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楼市抄底哲学:右侧交易与C浪下跌

近期,关于北京楼市见底的观点比较多,甚至还有人说环京也到了抄底季。

北京与环京,是本轮全国房价率先下跌的城市和地区;按一般逻辑,先调整者先到底,先到底者先反弹。因此,北京与环京在某个时点,在全国范围内率先反弹,似乎也合理。

抄底论者认为,北京二手房成交量反弹了。2017年11月至12月,确实比10月反弹了,但12月成交量仍只有一万套出头,2018年1月二手住宅网签10527套,与12月基本持平。有人说官方网签量滞后,1月份链家实际成交量很高,那可以届时看2月网签量是否有超预期的增长。

从成交价格来看,当前北京二手价还没止跌,但近三个月的跌幅持续收窄,从实操层面来看,确实有部分房源价格小幅反弹了。

燕郊部分小区,也有类似现象出现。比如杆志性小区首尔甜城,选一期的二房户型,看链家成交价:2017年3月中旬攀高至三万六左右,2017年7月跌至二万五左右,2017年10月跌破二万元,12月反弹至二万二左右。

 

那么,北京和环京,房价是否跌到位了,是否可以抄底了?

老实说,也有多位铁粉,在小密圈中问老杨。

在此,老杨还想多说几句,尤其是引入两个股市中的术语:右侧交易与C浪下跌。

很多楼市小白,甚至是所谓的实操达人,不懂左侧交易与右侧交易,也不知道C浪下跌。

稳健的投资者,抄底时,应选择右侧交易,尤其是上一轮行情很大的前提下,比如这轮房价暴涨,转弱之后,下跌过程可能很复杂,可能不是简单的V形反转(09年属于典型的大救市背景下的v形反转)。

举两个例子:一个国外的,一个国内的。

国外的案子。美国房价06年夏天见顶,其后小跌;07年次贷危机爆发,房价加速跌;08年大跌,08年9月雷曼兄弟倒闭后,美国大救市;其后,09年美国房价曾经止跌;但10年欧债危机爆发后,继续下跌,直至11年底前后见底,这才是大底,其后持续反弹至今。 

值得关注的是,2012年4月,中国媒体报道巴菲特收购了西雅图某房产经纪公司,原因是巴菲特押注于美国住房市场将会回弹。

其实2012年一季度,美国10大城市房价指数已经开始反弹,狡猾且稳健的巴菲特,玩得正是“右侧交易”!如果早在第一次貌似见底的09年入市,则将被套两年多。

举一个国内的案例。

2011年开始,浙江楼市深度调整,房价明显下跌。2013年全国有一轮短周期的繁荣,但只限于少数强势城市;包括浙江及全国多数三四线城市并无行情,或者仅是小涨一把,但房价未创新高,包括浙江老大杭州。

2013年下半年,有批大中房企抱着抄底心态在杭州抢了一批高价地。孰料,2014年春节刚过,杭州房价率全国之先而跳水,那批地王真到2016年下半年才解套。

同时浙江宁波、温州等地,以及全国多数三四线城市也开始新一轮下跌,一直跌至2016年初。2014至2015年这轮下跌,跌幅比2011年至2012年那轮还要大。在这一轮下跌过程中,部分大中开发商陆续逃离了三四线城市(绝逼想不到2017年三四线城市楼市如此火爆!)。

浙江中的老大与老二,“右侧交易”的时机,应是2015年下半年至2016年一季度(老杨右侧抄底老大)。老三老四老五老六老七老八等,滞后几个月不等。

而全国三四线城市,尤其是中西部的普通三四线,“右侧抄底”的时机是2016年下半年至2017年一季度。如果你像抄底京沪一样在2014年四季度(老杨抄底上海),那时三四线还没止跌呢,纯属失败的“左侧交易”。

过去的一轮短周期上涨,全国主要城市经历的史无前例的集体暴涨,老杨第一次对这些城市楼市定性为:存在一定泡沫。

另外,还考虑未来几年货币紧缩、房住不炒等偏紧的外部环境,未来这轮楼市下跌(北京与环京已率先开始),持续时间会超过绝大部分人预期。其下跌路线图,以及筑底形态,不太可能是v形,会比较复杂。

在这种复杂形势下,在少数城市,比如北京与深圳,存在一种可能:波浪理论中的下跌三浪,abc。2018年,甚至延续至2019年,京深可能走出c浪。

当然,套用在楼市中,并非标准abc浪。只是类似形态。2018年深圳更可能像c浪,而北京的a浪有点大,c浪估计会小于a浪。

不懂波浪理论的朋友,可以去网上百度一下。

别以为老想是在瞎扯股市理论。2016年3月,老杨首创的“房地产板块轮动”理论,也是源于股市,过去两年在全国楼市中,演绎得大气磅礴、酣畅淋漓!

理论大湿,活学活用,欧耶……

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