅用户电表所制作的用电数据库整合链接而进行统计，调查以每月用电不足五十度、即“低度利用房屋”，作为空屋定义。结果发现，截至2003年7月，台北市全部住宅户数七十八万户，空屋约四万六千八百多户，全台北市的空屋率为6%，较台湾行政部门2000年底调查的12.2%大幅锐减。此次调查与台湾“行政部”主计处2000年和“内政部”建研所在2000年根据台电电表所统计的两次全台湾空屋率相比，样本、调查统计方法都有提高，准确度较具参考性。中心负责人杨宗宪分析，学术界普遍认为台湾正常空屋率约为6-8%之间，而美国、欧洲等先进国家正常空屋率则约3-5％。

 

由于统计口径不同，得出数据的有所差异，这也正常。一般而言，官方的普查数据样本最全，范围最大，但对于空置房屋的界定标准比较粗泛，比如会将某些暂时空置房，如度假屋、处于出租间歇期的房屋也统计进去，所以得出的空置率偏高。而某些政府部门、行业组织、民间机构组织的专项调查，虽然样本量不一定全，但统计标准比较细致，以减少“误查”。所以，对于台北的住宅空置率，台湾财团法人国土规划及不动产信息中心的数据可作为一个有价值的参考。

 

美国

 

美国是统计住房空置率最早的国家之一，其统计方法成熟且数据透明，特别是其空置率的定义及统计方法成为一些国家仿效的对象。自1956年起，美国普查局就开始统计住房空置率，并认为空置率这一指标必须是准确而及时的、地区化的，并且应针对具体的住房类型给出，这样才能够起到最大的作用。因此，美国住房空置率的统计频率已提高到季度，并且可提供分地区数据及分自有房和租赁房的统计数据。美国统计和发布的住房空置率指标有三个，数据分别出自美国普查局的“人口调查/住房空置调查”、“美国社区调查”，以及由美国住房和城市发展部与USPS合作通过邮政服务记录（2005年开始统计，在90天或更长时间内未收取他们信件的市区住户地址即为空置房）。上述三个住房空置率指标的名称完全一样，但数据来源、口径、时效性、调查范围，甚至定义及计算方法都有所不同。即便如此，美国依然同时统计和发布三个住房空置率指标，因为三个住房空置率指标都有自身的优点和缺陷，没有一个可满足作为理想空置率所需的标准。

 

美国普查局关于空置房的标准：将在调查时点没有人居住的房屋视为空置住房除非其拥有者只是偶尔不在。第二套房、度假房、周末房、移动住房纳入空置房统计范围；将还没有装修好或装修好但还不能使用的新建住房以及结构受到破坏而被禁用、或即将被拆除而不能居住的老旧住房、或非住宅类房屋如办公室、商用楼、仓库等不纳入空置房统计范围。

 

1956年第一季度至2010年第一季度，美国租赁房的平均空置率为7.3%，空置率在4.8%（1979年第一季度）和10.7%（2009年第四季度）之间波动。自有住房平均空置率为1.5%，在0.9%（1974年第三季度）和2.9%（2008年第四季度）之间波动（数据来自：国家统计局的《国外住房空置率统计方法》课题，课题组组长文兼武）。由此可见，美国的基本规律：楼市繁荣时，空置率低，楼市萧条时，空置率高。

 

欧盟

 

欧盟各国对空置住宅以及空置率的定义不尽一致，比较复杂。总体看来，大多数成员国都把废弃房、等待拆除的房屋以及更换入住者但还没有入住的房屋、正在装修或翻新的房屋、待租或待售的房屋看成是空置房。

 

除德国和西班牙明确表示不将第二套房(也包括度假房和周末房)作为空置房外，其他国家则基本上将其视为空置房进行统计。如意大利、丹麦、奥地利、波兰、塞浦路斯，把除了首套房（登记的常用地址）外的其他住房（含二套房、度假房、周末房等）都算进去，导致计算出来的空置率相对较高，比如西班牙的住宅空置率达到20%多。

 

有一些国家把因为已经废弃、不可居住等原因而空置的住宅都算成为空置房，如希腊和斯洛文尼亚，这样导致希腊住宅空置率高达30%多，斯洛文尼亚也高达11%多。不过有意思的是，英国的英格兰地区包括废弃、还包括买卖和装修原因而空置的住宅，计算的空置率仍只有3-4%，可见其住房市场的供应十分紧张。但大多数国家是不考虑已废弃住宅的，基本以可居住住宅为前提。在这个统计口径下，荷兰、瑞典都只有2%，法国为6%左右，德国达到8%——这是德国房价十几年未涨的原因之一。

 

欧盟国家也是通过调查来获得住宅空置的有关情况，但相当多数国家调查频率较低，往往三五年才有一次相关的调查，只有少数发达国家能做到每年调查一次甚至每季度一次。此外，欧洲中央银行也曾经在其一份关于欧元区房地产数据的报告中提到一个欧元区各国住宅空置率的统计。他们对空置住宅的定义相对宽泛，凡是没有被所有者利用（占用或出租）的住房都视为空置住宅，这样包括了相当部分的二套房和度假房。从这个角度来计算的住房空置率相当高，

历年平均要达到11%左右。（数据来源：2010年11月，中国房地产，作者陈杰)

 

国际经验总结

 

第一，由于各国统计住房空置率使用的定义、口径和统计的方法各具特色，很难确定“适度”住房空置率，也无法确定普适世界的住房空置率警戒线。一般来说，把度假房、第二套房和废弃房算在空置住房内的，住房空置率会偏高。如果同时统计了租赁房和自有住房的，须把出租房和自有住房的警戒线区分开。

 

比如，加拿大和澳大利亚出租房空置率一般在4%以下，新加坡出租房空置率在6%以下。中国香港住房空置率在6%以下。爱尔兰和中国台湾住房空置率在10%以上（含二套房）。美国如果出租房空置率降至5%，则达到了法律所定义的住房紧急状态（供应不足）。日本近些年来房屋空置率为5-8%。

 

通过上述国家的现实情况，大致可以得出一个结论：10%以内的住房空置率，基本不会形成泡沫（包含二套房者更是如此）。

 

第二，住宅空置率的变化具有持续性、长期性。在楼市的周期性波动中，楼市处于繁荣期时，空置率较低；楼市处于萧条期时，空置率偏高。香港和美国的经验，都证明了这一点。

 

第三，一般而言，非住宅用房空置率高于住房空置率，而且前者比后者波幅大。比如：2009年中国香港的住房空置率为4.3%，远远低于办公楼10.3%、商铺8.7%和工厂8.0%的空置率。2010年澳大利亚出租房的空置率为3.5%，而办公楼的空置率达到10%。2005年美国商用房空置率达到16.5%（高于住宅）。

 

高力国际报告表明，上海市甲级写字楼空置率，2009年第一季度总体空置率创2005年以来新高，达到12.3％（当时经济低迷、办公需求萎缩）；但至2011年第四季度，一路走低至7.4%，为2008年全球金融危机以来的最低水平（上海住宅空置率无权威数据，但仅就波幅来说，肯定小于办公楼）。