粉丝咨询：杨老师，关注你好久了，现在小孩4岁要上学考虑换房，现有北京市通州区马驹桥物流基地一个90平米的房子，但是配套较差，价格相比3月份高点已经下滑15%，目前看房的人也不多，近期计划购买北京亦庄河西生活区的城建海梓府现价62000带精装修现房（金茂府66000一平米但都是160平米的大户型购买不起暂不考虑），这两个小区有医院公园等配套设施，因10月份人大附中刚宣布在旁边建校，两年后招生小学，两个小区卖的都比较火爆。现在纠结不知道是否卖掉现有的，是否现在更换到北京亦庄里，如果时机不合适，明年几月份下手亦庄内？多少价格应该入手？

通州区马驹桥物流基地，其功能定位，注定了生活环境较差、配套不全。

北京亦庄河西生活区，则属于中高档的大型居住社区，在南海子公园东侧，已经形成了多个新房和次新小区。

事实上，这一生活区，已经成为北京城南，也即南四环以南，规模最大、档次最高、环境最美、配套最全的居住区。愿意在此居住生活的人，绝不仅是在亦庄产业区中上班的中高层，还包括整个北京南部的中高收入群体。

这样的社区性质，注定优质教育、医疗等资源还将进一步在此增加。这里的房产长期升值价值。因此，你还是挺有眼光的，计划换房到这里，是正确选择。

海梓府与金茂府，区位相同。北向不远的中信新城那个板块也很好。

换房，总体原则是：如果卖房总额与买房总额相近，则不必考虑时机，有需要有能力就换。如果卖房总额、明显小于买房总额，则可考虑一下交易的时机。

估计你的情况属于后者。

从时机来看，当前北京不适卖房，也不适买房。因为房价已经明显下跌了，但还没跌到位！这个时点，买卖都挺尴尬的。

你的情况更复杂，所卖的房子，不容易卖；而所买的房子，又因为学区利好，而抢手。

不过，我还是建议当前尽快卖掉！

不卖，就没可能在更合适的价位，买进。

当前就挂牌，试探5至10批客户，一个月内，确定一个买家可以接受的最高价，卖掉。

海梓府，我不知道当前二手房有多抢手。但随着时间的推移，新增学区房利好，会慢慢释放，等最心急的那批人买完之后，比如明年二三季度，这个小区的热度可能会有所下降。

同时，关注并把握住整个北京楼市的抄底时点，估计是明年下半年，但二季度就得观察，也有可能略提前。

主要是关注政策面的放松信号。要有明显放松信号，同时也应看到环京政策放松的信号。其后，才可能出现大概率的抄底时机。届时入市即可。

注意：上述咨询时间，一般为三个月之前。最新问答，可去新浪微博（杨红旭）或小密圈（老杨聊房事）围观。