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地价猛于虎,泡沫警报拉响!

文 | 杨红旭 王梦雯

研究的乐趣,不断预测与验证。研究的难点,在于不断创新指标与逻辑。自06年成立以来,易居研究院在研报方面不断创新,比如11年前我们研发了全国第一份房价收入比年报,比如7年前我研发了全国第一份住宅库存月报,比如4年前我们研发了全国第一份全国房地产金融环境指数季报。

正是这些不断与时俱进的创新性研究,让易居院在全国宏观市场研判方面,一直保持领行水平。

近期,我院发布了一份由我院研究员王梦雯执笔的《全国 50 城地价房价比偏离度排名》研报。 摘出要点,同时老杨加以点评。与大家分享如下。

2017部分三四线城市地价房价比值激增,大幅偏离合理区间

根据统计局数据,2017年,未考虑容积率的全国土地购置均价占商品房销售均价比重进一步攀升至68%,比2016年增加12个百分点,绝对值和涨幅双双创下历史新高。

回顾历史走势,大致可分为三个阶段:2004-2007年,比值在20-30%区间内低位盘整;2008-2012年,比值在30-40%区间内;2013年突破40%,此后比值加速攀升,比值不断刷新历史记录。

插播一句:老杨认为,这一指标,全国合理值是30%左右,而当前是近70%,尼玛逆天了,飞那么高,不怕屁股摔四瓣?

进一步来看各城市2017年的地价房价比,北京、天津、厦门、广州、苏州、杭州等6城地价房价比值在60%以上,其中北京、天津分别以71%和66%位居第一、第二位,其余4城比值在60-61%之间。

另外,还有漳州、佛山、南京、中山、沈阳、无锡、重庆、东莞、济南等9城的地价占房价比例在50%以上。其中漳州(59%)、佛山(58%)、南京(58%)、中山(57%)等4城市比值靠近60%,其余5城的比值在51-55%区间内。

剩余35个城市地价房价比值在50%以下,占样本城市总数7成。汕头、武汉、福州、成都、合肥、南通、上海等7城比值在40-50%区间内,镇江、泉州、泰州、深圳、南宁、宁波、长沙等7城比值在30-40%区间内。剩下21城比值在30%以下,其中肇庆(14%)、西安(13%)、韶关(12%)等3城比值最低,均在15%以下。

就城市而言,只有相似类型城市,地价房价比才具有可比性,比如一线城市四城相比,北京偏高。再如强二线相比,天津与厦门泡沫明显。再如普通三线城市(非都市圈)中,无锡偏高了。

最重要指标,不是房价地价比的绝对值,而是拿各个城市2017年的值,相比他们各自的历史均值,这就得出他们各自的偏离度!偏离度,能说明2017年各地的房价是否过热,甚至可以说是否存在泡沫。

我们认为偏离度在±15%为合理区间,从各城市的地价房价比偏离度来看,近8成城市地价房价比偏离度过高。

中山、南通、天津、沈阳、清远、东莞、佛山、济南、成都、北海、苏州等11城偏离度超过100%,其中中山、南通、天津位居前三,分别为260%、183%和155%。此类城市偏离度严重过高,建议出台相关政策抑制地市泡沫。

另外,漳州、惠州、厦门、无锡、武汉、泉州、杭州、合肥、南宁、南京、贵阳、烟台、汕头、泰州、广州等15城偏离度在50-100%区间内,其中漳州、惠州、厦门、无锡超过80%,分别为91%、84%、84%和82%。此类城市偏离度过高,建议加强监管土地市场,谨防偏离度进一步攀升。

另外,海口、北京、宁波、肇庆、重庆、江门、福州、青岛、大连、宜昌、岳阳、九江、长沙等13城偏离度在15-50%区间内,其中九江和长沙偏离度为20%和18%,接近合理区间。

50城中仅有11个城市在合理范围内,分别为长春、昆明、南昌、洛阳、上海、三亚、韶关、镇江、西安、郑州、深圳。

合理城市可分为四类,第一类城市地价与房价同时下降,但地价跌幅大于房价跌幅,如上海;第二类城市地价下跌但房价保持正增长,如深圳、郑州、三亚、南昌;第三类城市地价和房价保持正增长,但地价增幅小于房价增幅,如西安、韶关;第四类城市地价和房价保持正增长,且地价增幅大于房价增幅,但地价基数较低而房价基数相对较高,因此仍在合理区间内。如昆明、镇江、洛阳。

值得关注的是,对于排名靠后的部分热点城市,存在一定程度的数据异常。这些城市2017年实行多条政策抑制地价,如“限地价竞配建”、“限地价竞房价”、“限地价竞自持面积”等,使得土地成交价格明显下降,地价房价比值出现下行。但实际上,调控之后土地市场并未出现降温,而土地成本也被无形地加到了配建面积和销售价格上。另外,部分城市,如上海,在2017年对市属国企定向出入多幅租赁用地,此类地块价格明显低于市价,也对土地成交价格有所影响。

大概来看,11城当中,深圳、郑州、西安、三亚、上海,存在数据异常,不能算作合理,其他城市则基本合理。

本轮房地产上涨,行情之大,历史罕见。而开发商抢地热情之高,地方政府卖地控盘之精,也达到历史最高水平。但见全国地王乱飞,部分城市的地王已经被套,如苏州、合肥、上海、南京、天津等。

又有多少人清楚:中国很多城市的地价水平,已经严重偏离合理区间!泡沫越吹越大!未来两年,高地价形成的高成本新盘,怎么卖出去?这个高危游戏,还能持续多久?

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