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北京房价已跌15%,置换如何操作?

粉丝咨询:杨老师,关注你好久了,现在小孩4岁要上学考虑换房,现有北京市通州区马驹桥物流基地一个90平米的房子,但是配套较差,价格相比3月份高点已经下滑15%,目前看房的人也不多,近期计划购买北京亦庄河西生活区的城建海梓府现价62000带精装修现房(金茂府66000一平米但都是160平米的大户型购买不起暂不考虑),这两个小区有医院公园等配套设施,因10月份人大附中刚宣布在旁边建校,两年后招生小学,两个小区卖的都比较火爆。现在纠结不知道是否卖掉现有的,是否现在更换到北京亦庄里,如果时机不合适,明年几月份下手亦庄内?多少价格应该入手?

通州区马驹桥物流基地,其功能定位,注定了生活环境较差、配套不全。

北京亦庄河西生活区,则属于中高档的大型居住社区,在南海子公园东侧,已经形成了多个新房和次新小区。

 

事实上,这一生活区,已经成为北京城南,也即南四环以南,规模最大、档次最高、环境最美、配套最全的居住区。愿意在此居住生活的人,绝不仅是在亦庄产业区中上班的中高层,还包括整个北京南部的中高收入群体。

这样的社区性质,注定优质教育、医疗等资源还将进一步在此增加。这里的房产长期升值价值。因此,你还是挺有眼光的,计划换房到这里,是正确选择。

海梓府与金茂府,区位相同。北向不远的中信新城那个板块也很好。

 

换房,总体原则是:如果卖房总额与买房总额相近,则不必考虑时机,有需要有能力就换。如果卖房总额、明显小于买房总额,则可考虑一下交易的时机。

估计你的情况属于后者。

 

从时机来看,当前北京不适卖房,也不适买房。因为房价已经明显下跌了,但还没跌到位!这个时点,买卖都挺尴尬的。

 

你的情况更复杂,所卖的房子,不容易卖;而所买的房子,又因为学区利好,而抢手。

 

不过,我还是建议当前尽快卖掉!

 

不卖,就没可能在更合适的价位,买进。

 

当前就挂牌,试探5至10批客户,一个月内,确定一个买家可以接受的最高价,卖掉。

 

海梓府,我不知道当前二手房有多抢手。但随着时间的推移,新增学区房利好,会慢慢释放,等最心急的那批人买完之后,比如明年二三季度,这个小区的热度可能会有所下降。

 

同时,关注并把握住整个北京楼市的抄底时点,估计是明年下半年,但二季度就得观察,也有可能略提前。

 

主要是关注政策面的放松信号。要有明显放松信号,同时也应看到环京政策放松的信号。其后,才可能出现大概率的抄底时机。届时入市即可。

 

注意:上述咨询时间,一般为三个月之前。最新问答,可去新浪微博(杨红旭)或小密圈(老杨聊房事)围观。

 

 



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