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无锡楼市变盘,新一轮套人游戏开始了!

熟悉无锡楼市的朋友,深知这是一头”温柔的怪兽“!

看似江南的温柔富贵乡,但套住房产投资客没商量!

你不信吗?

老杨拉张图吧,有图有真相。

无锡新建商品住宅价格,07年大涨,08年盘整小跌,09年至10年一轮暴涨,大量投资投机客冲了进去,包括外地人。

2011年上半年,成交均价达到9200元的历史高位!其后下跌,跌至2012年上半年,处于7800元的低位。下跌15%。

客观而言,15%的总体跌幅并不算太,但有两点,让高位入市的投资客很难受:其一,全市总价跌15%,意味着少数楼盘大跌三成左右;其二,下跌时间很长,一直持续至2015年年底,下跌后横盘,持续了近五年!

对于投资客而言,一方面资金是有成本的,每年7%左右很正常;另一方面,资金是有机会成本的,也即这笔钱如果投资在其他更好的领域,每年增值15%左右也不算难。

如此算来,则2010年四季度至2011年上半年高位入市的投资客,算上房价下跌与融资成本,其实损失了五成至八成!

本轮房价上涨,无锡滞后至一线城市与苏州、南京等。2016年春节之后,快速启动,房价急涨,2017年9月11000元。四季度又拉了一把,最高冲到14000元,然后回落。

2017年,无锡新盘也被限价,估计四季度的最后一把冲高,与政府批预售证或网签的节奏,以及成交楼盘的价格结构有关,属于异动。

实际上,进入2017年下半年,无锡的二手房小幅降温,新盘市场分化,部分继续热销,但越来越多的楼盘开盘去化率下滑,并有个别楼盘开始降价促销。

从均价走势来看,14000元应是本轮短周期无锡房价的顶部。相比启动时的8000元,累计上涨了75%左右

从成交量来看,2015年反弹,2016年前三季度暴增,这是无锡楼市量价配合最好、楼市最强的三个季度。其后房地产调控开始,无锡成交量持续回落,2017年成交低迷。当然,这其中也有政府控制预售证与网签的因素。

从供应量与成交量的供求关系来来看,2016年前三季度严重供不应求,对应着房价大涨。2017年供求矛盾缓和,下半年则转为供大于求,对应部分楼盘销售遇阻,去化放慢。市场真的开始降温了。

展望2018年,老杨认为:无锡楼市将步入实质性降温通道。成交量继续低迷,价格将开始明显下跌,打折促销的新盘数量将会增加。

无锡,传统意义的经济强市、江南重镇。然而,近几年产业转移、人口滞增,城市活力下滑。

老贵族,已经撑不起房价暴涨了。本轮体力有所透支,接下来调整时间也会长于苏宁杭等城市。

注意:又一轮套人游戏,开始了。2017年仍在激进式投机无锡的炒房者们,请系好安全带……

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