本轮房地产调控将持续多久？-杨红旭的财新博客-财新网

粉丝咨询：杨哥好。听人说，本轮房地产调控将持续四五年，另外近期各地都在大搞租赁房。房价会不会将要低迷好几年呀，自住是否也可等等看?

关于房地产调控的时长问题，我也听到一些小道消息，但最关键的，还须用合理的逻辑进行分析判断。

一、关于短期政策。主要关注两个层面：中央表态与地方行动。

1.中央态度严厉。很多人可能已经淡忘，早在2016年5月，人民日报采访“权威人士”，谈了很多中国经济的乱相与潜在风险，包括房地产泡沫的问题。比如：固有矛盾还没根本解决，新问题有所暴露。“稳”的基础仍靠投资拉动，地区财政收支平衡压力较大，经济风险发生概率上升。特别是民营企业投资大幅下降，房地产泡沫、过剩产能、不良贷款、地方债务、股市、汇市、债市、非法集资等风险点增多。

而到了2017年7月，国新办发布会上，央行官员明确表示：对存在的“灰犀牛”风险隐患，如影子银行、房地产泡沫、国有企业高杠杆、地方债务、违法违规集资等问题，要摸清情况，突出重点，采取有效措施，妥善加以解决。

从2016年5月的首次警示与防范房地产泡沫，至2017年7月确认房地产泡沫已经形成，历时一年多点。虽然采取了措施，但仍没避免房地产泡沫的生成。中央能不急吗？

再看最近一次表态：2017年7月中央政治局开会，部署下半年经济工作。其中提出：要深入扎实整治金融乱象，加强金融监管协调，提高金融服务实体经济的效率和水平。要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。

金融强监管，引导资金脱虚入实，这将制约开发商和个人融资；下半年，房地产调控政策不变，不会在19大后而立即明显松绑。

2.地方新政力度大。从2016年9月底圈定16个房价过快上涨的城市，进行集中调控，到今年3月以北京为首的一批热点城市，进行集中的调控升级，至引几十个热点城市的调控严厉程度，超过2010至2013年的上一轮调控。房价环比不能增长，约谈问责严相逼，限购限贷限价限转售，各地落实中央调控的卖力程度，也创出历史新高。

二、关于调控时长。主要逻辑不变，建立长效机制。

1.调控的主要逻辑是，熨平周期。经济有周期，货币政策就有周期，因为货币松紧变化，是用来熨平经济波动的，追求经济平稳增长。同理，房地产市场也呈周期性波动，有时涨，有时跌，房地产调控政策的主要目的是“削峰、填谷”，楼市热的时候收紧政策，楼市冷的时候，自然也会放松。

2016年12月的中央经济工作会议中也提出：防范（房价）大起大落。过去一年属于防大起，未来两年将逐渐转为防大落。

基于这一逻辑，则”本轮房地产调控将持续四五年“，是不可能出现的。

按老杨的预测：部分热点城市楼市已经正在降温了，2018年会明显降温，届时客观上要求调控政策趋于放松。假如2018年政策没有明显放松，则2019年必定放松。

2.关于长效机制。这个提法并不新鲜，2013年就提出了。后来时断时续，去年以来高频率重现，并在加快推进。主要包括宅地供应、住房保障、住房租赁、财税政策、金融政策等。

当前，推进最快的是住房租赁。2017年7月九部委出新政，选了12个人口净流入城市作为试点，加快推进住房租赁市场发展，相关城市迅速出台地方细则。8月，住建部与国土部又出新政，选了13个城市在集体建设用地上试点建设租赁房，这个政策力度很大。

推进住房租赁，是完善我国住房体系的重要举措，同时也属于房地产长效机制。长期来看，有助于从机制上、制度上，缓解大城市房价上涨的压力。

三、关于房价走势。区别看待：短期波动，长期走势。

1.短期波动。老杨认为，虽然经此调控，但房地产短周期波动的规律，仍将存在，可能周期会拉长一些。过去三年一个周期，下一周期也可能拉长至五年左右。

伴随着2018年和2019年政策的放松，估计快则2018年下半年，慢则2019年，市场会筑底、见底；其后，步入上行通道。一二线主要城市，房价可能调整两年左右，低迷持续时间不太可能超过三年。

2.长期走势。其实，2011年开始，中国楼市就告别的了黄金十年，随着经济降速而进入白银时代。房价增速与房企利润率，都呈长期趋缓的大势。在这一过程中，2016年这个房价大涨的年份，实在不合时宜，这是一个多种因素综合作用的结果，这里不赘述。

未来，长期来看，我国房价涨幅将大致回落至GDP和人均收入增速的水平，其中一二线涨幅将略高于全国水平。

四、关于自住性买房。

总体原则：有能力、有需求就可买，根据急迫性的不同，在关注入市时机方面也有程度上的不同，急迫的刚需需求不必看时机，不急的改善需求可适当关注一下时机。

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