熟悉无锡楼市的朋友，深知这是一头”温柔的怪兽“！

看似江南的温柔富贵乡，但套住房产投资客没商量！

你不信吗？

老杨拉张图吧，有图有真相。

无锡新建商品住宅价格，07年大涨，08年盘整小跌，09年至10年一轮暴涨，大量投资投机客冲了进去，包括外地人。

2011年上半年，成交均价达到9200元的历史高位！其后下跌，跌至2012年上半年，处于7800元的低位。下跌15%。

客观而言，15%的总体跌幅并不算太，但有两点，让高位入市的投资客很难受：其一，全市总价跌15%，意味着少数楼盘大跌三成左右；其二，下跌时间很长，一直持续至2015年年底，下跌后横盘，持续了近五年！

对于投资客而言，一方面资金是有成本的，每年7%左右很正常；另一方面，资金是有机会成本的，也即这笔钱如果投资在其他更好的领域，每年增值15%左右也不算难。

如此算来，则2010年四季度至2011年上半年高位入市的投资客，算上房价下跌与融资成本，其实损失了五成至八成！

本轮房价上涨，无锡滞后至一线城市与苏州、南京等。2016年春节之后，快速启动，房价急涨，2017年9月11000元。四季度又拉了一把，最高冲到14000元，然后回落。

2017年，无锡新盘也被限价，估计四季度的最后一把冲高，与政府批预售证或网签的节奏，以及成交楼盘的价格结构有关，属于异动。

实际上，进入2017年下半年，无锡的二手房小幅降温，新盘市场分化，部分继续热销，但越来越多的楼盘开盘去化率下滑，并有个别楼盘开始降价促销。

从均价走势来看，14000元应是本轮短周期无锡房价的顶部。相比启动时的8000元，累计上涨了75%左右。

从成交量来看，2015年反弹，2016年前三季度暴增，这是无锡楼市量价配合最好、楼市最强的三个季度。其后房地产调控开始，无锡成交量持续回落，2017年成交低迷。当然，这其中也有政府控制预售证与网签的因素。

从供应量与成交量的供求关系来来看，2016年前三季度严重供不应求，对应着房价大涨。2017年供求矛盾缓和，下半年则转为供大于求，对应部分楼盘销售遇阻，去化放慢。市场真的开始降温了。

展望2018年，老杨认为：无锡楼市将步入实质性降温通道。成交量继续低迷，价格将开始明显下跌，打折促销的新盘数量将会增加。

无锡，传统意义的经济强市、江南重镇。然而，近几年产业转移、人口滞增，城市活力下滑。

老贵族，已经撑不起房价暴涨了。本轮体力有所透支，接下来调整时间也会长于苏宁杭等城市。

注意：又一轮套人游戏，开始了。2017年仍在激进式投机无锡的炒房者们，请系好安全带……

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