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深圳楼市开春便被砸晕!重走2017北京下坡路?

深圳楼市出新政!被砸盘了!昨晚,估计部分深圳人一夜无眠…… 

 

NO1:  两会之后政策不平静

 

今年两会结束后,这几天楼市政策面,并不平静:大连限购限转限贷、安徽小县城阜南县限售(最高8年!)。

 

昨天(28日),中国楼市的两个风向标城市也行动起来了:深圳”三合一“,杭州新盘须摇号。

 

这让我想起了一年前。

 

2017年春过后,部分城市快速反弹,其中北京最引人关注,尤其是学区房出现一波急涨,全京城人民都嗨起来了,而那时北京居然仍没实行认房又认贷!

 

与近期频频点评深圳相似,当时我发了很多条微博,密切关注与点评北京楼市。并预言出必出新政,那一时段入市的投资者必定被套。

 

下面这条微博,阅读量超40万,写于2017年3月15日,当时很多网友认为老杨被北京房价的大涨、被北京网友的打脸,给逼疯了!

 

 

2017年两会于3月15日结束,北京于3月15日出新政,后来的结果大家都清楚了……

 

今年两会后,深圳出新政。倒不是深圳楼市有多热,政策也明显弱于2016年的沪深3.25新政、以及2017年的北京3.17新政。

 

但这个政策,是深圳之前一直不愿做的一件事,如今不得不执行了!

 

NO2:  深圳新政的来龙去脉

 

以评估价为网签价,以网签价为计税和贷款的基准,北京、上海几年前就开始始这么实施了。这里的评估价,是指房管部门对于每个小区的房子,都有一个评估价标准,合同价必须高于这个底价,否则不给网签。

 

对于京沪而言,三合一也是负面政策,但其负面性,远小于深圳!区别在于,深圳炒房客比例高、高评高贷现象普遍、金融乱相丛生。

 

而深圳顶着经济特区和创新之城的帽子,金融监管明显松于京沪,相关部门迟迟不愿意全面收紧房地产融资、实行三合一。

 

 

深圳这个新政,其实是在落实2017年9月30日三部委出台的新政。

 

三部委政策中提出:坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,促进房地产市场平稳健康发展。要求各地房产管理部门、地方金融监管部门会同人民银行、银监会各派出机构建立联动工作机制,加强信息互通和部门间协作。各地房产管理部门要向相关银行业金融机构提供新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息的实时查询服务,银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时,要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度,有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为。 

 

足足扛了近半年,到了这个时点,深圳终于顶不住压力了! 

 

一方面,两会传递出坚持房住不炒的信号;另一方面,完成换届,刘任副总、郭树清任银保会主席,同时居然兼任央行书记,金融强监管再上新台阶,从管理体制上集中了权力,踢走了烂石头。

 

其实,今年1月下旬,银监会圈定了2018年十项任务,其中两项与房地产有关: 二是努力抑制居民杠杆率,重点是控制居民杠杆率的过快增长,打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入股市和 房市。三是继续压缩同业投资,将特定目的载体投资作为监管检查重点,对委外机构实行名单制管理。九是继续遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。

 

2018年,郭树清必定大展拳脚,整治房地产融资方面的乱相。在此背景之下,深圳也只能积极主动的收紧购房融资链条了。这对于炒房乐园、高评高贷之都的深圳来说,纯属大利空!

 

另外,三合一新政,也会增加部分深圳二手房交易者的税收成本。主要是个税与增值税。这主要涉及到刚需,刚需更倾向于做低单价以避税。三合一之后,做低不容易了,不能享受普通住宅的税收优惠了。

 

老杨有一个强烈建议:北上广深,以及房价大涨过的二三线城市,都应尽快调整普通住房标准。本轮房价暴涨后,一直没调整这标准,导致很多刚需买的房子误被”豪宅化“了。不应该多交税嘛。抑制投机与保护刚需,要两手抓,两手都要硬!

NO3:  2018深圳价跌成定局

 

2018年,深圳楼市只有一个方向:向下!

 

几天前,写过一篇文章,其中提及深圳,点看:3月成交罕见遇冷,房价还能涨多久?

 

这里通过几组数据,进一步简要分析与预测一下深圳楼市。

 

下图是二手房成交量,今年3月成交量不咋样,从3月1日开始至28日,一路振荡走低,完全没有春季大反弹的样子,且交易量明显低于春节之前的几个月。量在价先,如此弱势的成交量,预示着房价会下跌。

 

 

3月28日三合新政出台,对于深圳炒房者是一个重大打击,一方面高评高贷玩不转了,另一方面传递出官方抑制房价上涨的态度。

 

17年下半年,深圳本地大V中,有一种观点流行:历史上深圳楼市的调整从没超过18个月,从2016年4月算起,至2017年10月满18个月了。2017年四季度,成交量确实有所反弹,而看好2018年行情者占多数,甚至少数人认为春节过后房价会大涨。

 

在此观点或舆论支撑下,17年四季度至今年初,除了本地炒房客入市之后,连北方投资客也闻风而动,南下淘金。

 

从房地产短周期理论分析,如下图,2013年量价齐涨,只是一个短周期的小行情,而09年和15年,是大行情。

 

如果按09年短周期运行规律推算,则17年相当于11年,18年相当于12年。深圳本轮调整还没结束,18年二手房量价,都不可能出现明显增长。量价小跌,概率较大!

 

2017年3.17之后,北京楼市急转直下。2018年3.28之后,深圳楼市也会明显降温,但房价下跌幅度估计小于北京,毕竟盘整两年了。

 

至于2019年的走势,半年之后,再来聊吧。

 

 

NO4:  郑重声明

 

老杨看多一个城市,与看空一个城市,都是有自己的研究逻辑与独立判断的。我与中国大地的每一个城市,都无怨无仇。

 

所谓看多与与看空,都是暂时的,只是我对短周期波动过程中,某个时段其个城市的市场预判。仅此而已。

 

而对于不同城市的市场预测,有时候准一点,有时候差一点;有时候验证来得早,有时候验证来得晚点。

 

但老杨一直在努力,胜则总结,败则反思,一路前进、前进、前进……

 

 

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