编者按:为了忘却的纪念。这三篇重要文章(2012、2013、2014年元旦长文)公众号里没有,拷过来,用作备份,同时也让自己重新回顾2011年的楼市变化。注意:2009至2010年,连续两年房价大涨,属于大牛市,而后迎来弱二线与三四线的大熊市(一线与强二线小熊)。而2016至2017年的楼市超级繁荣,类似2009至2010年,那么2018年的楼市走势,可以参考2011年。
【研究笔记,文字巨多,非诚勿阅】
2012元旦:感想、感恩、反思、预测
2008年以来,坚持元旦写篇同类小文。今天已是2012第二天了,爽约了,没HOLD住噢。昨天带家人去佘山逛了下。傍晚到家,打算晚上码字。结果,先是看中房信发布的年度房企报告,后又看到中房信网站上巴曙松写的一个关于房地产趋势的报告,这下完蛋了,几个小时搭进去了。
近期,我对于行业周期的研究有点着火入魔,一看到相关资料,不由的胡想乱想,想不清楚,就得翻看很多数据,包括我们部门以前的报告,指标太多,领先、同步、滞后,关系太复杂。这样折腾到11点半后,准备写这篇P文时,发现已经头晕脑胀,啥也写不出了。只能作罢。看了电影《阿育王》的后半段,睡鸟。
2011年,总体感觉有些乱。国际上乱七八糟的,欧猪们一个比一个懒,一个比一个糗,债务危机成了烂摊子;日本核泄漏,弄得全人类神经紧张;美国经济还是那副迷糊样,标普下降美国主权信用评级,没掀起什么大波浪,只要美元帝位不倒,毛事没。国际经济下行,国内也再次被波及,GDP稳步下滑,全年仍能在9%以上,外贸顺差趴下了,外资也在流出,外储在减少,固定资产投资增幅持续下滑,消费不温不火,三架马车,一马死掉,一马脚崴,一马尚好。2012年,全球经济增幅下滑,国内经济保九是保不住了,保八应无大碍。
2011年,房地产业简直乱翻天。调控政策凶相毕露,在一定程度上沦为政治工具。楼市温度,年初是夏天,年底是冬天。最郁闷的当属开发商,相当多老板对调控的后果估计不足,上半年能跑货时没降价,下半年想跑货已来不及,无声的惨痛。尤其是2009下半年和2010年购地成本偏高,导致很多项目没法卖,小于二成的降幅根本无法足量出货,大于三成极有可能亏本。地方政府也焦急,但又不敢露骨的放松政策,只能在冰面上跳脚取暖。少数降价后卖得不错的,却又遭到老业主的围攻。
这个行业经过十年左右的快速发展后,终于面临一次大的调整。2008年也曾经过一次显著调整,但却由于政府大力度的救市而迅速被拉起,市场调整的时间偏短,调整的幅度偏小,而且吃了伟哥后,市场再次爆发,房价飙升,09年全国房价涨幅超过23%,创近十几年之最。2011年和2012年,对于所有房地产从业者而言,都需要降低预期、调整心态、迎接挑战。
2011年,俺的工作还算顺利。2010年,部门做了很多课题,2011年则更多的以公益性研究为主。开发了一些固定性的报告,系列月报有四份,不定期的专题报告新增了多个。通过这些系统性的研究,对于这个行业的发展,尤其是市场走势,有了更进一步的认知,渐渐触摸到了一些规律性的东西,颇有些自得其乐了,欧耶。
值得欣慰的是,院里更加重视我所负责的研究板块,2012年将更加充实这一板块的研究力量,综合研究部也将升级为综合研究中心,这有助于增加多个条线的深入研究。有个小小的愿望,未来经过几年的努力,跟同事们一起,让研究院成为中国房地产宏观面研究的佼佼者,在宏观经济和房地产经济结合部,探寻市场和行业发展规律与趋势。现在看来,这方面全国研究力量偏弱,绝大部分开发商、代理商、及其企业下属的研究部门,主要是研究行业的微观和中观面。高校和政府的此类研究机构和人员,又偏理论化、学术化,难接地气。券商的房地产行业分析师,倒有许多地方值得我们学习,只是他们的研究更偏企业面,另外也没我们在行业内浸泡的久和深。大家各有所长,我们需要取长补短,在特定领域奠定优势。
回头看看,一晃进易居房地产研究院已近六年,如没有重大意外事件发性,这将是我这辈子,干得最久、干得最投入、干得最开心的一份工。人生如戏,能在这个舞台上唱唱戏、蹦达几下,也算幸运。在此,谢谢研究院领导,谢谢易居集团领导,谢谢各位相关同事,能够这么宽容、这么支持。
过去一年,仍然坚持为媒体写稿子,包括东方早报、新闻晨报、南方都市报、中国证券报、经济观察网、新华网等等。感谢编辑朋友们的细心与劳心,印象较深的是东方早报的编辑,总是熬夜,有时几次晚十点左右,通过Msn给李旭传稿子时,他正在打瞌睡,哈。
广大记者朋友,也是最应感谢的一群可爱的人。06年3月转入宏观研究领域,2008年之前,我的名字为外界所知,主要是通过写大量的文章;2008年之后,记者的采访越来越多,成为提高个人曝光率的第二大路径。今年有件小事,让我很开心。10月时,微博跟帖中,新华社总社房产线的记者罗宇凡曾对我说:“你在我们这儿是无冕之王。”不管怎么说,这一句话后面隐藏了很有份量的东西。为此,我很知足,也很感激记者朋友们,一直以来对我的认可和信任。
不管我怎么道谢和感激,总有很多记者会觉得,采访我没以前那么顺利了。并非我“狗眼看人低”,主要是精力和时间有限。希望大家,能够更多的从我的博客和微博中引用观点,只要别“拷贝太走样”,嘿嘿,并不需要每次都跟我打招呼的。我们出品的很多报告,总是有很多记者引用,多数朋友甚至未曾谋过面,我们也并无红包给你们,真得很感谢大家。很多报告,我或者同事,会在微博中,通过微盘让大家下载。如果想长期获得我们的报告,也可在我微博中留下你的名字、媒体和邮箱,以后定期将报告发你邮箱。
重点感谢者有三:一是中央电台经济之声节目,经常约我做电话连线,毕竟全国有很多人喜欢开车时听经济之声,有些影响力;二是头脑风暴节目组编导,光头袁岳主持的这档节目,在全国收视率挺高的,连我远在河南的初中同学都看到了,去年他们大概录制了四期房地产方面的节目,邀我做了三期;三是老杨论市节目的工作人员,美女陈燕之、小贾、梁子等,虽然这只是一档小小的视频节目,放在上海乐居网上的,但想做好,或者提高水平,真得很难,中间断过几个月,现在半个月录一期,不知还能坚持多久。一个人对着镜头讲十几分钟,说话没问题,想精彩可就太难了。
关于微博。去年元旦,粉丝刚过万,现在5万多。不算多,也不算少。我不喜欢僵粉,可一夜醒来,发现多了几万粉丝,我也会很开心(瞧瞧,人是多么虚荣!),可惜,过去一年,没发生过这种事。这4万粉丝,都是一点点增加的。略感欣慰的是,粉丝数量不算多,但跟帖率还行,平均每条微博有几十个。我比较注重微博质量,不太愿意多发,现在一般一天只有四五条了。有个想法,每年为粉丝们讲一次公开课,地点可放在上海大学文武大楼报告厅,如要成行,也算是全国第一个为粉丝讲课的博主吧。前段时间曾发微博征求意见,只有60多个回帖,数量偏少,我想至少要能来200人(跟帖估计须400左右),才有搞头吧。过几天,我会再发条微博征求一次意见,如果今年号召力不够,也不勉强,希望明年、后年能成功。另外,部分微友,为了自己的商业目的,曾发过私信,希望我帮忙转发他们的微博,老杨要说声对不起了,望理解。
2011年,是近几年出差最多的一年,在很多城市讲课,多数城市还是第一次去,顺便领略了一下祖国大好河山。其中主要是支持易居、中房信、太立的论坛。包括:广州、深圳、海口、三亚、博鳌、厦门、泉州、南京、杭州、无锡、常州、青岛、济南、烟台、太原、石家庄、西安、乌鲁木齐、成都、重庆、南昌、常熟等。感谢活动主办方和组织方,初识了各地很多业界朋友(多数只是交换名片,但愿以后还有机会加深印象),过了嘴瘾,看到听众很多且听得很认真时,会有一种满足感的,哈哈。另外,部分活动还有讲课费,补贴了一下老杨干瘪的腰包,这是当老师的一点小福利,不准眼红噢。
最后,回顾和反思一下我对市场的预测。关于市场预测,多说多错,少说少错,不说不错,预测的越具体,越容易失误。经济学,一般是用来解释现象的,不是用来做预测的,尤其是对于资产市场,动态变化快、影响因素多,很难准确预测。相比股市,对于房市的预测,难度要小一些,而且也不需要总是具体到点位。去年,绝大部分机构都没能测到上证指数会跌破并收盘于2200点以下。但预测这事,老杨必须继续做,我们做的是应用性研究,不是搞理论和教学的嘛。
去年元旦博文中,我是这么写的:“至于2011年房地产市场趋势,我的整体预测是(统计局口径):全国新建商品房成交量将比2010年增加(二成左右),一线城市增加幅度高于全国;全国新建商品房成交均价将比2010年小涨(不足一成),全年70个大中城市房价指数同比微涨(4%以内)。全年总体态势属高位振荡,年内部分时间段房价会下跌。以上是我在当前宏观环境与行业背景下的笼通判断,年中还将会调整预测。”
现在可以评卷了:关于成交量,2011年1-11月,全国商品房销售面积同比增长8.5%,估计全年增幅为7%左右;我预期的方向正确(增长),但高估了涨幅,而且一线城市增幅是低于全国的。
关于成交价:2011年1-11月,全国商品房成交均价同比上涨6.9%,估计全年增幅为6%左右;这一预测可以说相当准确!按当前情况测算,2011年全年70个大中城市房价指数同比小涨4%多点,这比对均价的测算还要精准一些。
总体说来,去年的预测至少不算离谱,比前几年的预测准确率提高了不少,开心。不过,还是有很多值得反思的地方。
第一,对成交量的预期失误明显。主要原因是,当时没料到会那么快的出台那么严厉的“新国八条”(1月26日),全年政策严打,对于成交量的影响,远大于成交价,因为成交量是成交价的先行指标。另外,年初认为2010年全国商品房成交增幅大幅回落至7.5%,已低于历史均值,在宏观经济向好、人民币升值、通胀高企的情况下,2011年成交增幅会有所扩大,尤其是2010年成交明显下滑的一线城市,反弹幅度会大于全国水平。跟许多开发商一样,我也犯了低估政策的错误。
第二,新国八条出台后,又过早估计房价拐点的出现。当时,全行业普遍比较悲观,尤其2-3月市场速冻,在月度分析报告中,我一直预测房价拐点必将出现。4-5月份即预测房价拐点将来(主要指代70个城市房价出现环比负增长),结果直至9月,70个城市中二手房价格才下拐,10月新房下拐。最终“卖拐”还是卖出去了。不过,时间却延后了5个月。
后来反思了一下,原因有三:1、开发商资金紧张程度,明显好于2008年8月房价下拐时,2007年楼市繁荣一年,2009-2010年楼市繁荣两年,先前吃得太饱了,所以2011年开发商资金链强于2008年;2、二季度是市场存货压力并算太大,三季度开始明显增加,8大城市存销比7月达11个月,超过2010年7月高点,其实统计数据比市场实际要滞后1-2个月,7-8月份时市场实际面房价已经开拐。3、多数开发商不识实务,心存幻想,不愿及时、积极降价促销,直至“金九”梦破后才开始行动,晚矣!3-7月份,只有恒大、中海等少数企业销售策略对头!多数企业降价滞后,则统计数据上自然延后出现拐点。
第三,六七月份时,我预测下半年量增价跌,一线城市成交量将大于上半年,七八月时,我曾认为,九十月份价格下跌,成交量将反弹。理由是:1、传统旺季;2、2-8月很多项目推迟开盘,九十月开盘量将大增;3、价格下调,打折之后,会拉动成交量。结果却是:金九银十价格确实下拐,但成交量并没明显放大,基本与七八月相近。原因何在呢?购房人“买涨不买跌”,一轮下行周期还没结束,即便降价,也不会引来量增,四季度价格尚处于下跌的前半段,需求不旺是主因,供应量增加、存货量大都没用,不会由因而刺激成交增长!类似的是2008年下半年。
第四,关于限购政策,我先笑后哭。7月12日,国务院常务会议提出二三线城市也要限购,8月中下旬,很多机构和专家预测将有30-70个不等的城市新限购,我当时的预测最保守:10个左右,绝不会超过20个。在张院长的指导下,我们还完成了一份限制性住宅市场的研究报告。结果,至今只有台州、衢州、珠海三市新限购,而且措施松松垮垮。关于这点预测,我几乎是完胜。然而,今年二三季度,我一直认为:年底可能有个别城市如期取消限购(共计7个城市暂定至年底),结果,至少目前没听说哪个城市有退出。忘了是在哪个会场上,我曾自信满满、自说自话:谁若不同意,我愿跟你打赌。人可以有自信,但不能有自恋!以后别再口出狂言啦。
记得10月初,在博鳌开会,吃饭时与住建部政策研究中心副主任王珏林聊天,他很肯定的说:限购政府明年还将继续,不会有城市退出。当时我还有点不以为然。现在看来,是我错了。
关于2012年的楼市走势,这次预测的指标要多一些,有助于逼迫自己提高水平嘛。其实前段时间写过一篇研究性文章,主要观点如下:
一、政策总体仍然偏紧,但随着经济和房价持续下滑,预期下半年,早则年中前后,政策会进行一定程度的调整,上半年首套房贷必松,下半年二套房贷也会小松,部分城市限购会有所松动,个别城市房产税试点后,限购有可能顺势退出,限价继续与否已不重要。
二、统计局口径的全国新建商品住宅销售面积,将会出现月度负增长,全年基本持平,或者小增小跌。交易中心口径的一二线城市新建商品住宅成交量,总体出现10%左右的下跌。
三、全国新建商品住宅销售均价涨幅同样继续回落,估计二季度将出现负增长,全年均价出现5%左右的下跌。70个城市房价指数环比下跌,预计将持续至二或三季度,其后趋于振荡式复苏,同比增幅将于上半年将出现负增长,全年将出现近十年来的首次微幅下跌(5%以内)。
四、全国房地产开发投资同比增幅还将继续回落,全年增幅为10%左右。全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅还将继续下滑,全年将出现近十年来的首次负增长。
五、国房景气指数二季度前后可能会探明底部,全年维持100以下。
总而言之,若看年度数据,2012多数指标都差于2011,但低迷中隐藏转机。下半年市况,将好于上半年。
老实说,上述五类预测,心里最没底的是成交量,成交量是领先指标,尤其是受政策影响最直接、最明显、反应最快。所有预测,最大的变量仍在政策,因为政策是头,头动,则身摆。当然,既然是预测,就不能左右摇摆,哪有左右适源的好事?否则,就变成一通P话了。
今年这篇“新年贺辞”,是近五年来最长的一篇。2012年,世界经济、中国经济、中国楼市,将是最复杂、最迷茫、最暧昧的一年。管丫的,老杨的研究水平,必须还要提高一点。齐步,走!
2013元旦:感想、感恩、反思、预测
每年第一天,都要做这个功课。昨天晚上开始做功课,结果磨磨唧唧弄到午夜1点多,还没搞定。困得不行,倒头就睡。今早睡到九点才起床,又写了一点。其后十点至十二点打球。饭罢才继续写,至此草成。
昨天,微博上有个帖子挺火的,南京的李子墨写的,还配了图:“2012,感谢@任志强@潘石屹
房地产圈,每年都很热闹,差不多持续十年了吧。这条微博总结得挺娱乐的,所以微博上转发跟评的比较多。我看后,一下子想起了汪峰的名歌:北京北京。今年国内娱乐界最大的事件,非《中国好声音》莫属。连我这一向不看此类节目的OUT大叔,也觉得很有意思,追着看了几集。其中有一集,那英请了汪峰帮忙,才算知道汪峰唱歌还不赖。就像杨坤一样,之前只有一点点印象,看了节目,才了解不少。9月前后(记不清了),万达在大连搞了一次活动,我作为地产专家发言,巨大的会场坐了二三千人,他们不是听我讲楼市,主要是来听杨坤唱歌的,现场表现确实有些震撼,这货唱歌很有感染力,很多粉丝跑到舞台前拍照摄像。给我的感受是:地产专家,跟歌星一比,粉丝量与受欢迎程度,简直就一个P!
P就P吧,好歹也是知识之P,而且一直能放到老。接着说汪峰。《北京北京》这歌的歌词,写得很棒。所以我将其搬了过来,配给李子墨的微博:“我在这里欢笑