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欧大、杨红旭智斗上海滩,多空对战,碰撞出哪些火花?

4月18日,与欧成效在上海同台参加了一场活动。微博房产是媒体支持单位,刚看到微博房产小编整理出来的现场发言文字,我略看了一遍,文字有点粗糙,只能凑合着大概看下。欧神只几张ppt,而我讲了大量的图表,只看下面的文字,可能没办法理解到位。转载如下,供大家参考。

杨红旭演讲:

 

感觉今天我掉进了狼窝里,下面坐的都是些大狼小狼。一头老羊掉进了狼窝里,所以今天处境非常的不妙。

 

我进入房地产行业很早了,01年来到上海,之前是做房地产策划,但是05年的时候有一些转变。大家熟悉上海的,知道03-05年上海楼市非常的热,包括温州的大量资金进入上海,03、04、05,上海楼市大涨,包括长三角都是大涨。

 

05年出了个政策叫国八条,然后出现了一个大的降幅,06年楼市急剧降温。上海楼市降温不是08年,不是11年,也不是14年,而是05年下半年到2016年,降温周期达一年半,06年上海有很多住户闹着要退房,打官司,赔违约金也要退房。

 

我对这个印象非常深刻,我记得大华地区,有个楼盘叫大华水岸蓝桥,因为房价下跌,老业主闹着要退房。

 

本来我不研究宏观面的东西,但是05年楼市降温之后对我冲击很大,我就决定进行职业转型,研究房地产宏观面,想搞清楚影响房地产市场变化的背后之手。于是,06年来到了上海易居房地产研究院。

 

很多网友说,老杨你是键盘侠吧,问我你唱空燕郊吗,说你有没有踩盘200个?告诉各位,我从来没有过踩盘超过200个,燕郊我一次也没去过。17年2月我写了一篇文章,中国最大的泡沫就是燕郊、环京……这个东西不是你踩盘多少个的问题,是宏观大势的问题。

 

这个全国的大势呢,不是我唱空了就会跌,也不是欧神唱多了就会一直涨。市场的大势浩浩荡荡,哪几个人、几十个人、几百个人,不是你多军或者空军就能阻挡市场大势变化,谁也没这个能量。

 

所以今天我可能作为一个空派的代表,当前也没有几个空派的,现在好像只有我老杨一个了。这个市场就是这样的,有多就有空,永远都是有分歧的,市场永远都是在短期波动变化的。没有一直涨的也没有一直跌的东西。京沪永远涨是财上海说的,昨天有人约他吃饭他没来。以三年五年作为一个周期来看,京沪永远涨,这个我觉得大体上是没问题的,但如果以季度、半年度、一年为单位来考量的话,则就属于伪命题了。

 

说一个地区价格永远涨,这站不住脚的。比如说2017年上海二手房价跌了10%左右,这是我们感受得到的,你能说2017房价它涨了么?它没涨啊,这是个事实。

 

我们永远不要担心一个人去唱空一个市场,也不要担心很多人去唱多一个市场,市场有自己自发的力量在运行,我们只是在旁边观察市场,没有任何一个人的能量去阻挡市场的变化。

 

这是我想讲的一个开头啊,今天要讲三个东西。时间上还是蛮紧的啊。

 

一、房地产短周期

二、房地产的板块轮动

三、购房三维体系

 

这是一张图,梳理了一下多年的政策调控的变化。这是全国70个城市的房价走势和上海市走势的同比增幅对比数据。

 

这个房价走势有上涨有跌幅,有高潮,但是你会发现涨的时候时间长、涨幅大。05年和08年楼市低迷的时候上海也是很低迷的,但13年这一轮的话,上海的楼市涨幅远远高于全国,2016年基本进入顶峰。全国目前还是涨,但是在收窄,这就是短周期过去的一个实现,我只是把短周期的规律给梳理出来。

 

那么如何去判断楼市短周期的波动,我们不仅关心长期,还关心短期,什么因素在决定房价和楼市的短期变化呢?我总结之后有四个主要因素:经济面、政策面、资金面、存货面。

 

经济是比较宏观的,政策和资金是核心,资金像血脉一样,影响着楼市的心跳。如果想知道接下来的房价半年到一年内的变化,第一看政策,第二看资金,如果这两个我们把握住了,就大体上把握住了房价波动的节奏。

我简单地说一下这四个因素。

 

过去十几年,中国经济最高温的时候是07年。现在我们说中美打贸易战,很紧张,中国加入WTO后中国贸易崛起,成为世界工厂,07年是中国贸易及制造业最好的一个年份,经济增速是最高的。08年爆发危机后有一个变化。从2011年开始,中国经济开始正式告别两位数,在10%以下,这是个宿命。

 

日本的话,历史上经济增速由10%降到4%,泡沫破来之后呢,由4%降到1%。目前按照中国的经济走势,只需要大概十年,中国GDP总量会超过美国。去年美国经济增速是2.6%,中国是6.9%。

 

目前中美关系所面临的境遇,和八十年代美日很相似,那时日本经济体量是世界老二,咄咄逼人。所以整个八十年代,美国面对日本的崛起忧心忡忡,设置了很多政策障碍,包含所谓的贸易摩擦、贸易战争,然后日本被迫签订广场协议,日元对美元开始大幅升值,日本股市房市泡沫崩盘,经济陷入长期低迷。现在日本六大都市圈的地价,是91年高峰期的30%左右。

 

很多人在忧虑中国的楼市泡沫会不会重蹈日本当年覆辙,但是呢我们不应该这么悲观,日本这个泡沫崩盘然后趴在地板上,是一个孤本,全球只此一例。我不相信中国会这样倒霉,近几年我们一直在抑制泡沫长大。

这两天不是降准么,有人问是不是跟放水有关系,这个也是和贸易摩擦有关系的。14年有一段时间人民币对美元是贬值的,然后都很紧张,到了2016年人民币汇率升值,外汇储备保住了,但是就在今年3月份,我们又出现了一次外储的下滑,一旦外储下滑,印钞机就会减速。这次的定向降准也是提前应对一些资金出现偏紧的状态。我们现在存准率比较高,利率比较低,存准率往下降是有空间的,但是利率是没有空间往下降的,且有可能会加息。

 

我们只要知道目前中国的GDP有点像L型啊,经济在6点多,持稳了,经济链对楼市短期变化的影响,当持稳了我们不要太关心经济链对楼市短期变化的影响。

我们说经济走势和房市走势从大的格局上是个正相关,经济好了大家有钱了就买房了。但是短期来看,经济走势和房市走势是个负相关,就像开发商说的房地产是个夜壶,当经济低迷的时候会拿房地产来救经济,比如08年11年12年14年都这样。目前呢经济就是一个低位徘徊,所以可以忽略经济变化对楼市短期变化的影响。

 

我一边研究数据,一边研究政策。接下来讲政策,这个非常关键。

 

今年3月份开了两会,每年有两个重要会议值得关注,还一个是12月的中央经济工作会议,会透露出一些信息,让我们知道这一年宏观上领导对房地产是什么态度。

 

13年是没有支撑的,整个楼市是偏平的。14年开始说完善住房保障体系,但说“分类调控”了。2014年2、3季度很多城市放松限购限价,比如杭州,取消限购,告别了长达四年的低迷,这是一个政策信号。

 

到了2015年说稳定住房消费,什么时候说稳定那一定是利好,2015利好很多。16年,政策略有收紧。

 

17年去库存,提到的三四线,没有说一二线,为什么,因为16年一二线楼市过热,库存已经去得差不多了。所以说2017年买房,肯定要去三四线,一二线不支持了。

 

2018年,我认为是中性的,不紧也不松。虽然说房住不炒,但没说抑制,如果个别城市偏热,比如说前三个月的昆明大连沈阳,会给予一些抑制。

 

我认为2019年会稳中趋松,可能类似2014年。那20年会不会有一个大的放松和刺激?我个人认为要等到2020年3月的大会。

 

雄安以租赁房为主,是一张白纸绘蓝图,有独立的房地产机制,那别的城市还是延续以前的,长效机制在建立,租赁住房大力发展。像很多地方都把租赁住房当一个政绩,使得将来商品房会有一个稀缺性,也会分流一些需求,所以说各位将来买房子,不要老是盯着所谓刚需房,因为将来刚需可能会租房子,但是改善的需求一直在,租赁住房不能满足改善群体和小众群体的需求。

 

货币周期比较好的时候都是楼市比较好的时候,像09年大放水,刺激最高。13年小放水,是一个小行情。13年很多弱二线三四线是没行情的,比如无锡南通昆明沈阳,货币的量放的不够,全国只有局部行情。

 

因为经济降速,m2是往下走的,但是m1不一样。我们这次大行情是在2015年启动,16年m1达到顶峰,现在来看这次大放水已经接近尾声了。

 

实际利率,利率是你资金的成本,15-16是比较低的,比13年低,目前还是一个比较低的状态,估计18-19年会往上走。如果说没有多次加息,那利率超不过13年和10年。

 

我们来关注一下这个全国的居民杠杆增长率。你居民买房贷款比率多少,另一面也反映着首付比率是多少,我们看到最高点在17年1季度,之前的高峰在09年。目前已经降了3个季度,但低位还有很远,所以说杠杆率往下走只是刚开始。

 

综合金融情况面的,比如11年底资金很紧张,那么资金紧张的时候开发商就开始促销,比如说环京,现在开始促销。

 

这个是最后的指标,是库存,我们跟踪了一个新房的去化周期。这个图是个利好,反应了一个供求,房价短期跌的因素就是因为供求,你说地价高房价就高,这都是一个中长期因素,短期就是一个供求,买方卖方的博弈。

 

弱二线和三四线目前依然可以高看一眼。首先很多人对我看空存在误解,我看空一个是短期的,一个是结构性的,我最近看空18个城市。大部分城市我是没有看空的,最终还要看供求。我估计二线城市房价下降要两三个季度后,全国大部分城市下降是在2019年开始。

 

这是我对全国所有走势的一个预测,2012年到2017年,还是比较靠谱的。

 

很多粉丝说,说要不要把房子卖了租房住,便宜了再买回来,我说你有一套两套不要这么干,有三套可以考虑,你这叫逃顶,逃顶很难,比抄底还难。

 

我能看见大势比如说现在接近顶部了,但最高峰我也看不清,这个需要你自己去试,是试出来的,不是我预测出来的,要在微观和宏观上进行一个结合,千万不要盲目相信大神们,只能在我的领域里给你们一些参考。

 

板块轮动是个股市术语,我试图把它延伸到楼市里,构造一个逻辑过程。目前全国区域分化是逐渐变强的,但资金面是收紧的,接下来再往下走的空间不是很大了。

 

这是全国70城价格指数。主要是综合二手房数据,一手房有限价因素不准确。一线城市短期有泡沫,泡沫是可以挤的,二三线除了少数城市,泡沫比较小。

 

全国7大板块,华东华南涨幅较大,西北东北西南较小,尤其是东北,涨幅是最小的。前面涨的高的可能跌一些,但是下面涨得慢的还好。

 

全国十个城市,武汉和杭州是比较强势的,基本一直在涨。北京跌的最明显,深圳会往下跌一跌,厦门比较危险。

 

在城市板块内部,还有轮动。比如江苏的苏州,苏州的吴中区涨得最早,常熟涨得最晚,所以现在还在创新高。这就是一个城市不同板块的差别。

 

上海,我找出三个区吧,黄浦区在2015年开始上涨,最早上涨也最早开始盘整,金山区涨得比较晚。所以你想在上海买房子的话,应该最先关注市区市中心,然后可以再关心外围的郊区,因为城镇化。市场非常复杂,正因为复杂也才有意思。

 

这是我对城市短期风险的一个排名,短期风险,房价收入偏离度。我现在严重不看好厦门,2014年都降温了,就它没降温,透支最厉害,然后天津石家庄济南南京福州,北京深圳靠前,但是不是最靠前的。温州房价因为有过泡沫,还在低空徘徊,没有回到历史高峰。右边排后面的像乌鲁木齐、银川、大连等都是三线城市弱二线,基本短期风险不大,看长期还是前面的好。有人说,老杨一会你看短,一会看长期,我们都晕了。你晕是你的事,怪你技术水平太差。 

 

上海新房的量一直萎缩。18年我觉得起不来,量应该不会再跌了,价可能还会有小跌,19-20年可能会小反弹。

 

上海新盘库存中性,谈不上好也谈不上不差。上海这有个万科仁恒的盘,一期六万卖光,二期五万八没卖光,二期卖不好,不是说楼盘质量下降了房子不好,是因为二手房市场降温了。

 

关于购房三维体系,时机、区域、产品。这三个要素非常重要,但时间关系,今天不展开了。5.12在上海举行老杨粉丝内训题,届时时间充裕,会细细讲。

 

海南购房一定要谨慎谨慎再谨慎,因为海南套路了很多人,就是因为这个区域有问题。它没有二手房市场。2016年最牛补涨城市杭州。这个市场一定是顺应大势的。

 

欧成效演讲:

 

刚刚杨老师已经讲了一个小时了,杨老师水平非常非常高,我在下面节奏已经被他带走了,然后记了很多笔记,把我原先的思路都打乱掉了。

 

杨老师做PPT的水平非常高,比我高20倍左右。我做PPT就非常简单,所以就感觉我是文科生他是理科生一样。

 

首先呢听了杨老师一个小时的课,那么我就讲个故事。在2008年的时候,美国发生次贷危机,大家都说很严重,没有购房能力的人贷款买了很多房,然后就次贷危机了。美国想了一个QE,中央银行美联储为美国商业银行提供无限制支持,你想放贷多少我借给你多少,永远不会有资金的限额,想通过这个方法来把美国房地产市场稳住,拉起来。QE搞了四轮,规模很大。

 

大家知道政策结果是什么,有多少资金流入了美国的房贷市场?QE规模大概是2.7万亿美金,进入房贷市场的不到500亿美金。

 

这就是一个悖论,大家都觉得不明白,说我QE提供给你这么多资金,商业银行这怎么就血管堵塞了,不能流到实体经济。大家知道是为什么,因为“合规”。如果一家美国的银行要完全符合美国满足美国的合规政策,是很难找到的,它没法放贷。

 

4月18号是个非常好的日子,正好也是水库一年一度会做出的房地产预测,这个预测已经持续15年了,最早是在2004年。那个时候吵架,就发个帖子,那天是4月18号,后来就习惯性延续下来了。大家可以看到我发了篇文章,点击很快10W+了,广告商也很高兴,我也很舒服,这文章只花了十几秒就写完了。

 

上海的目标是12/8/5万,去年我做完这个预测呢,很多人就来批评我,说我太保守,但是我说我就列这个数字。事实证明,上海市场是非常差的,大家也亲身经历过。18年呢我又来做这个预测,他们又来反馈了,说我太乐观。很多人说12/8/5都到不了。那么我说呢,不管你们是悲观还是乐观,我的态度是持久不变的。我对上海一直是这个看法,我们认为上海最迟2020年,内环到外环房价到达12/8/5。

 

明年如果有一波行情,上海内环能从8万到12万。我说的是内环的普通住宅,不是核心区。

 

我们都说上海是不死鸟,上海历史上比现在颓废的时代也有,在八十年代,大概85年到88年,很多上海女孩子要嫁到广东去,为什么呢,因为穷。这在今天是一件不可想象的事情,但事实上在1990年开发浦东之前,上海长三角振兴之前,上海其实不是很富裕。其实在82年的时候上海是非常贫困的城市,但是上海是不死鸟嘛,它是可以翻身站起来的。上海长三角地区是中国最富裕肥沃的城市,哪怕你现在经济不是很好,很衰落,但是二三十年之后,只要你稍微放一条生路,稍微开一条口子,上海依然是可以重新崛起的,综合长期我们对上海是有信心的。 

 

但我们要吐槽的是上海这两年真的是不好,在改革开放的方面,改革的步伐已经远落后其它省份了。各种各样的创新,新产业、新行业,我们上海的确有很多很多的优势,但不好好珍惜优势,躺在那里睡大觉,那么上海和外省的差距是越来越拉近的。上海各种新产业没有冒出来,人口也在老龄化。我们希望上海可以有进一步的改革与面貌。

 

2019年的4月18日,我会做新一轮的楼市预测,那个时候跟现在肯定就不一样了。有一个可能性呢,我们认为2025年,上海内环到外环房价应该是25/16/10,会翻倍,当然也是建立在上海的改革和努力上面。如果19年没有变化迹象的话,我们会修正这个预测。总而言之我们是看好。

 

你必须分辨出哪些真正是重要的,哪些是不重要的。真正重要的是什么,是大排面。我们就讲味千拉面、康师傅牛肉面、和府捞面,这种白领主流拉面。吃一碗面多少钱?38块、45块。对于面条来说,我们是有一定信心,在2025年前,面条是有可能达到100块的。因为我看我自己的信用卡刷卡记录,我发现我吃饭都是75块钱,为什么是75?因为要吃两份。大家不要学我,我吃40块钱,下午是会饿的。但是到了2025年,我可以跟大家说,中午饭100块钱,其实是看得见的,是市场的一个规律。

 

98年刚毕业的时候,我进了500强做管理培训生,第一份工作月薪2500。复旦有几个大学生,上海人,背井离乡去青岛海尔,青岛海尔起薪850块,一年一万块。大家可以想象,现在复旦的学生毕业,起薪也要一万块一个月,一年要12万。优秀点的学生年薪也要二十五万三十万,不出奇的。通货膨胀是非常明显不可逆的行为,不管任何人跟我说通货紧缩我是不相信的,除非说大排面十年后你还是35一碗卖给我,否则的话我是很难相信这个数据的。

 

金融业的数据和我们现实的数据越来越偏离。水库是实战派,不是学院派,所以一碗面多少钱我们吃一碗就知道了。

 

我们很喜欢重庆的山山水水重庆妹子,很适合去旅游啊居住。重庆我介绍一下,展开说一下。重庆很多人大家都不知道,在1950年刚解放时,是第四大城市。因为民国时期的很多小说啊书籍都找不到了,我前些天翻出一些书在看,看到当时有一句话叫:“南上广重永远涨”,就是南京上海广州重庆。

 

重庆在历史上一直是一个很优秀的城市,大家低估了它的潜力。大概到20世纪八十年代的时候,重庆才逐渐衰落。因为苏州、东莞啊改革开放,就是新经济开始崛起,重庆才慢慢落下来。

 

但重庆从它的基本面来看,很多人没有研究过这些报表,就是2017年的时候重庆GDP突破2万亿,超过天津,现在是第五名,上面是广州、深圳。广深的领先程度不是太大,如果一切顺利的话,重庆大概会在五年以后超过广州深圳,正式成为中国的第三大城市。这个是一个很实际的数据。

 

现在重庆GDP是成都1.45倍,很有可能上升为1.6倍到1.7倍。当重庆是成都的2倍后,趋势就再也不可逆转了,再也没有成渝之争了。而且成都不适合做全国性的城市,西南如果有一个大城市的话,那一定是重庆。我们16年开始关注重庆时上海8万重庆8千,重庆房价是上海十分之一。

 

我们认为重庆有可能成为一个世界性的城市,甚至在世界的天气预报里都会有它的一席之地。重庆还有大量人口,人口结构很年轻,有很多适婚年龄的人口,区县的人口在流入。总而言之重庆是各方面我们评价最高的一个城市。如果大家要看改善个人居住的层次,我们是推荐重庆的。

 

2018年过完春节后一个非常猛的主升浪,每个月10%左右,没有干扰的话到六月份问题不不是很大的。有一些限购政策在传言中,有兴趣的朋友们要抓紧步伐了。楼市的话我们是看好的,我讲的就这些,谢谢大家。  

 



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