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海南大开发与历史上的楼市大泡沫

       近日,中共中央国务院发布了《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》赋予海南经济特区改革开放新使命,建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港。确定了海南的战略定位:

  ——全面深化改革开放试验区。大力弘扬敢闯敢试、敢为人先、埋头苦干的特区精神,在经济体制改革和社会治理创新等方面先行先试。适应经济全球化新形势,实行更加积极主动的开放战略,探索建立开放型经济新体制,把海南打造成为我国面向太平洋和印度洋的重要对外开放门户。

  ——国家生态文明试验区。牢固树立和践行绿水青山就是金山银山的理念,坚定不移走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路,推动形成人与自然和谐发展的现代化建设新格局,为推进全国生态文明建设探索新经验。

  ——国际旅游消费中心。大力推进旅游消费领域对外开放,积极培育旅游消费新热点,下大气力提升服务质量和国际化水平,打造业态丰富、品牌集聚、环境舒适、特色鲜明的国际旅游消费胜地。

  ——国家重大战略服务保障区。深度融入海洋强国、“一带一路”建设、军民融合发展等重大战略,全面加强支撑保障能力建设,切实履行好党中央赋予的重要使命,提升海南在国家战略格局中的地位和作用。

 

 

这两天,媒体上都在热烈的讨论海南新定位,差一点都快赶上去年4月的雄安新政大新闻了。尤其是全国的房产投资客们,又像去年那样对雄安新区磨拳擦掌了。历史真是惊人的相似吧。

 

那好,今天老杨就聊聊海南的楼市史吧。懒省事,直接将2013年老杨出版的《楼市探秘》一书中的相关章节,转载如下:

 

在此暂且聊聊1992-1993年全国房价飙升过程中,催生出的海南泡沫。如果说中国楼市一定有泡沫,也只能说区域性的,比如1992-1993年的海南(包括北海等南方少数地区)、2004-2005年上海、2007年的深圳、2009-2010年的温州、鄂尔多斯。这几个地区的房价泡沫程度不一,故事的结局亦不同。真正称得大泡沫的,只有海南

 

1988年,海南建省,从广东的一个地级行政区,摇身一变成为中国的第31个省级行政区,更为关键的是,它成了中国最大的经济特区,给予这块岛屿超乎想象的优惠政策。一时间,大量人涌向海南“淘金”,放弃铁饭碗者甚众,当时有媒体的标题是“十万大军下海南”。房地产很快热了起来。

 

1992年邓小平同志的南巡讲话,极大鼓舞了人们对于改革开放的信心,市场经济急速升温,为海南开发和房地产热潮“火上浇油”,中国近几十年最大的区域性楼市泡沫加速生成。房价和租金、地价暴涨,炒房、炒地风盛行,土地管理失控、城市规划失控、金融领域混乱。

 

1992年,海口市经济增长率达到了惊人的83%,另一个热点城市三亚也达到了74%。海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半,仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米。据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计,1988年海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米。两年暴涨4倍,全球罕见。这属于非常典型的房地产泡沫。

 

高峰时期,这座总人数不过600万的海岛上,竟然出现了两万多家房地产公司。开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋,把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。由于投机性需求已经占到了市场的70%以上,一些房子甚至还停留在设计图纸阶段,就已经被卖了好几手,当然价格也翻了好几倍。

 

1993年6月,时任国务院副总理的朱镕基发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,出台16条强力调控措施,包括严控信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。

 

银根开始全面紧缩。企业资金链断裂,大量开发商倒闭,银行呆帐坏帐大量涌出,仅四大国有银行的坏账就高达300多亿元。地价、房价直线下跌,1993年5000元每平方米的房子两年后下跌到4000元,再过一年跌到2000元,到了1997年,同样的房子已经跌到了1000元以下。最后留给海南的是600多栋“烂尾楼”、近2万公顷闲置土地和800多亿元积压资金。从1999年开始,海南用了整整八年时间,才处理完积压房地产的工作。

 

海南为何会产生世界罕见的超级房地产泡沫?我想引用前海南省委书记卫留成,在2010年3月十一届全国人大三次会议分组审议上总结的四条原因:“第一,土地大量出让,搞乱了市场,到现在为止,1993年出让的土地,在开发商手里还有相当数量;第二,当时土地的出让没有系统规划,省市县都可以批;第三,土地转让也没有招拍挂等完善的制度,比如现在北京很多大名鼎鼎的房地商,都是在海南淘到第一桶金;第四,当时的金融系统没有现在这么成熟,那些买地的钱都是从银行贷出来的,可以说银行直接参与了炒地皮。”

 

值得关注的是,2010年1月初,海南获批建设国际旅游岛后,海南房价迅速攀升,各路炒房资本蜂拥而至,导致海口、三亚等海南一线城市房价直线上涨。

 

从统计数据看,海南房价由6000多元平米,涨至2010年的过万元,大涨六成多。其中,海口由5000多元涨至近9000元,三亚最生猛,由1万元涨至近2万元,飙升一倍;以凤凰岛房价为例,公寓报价甚至超过10万元/平方米。

 

2010年,媒体惊呼海南楼市“好了伤疤忘了痛”,正在折腾出第二个房价泡沫。2013年初,又有媒体报道海南楼盘要崩盘。现在看来,2010那一波涨幅确实偏大,但难以断言是第二次大泡沫。2010年底,海南房价就开始稳中有降,但至2012年底也没出现整体性大跌,只是有部分项目出现明显降价。这一点,与1993年前后的泡沫疯涨与随后破灭,差别非常大。尚不足虑也。

 

老杨新点评:

 

1988年,建立经济特区,九十年代初,海南房地产炒了一大波,94年大泡沫破碎。海南省房价由5千跌至1千元。留下一堆烂尾楼!

2010年,建立国际旅游岛,半年房价涨一倍,2011年中泡沫破灭,凤凰岛房价,由10万元,跌至三四万(大概)。

2018年,建设自由贸易港。但过去一年半,海南房价已经翻倍了。还能涨多少?我看未来两三年,不跌,就算不错了。若再涨一倍,又是一个大泡沫,然后再次崩盘。

 

【“万通六君子”的第一桶金】(摘自中国周刊,海南往事,2010年3月,作者郭国松)

 

潘石屹本来在原石油部管道局经济改革研究室工作,他抛弃了这个铁饭碗。1987年7月底,潘石屹和四川绵阳人李勇,在“蛇头”帮助下,花了50元,爬过深圳二线关铁丝网,进入深圳。在深圳,潘石屹在建筑工地挑过砖,推销过电话机,从业务员干到了业务经理。当年与潘石屹一起爬过铁丝网的李勇还记得,海南建省的消息传来时,潘石屹拿着报纸,抑制不住满脸的激动之情:“报纸上说海南建省了,成了我国最大的经济特区,我们一起闯海南吧!”

 

1988年5月底,潘石屹与李勇加入了闯海人的行列。他们每个人的财产,是在深圳打工攒下的1000来块钱。初夏时节的海南,已是炎炎烈日。但更热的不是天气,是码头上一船接着一船的内地闯海人,像一个偏远地区小县城的海口,大小旅馆住满了求职者,甚至直接露宿于公园和街头。相比深圳的求职经历,经济极其落后、人满为患的海口,想找到一份工作绝非易事。为了谋生,那些两手空空的闯海人,顾不上身段和面子,只要能挣钱,什么职业都有人干。

 

潘石屹和李勇在海口奔波了三个月,花光了身上所有的钱,被迫来到一个砖厂打工。这又是一份重体力活,挖土、推车、和泥巴,完全依靠人工将黄粘土做成砖坯,再将其堆起来,送进砖窑烧制,一天下来,浑身像散了架一样。干了20多天,潘石屹发现这个当地农民开的砖厂管理手段落后,效率低下。于是,他大胆向老板提出建议,由他来管理这个砖厂。潘石屹毕竟是读过书的人,老板感觉他的一番话说得有道理,便采纳了他的建议。由此,潘石屹摇身一变成了砖厂厂长。

 

在差不多相同的时间内,从北京国家机关出来的冯仑也来到海南,筹建海南省改革发展研究所。冯仑与潘石屹,都曾经供职于“吃皇粮”的国家研究机构,不同的是,冯仑最初是因公前往海南,而潘石屹则义无反顾,一步踏上了自由闯荡之路,也因此经历了冯仑不曾有过的艰辛。1990年8月25日,潘石屹与相处三年的李勇在倒闭的砖厂分手,消失在人海茫茫的海口街头。

 

就在潘石屹艰难谋生的同一个时期,冯仑完成了对海南改革发展研究所的组建,并且担任常务副所长,研究所无意中成了闯荡海南的知识分子的“聚义厅”——王功权、易小迪、刘军、王启富,这时的冯仑还不认识潘石屹。六人后来被江湖上称为“万通六兄弟”。王功权大学毕业后分配到吉林省委宣传部工作,趁妻子生孩子的机会偷偷跑到海南,很顺利地进入一家国有房地产公司,当上了总经理,而王启富那时就是这家房地产公司的办公室主任。研究生毕业的易小迪,被冯仑从中央党校拉到了海口,进入研究所工作。接着,王启富跳槽,也成了研究所的一员,冯仑顺理成章地认识了王功权。

 

1989年,受政治因素的影响,研究所解散,王功权也被迫离开房地产公司。当时的五个人,除了易小迪留在海口,开了一个小印刷厂谋生外,其余四人则回到北京,投奔当年的风云人物牟其中的南德公司。砖厂倒闭、重新加入失业大军的潘石屹,认识了易小迪。易小迪信佛,对佛学颇有兴致,于是,他在打理印刷厂的同时,成立了海南省佛学研究会,潘石屹被封为研究会秘书长。一群闯海者陷入事业的低谷,此时,他们尚未完成原始积累,谁也无法设想未来的路到底在哪里。由于多种复杂的政治和经济因素,建省不过两年的海南逐渐沉寂下来。

 

1992年初,已经88岁高龄的邓小平二次南巡,他的一系列涉及姓“资”姓“社”问题的讲话迅速传播开来,引发了中国改革开放的第二轮冲击波。栖身牟其中屋檐下的冯仑、王功权、王启富、刘军四兄弟先后于1991年下半年离开南德,再次回到海口。1991年9月,海南农业高技术联合开发投资总公司成立。王功权被推举为“头领”,潘石屹也被找回来担任财务经理,其他四人亦各司其责。日后名扬江湖的“万通六兄弟”第一次大团圆。这个挂着农业招牌的公司,被他们自己戏称为“皮包公司”。正是从这个“皮包公司”开始,六兄弟开始了他们的原始积累。到1993年完成产权改革,变身为万通公司的时候,总资产已经超过了一亿元。

 

江湖上一直流传着潘石屹“5斤桔子换取规划局内部消息”,从而判明海口市房地产市场处于极度危险的状态,进而决定撤出的说法。但关键因素或许还是冯仑来自北京的政策层面的消息。王功权曾经在接受采访时说:“为什么很多企业没有撤出来,而我能够撤出来?一是冯仑的信息很充分,二是得益于我自己。开会讨论的时候,我非常坚决,理解的要执行,不理解的也要执行,谁不执行就撤谁的职务!”最后,“万通六兄弟”在海南房地产市场泡沫破裂之前逃出,成功地将主战场转移到北京。

 

海南成就了一大批像“万通六兄弟”这样充满智慧、敢于挑战传统的市场经济领袖,很多闯海者成为民营企业的领军人物。易小迪说:“那是一个最好的时代,也是一个最坏的时代;是最好的地方,也是最坏的地方;有人在那里成功,有人在那里堕落;海南是个试验场,所有的事情都可以尝试……”

 



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