近期，关于北京楼市见底的观点比较多，甚至还有人说环京也到了抄底季。

北京与环京，是本轮全国房价率先下跌的城市和地区；按一般逻辑，先调整者先到底，先到底者先反弹。因此，北京与环京在某个时点，在全国范围内率先反弹，似乎也合理。

抄底论者认为，北京二手房成交量反弹了。2017年11月至12月，确实比10月反弹了，但12月成交量仍只有一万套出头，2018年1月二手住宅网签10527套，与12月基本持平。有人说官方网签量滞后，1月份链家实际成交量很高，那可以届时看2月网签量是否有超预期的增长。

从成交价格来看，当前北京二手价还没止跌，但近三个月的跌幅持续收窄，从实操层面来看，确实有部分房源价格小幅反弹了。

燕郊部分小区，也有类似现象出现。比如杆志性小区首尔甜城，选一期的二房户型，看链家成交价：2017年3月中旬攀高至三万六左右，2017年7月跌至二万五左右，2017年10月跌破二万元，12月反弹至二万二左右。

那么，北京和环京，房价是否跌到位了，是否可以抄底了？

老实说，也有多位铁粉，在小密圈中问老杨。

在此，老杨还想多说几句，尤其是引入两个股市中的术语：右侧交易与C浪下跌。

很多楼市小白，甚至是所谓的实操达人，不懂左侧交易与右侧交易，也不知道C浪下跌。

稳健的投资者，抄底时，应选择右侧交易，尤其是上一轮行情很大的前提下，比如这轮房价暴涨，转弱之后，下跌过程可能很复杂，可能不是简单的V形反转（09年属于典型的大救市背景下的v形反转）。

举两个例子：一个国外的，一个国内的。

国外的案子。美国房价06年夏天见顶，其后小跌；07年次贷危机爆发，房价加速跌；08年大跌，08年9月雷曼兄弟倒闭后，美国大救市；其后，09年美国房价曾经止跌；但10年欧债危机爆发后，继续下跌，直至11年底前后见底，这才是大底，其后持续反弹至今。 

值得关注的是，2012年4月，中国媒体报道巴菲特收购了西雅图某房产经纪公司，原因是巴菲特押注于美国住房市场将会回弹。

其实2012年一季度，美国10大城市房价指数已经开始反弹，狡猾且稳健的巴菲特，玩得正是“右侧交易”！如果早在第一次貌似见底的09年入市，则将被套两年多。

举一个国内的案例。

2011年开始，浙江楼市深度调整，房价明显下跌。2013年全国有一轮短周期的繁荣，但只限于少数强势城市；包括浙江及全国多数三四线城市并无行情，或者仅是小涨一把，但房价未创新高，包括浙江老大杭州。

2013年下半年，有批大中房企抱着抄底心态在杭州抢了一批高价地。孰料，2014年春节刚过，杭州房价率全国之先而跳水，那批地王真到2016年下半年才解套。

同时浙江宁波、温州等地，以及全国多数三四线城市也开始新一轮下跌，一直跌至2016年初。2014至2015年这轮下跌，跌幅比2011年至2012年那轮还要大。在这一轮下跌过程中，部分大中开发商陆续逃离了三四线城市（绝逼想不到2017年三四线城市楼市如此火爆！）。

浙江中的老大与老二，“右侧交易”的时机，应是2015年下半年至2016年一季度（老杨右侧抄底老大）。老三老四老五老六老七老八等，滞后几个月不等。

而全国三四线城市，尤其是中西部的普通三四线，“右侧抄底”的时机是2016年下半年至2017年一季度。如果你像抄底京沪一样在2014年四季度（老杨抄底上海），那时三四线还没止跌呢，纯属失败的“左侧交易”。

过去的一轮短周期上涨，全国主要城市经历的史无前例的集体暴涨，老杨第一次对这些城市楼市定性为：存在一定泡沫。

另外，还考虑未来几年货币紧缩、房住不炒等偏紧的外部环境，未来这轮楼市下跌（北京与环京已率先开始），持续时间会超过绝大部分人预期。其下跌路线图，以及筑底形态，不太可能是v形，会比较复杂。

在这种复杂形势下，在少数城市，比如北京与深圳，存在一种可能：波浪理论中的下跌三浪，abc。2018年，甚至延续至2019年，京深可能走出c浪。

当然，套用在楼市中，并非标准abc浪。只是类似形态。2018年深圳更可能像c浪，而北京的a浪有点大，c浪估计会小于a浪。

不懂波浪理论的朋友，可以去网上百度一下。

别以为老想是在瞎扯股市理论。2016年3月，老杨首创的“房地产板块轮动”理论，也是源于股市，过去两年在全国楼市中，演绎得大气磅礴、酣畅淋漓！

理论大湿，活学活用，欧耶……

【公众号：1、杨红旭楼市研究  2、购房研练社】

【去“分答”或新浪微博问答，听读老杨更多干货】