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4月,楼市春季反弹,顶不住了!

近期,我院发布了一份由研究员王梦雯执笔的《40城商品住宅成交报告》。 摘出要点,与大家分享如下。 

 

一、40城4月日均成交量低于3月一成

 

2018年4月上半月,易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积为1002万平方米,环比3月上半月增加8%,同比减少13%。考虑到今年春节较晚,3月上半月仍受春节假期因素波及,4月上半月相比3月上半年月成交环比上升在预料之中。从日均成交来看,4月40城成交环比3月下降10%,楼市显现疲态。

 

在2017年12月成交量出现年底翘尾之后,2018年前3个月的上半月成交持续回落,4月上半月受推盘量影响成交小幅上升,但同比依旧下跌,绝对值低于2016和2017年的同期水平。总体来看,2018年4月上半月成交较为平淡,这也预示着今年“金三银四”楼市整体回暖乏力。

 

二、40城年初累计同比降幅扩大至5%

 

年初累计至4月上半月,40城新建商品住宅成交面积为7394万平方米,同比下降5%,降幅较前3月累计扩大2个百分点。进一步来看,一线和二线城市累计成交面积同比下降,分别为-44%和-5%,其中一线城市降幅较前3月累计收窄2个百分点,二线城市降幅较前3月累计扩大1个百分点;三四线城市累计成交面积同比上升12%,但涨幅较前3月累计收窄6个百分点。

 

目前来看,一线城市成交量已经筑底,二线城市下跌空间也相对有限,三四线城市成交量或将面对较大幅度回落。

 

三、三类城市成交均同比下跌

 

2018年4月上半月,易居研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积为66万平方米,环比3月上半月减少11%,同比减少24%;18个二线城市新建商品住宅成交面积为680万平方米,环比3月上半月增加13%,同比减少9%;18个三四线城市新建商品住宅成交面积为256万平方米,环比3月上半月增加1%,同比减少19%。

 

其中10个本轮已出台调控的三四线城市新建商品住宅成交面积为141万平方米,环比3月上半月增加5%,同比减少17%;8个本轮已出台调控的三四线城市新建商品住宅成交面积为115万平方米,环比3月上半月减少5%,同比减少22%。

 

对比历史数据来看,目前一线城市的成交量已经明显回落至历史低位,低于2014年水平;二线城市和已经出台调控的三四线城市成交量也出现回落,低于2016年和2017年水平但高于2014年水平;未出台调控的三四线城市成交量仍处于相对高位。按照这个逻辑来看,考虑到当前调控将贯穿全年,预计后续一线城市成交同比跌幅将有所收窄,二线城市和已经出台调控的三四线城市成交同比跌幅小幅扩大,未出台调控的三四线城市同比跌幅将出现较明显扩大。

 

四、北京、广州、厦门,无量的日子,很难过……

 

根据年初累计至本月度前15天的成交面积,计算得到全国40个重点城市新建商品住宅年初累计成交面积的同比增幅。截至2018年4月上半月,共有17个城市成交累计同比增加,23个城市成交累计同比下降。多数城市环比下降反映了当前调控持续、信贷趋严的环境下,楼市成交整体低迷的态势。

 

具体城市来看,累计同比涨幅排名前3位的城市有淮安、惠州、合肥,分别上升93%、82%和76%。其中惠州和合肥今年以来推盘量较大,而淮安的房地产市场处于上行周期,因此成交涨幅较大。

 

累计同比涨幅排名后3位的城市有广州、厦门和北京,分别下降53%、60%和69%。其中,北京在2017年3月连续升级调控,此前成交基数较高。另外,这三个城市调控相对严厉,在政府限价压力下,市场供应不求。

 

五、预计4月楼市成交行情不足

 

两会报告再次重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,可见政府促进房地产市场平稳健康发展的决心,让住宅的居住属性更加凸显,防止市场的大起大落。政策面仍然是以稳为主,楼市调控政策将保持延续性和稳定性。4月来看,预计成交将低于3月份,2季度成交同比大概率保持在负区间内。



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