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无法忽视的痛点:贫富同区or分区?听市长or听市场?

近期,北京几个小区,关于同一小区中保障房与商品房分隔问题,引发了广泛关注与争议。这让我想到十年之前,有段时间,媒体上曾讨论过贫富分区居住的问题。其实对于类似现象,近几年老杨一直在思考,也心存担忧,借此机会聊聊。


先看近期热点案例的基本情况。


“首开龙湖天璞”和由两栋自住型商品房构成的“首开龙湖学府苑”,同在北京东五环东坝乡一小区。2017年6月,该小区纯商品房交房,自住型商品房则预计10月交房。但自住房业主已然发现:两种商品房被一道两米多高的铁栅栏隔开。


“学府苑”的业主认为,设置隔离带后,小区的绿化明显偏向“龙湖天璞”,购房合同中30%的绿化率没有达到,且隔断后自住房容积率从原先规划的2.2上升到3.4。并且,“学府苑”的业主还不能从“龙湖天璞”的正门进入小区,200多户居民仅有一条出入道路,遇到突发事件,或有疏散隐患。因此要求拆除这一人为屏障。


位于西三环的限价商品房小区“玉璞家园”和商品房“西宸原著”,也属龙湖开发,也有此现象 。“玉璞家园”于2016年3月交房,与隔壁“西宸原著”被一堵高墙隔离起来。“玉璞家园”业主认为,拆墙事关全体业主的尊严与权益,依据明确、诉求合理,唯有拆墙才能保障生活品质与资产完整性。


商品房业主普遍表示,如果不是得到开发商承诺将有区隔,他们不会考虑买这里的房子。对于打开栅栏共享花园,他们表现出抵触情绪。许多业主认为,在限价商品房单价低于土地楼面价的情况下,商品房业主实际上已经为配建的保障房付出了成本。


此后,两类业主各自挂起横幅维权进行舆论战,两起“拆墙”事件汇成公共话题。双方矛盾围绕容积率、绿化率和消防通道展开,进而上升到物权归属和阶层对立,事件在社交平台上迅速发酵。


据不完全统计,自北京2013年提出面向全市具备购房资格的家庭提供自住型商品房以来,数十个项目都或多或少面临着同样的问题。此次北京市约有20多家房企被住建委等监管部门约谈,涉及十多个类似上述龙湖小区的项目,要求拆除或停建商品房及其配建保障房之间的隔离设施,但由于绝大多数项目现在都未交房,业主争议尚未激烈爆发。



关于这一现象,官方政策与观点如下。

2015年8月,北京市住建委就曾发布《进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》,其中第十一条要求:实施统一物业管理的,建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式,将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。


2017年3月27日,丰台区规土委员会在收到“玉璞家园”业主集体书面维权书后,就该墙性质作出鉴定:“未取得《建设工程规划许可证》,属城镇违法建筑。”


2017年6月中旬至7月底,在多次约谈了相关房企后,政府有关部门出台了初步指导意见:拆除隔离墙。


2017年8月23日,北京市住保办组织召开“北京市商品房配建保障房小区分隔治理工作部署会”,指出分隔问题是政府重点督办问题,要求存在分隔措施的项目于8月31日前自行拆除。如未拆除的进行强制拆除;对不予拆除的单位列入黑名单,不排除在资质、网签等方面进行处罚。


关于这一现象,老杨的观点如下:


此事,固然有开发商谋利的因素,也可能违背有关规章,但更深层次的问题,其实在于政策安排和制度设计不够科学、合理、细致。


第一个问题:楼市调控动作变形,供地政策短期化,只求眼前不挨板子,不顾长远弊端。


2010年之后,房地产调控总体保持高压状态(除了2014年至2015年部分地区有所放松),尤其是在高房价高地价的一线城市和少数强二线城市,调控压力很大,其中包括土地供应环节。


早在2010年,国土资源部发文要求:土地招拍挂溢价超过50%的地块,均视为“异常”交易情况,要在两个工作日内及时上报相关部门。


后来,楼市时热时冷,此政策也时紧时松。总体来看,楼市热时,对于高价地管得严,一线城市管得更严。地方相关长官,都不愿因为地王太多,溢价率太高,而被上级部门约谈(有发生过),甚至问责(不知有没有过,呵呵)。


为了减少或避免出地王、出现高溢价率(比如超过50%),一线城市和部分二线城市,就想了各种办法,其中包括竞配建面积(廉租房、公租房、经适房、安置房、限价房、共有产权房、自住房、自持房等等名目繁多的保障房或政策房)。


以“玉璞家园”、“西宸原著”为例,2014年初的土拍公告要求:限定地价上限,竞拍到这一上限之后,开发商开始竞报“限价商品住房”配建面积(无偿)。2014年2月14日,龙湖地产以35.7亿元中标,配建5.4万平方米限价商品房,溢价率为48.1%(注意,就是要控制在50%以内)。其中,限价商品房价格在竞拍时就确定了,2.1万元。


限价房的建安成本很容易计算,最高限价也确定了,开发商能够赚钱的部分,只能源于商品房部分。据有人测算,商品住宅部分折合楼面价约6.8万元。这个楼面价,是开发商在拿地的时候,就已经算计好了的,也即这部分商品房未来要卖到10万元以上,才能赚钱。同时,开发商也已经想好,要做到什么样的产品定位、建筑质量、小区配套、物业服务,才能吸引到富人来买这么贵的商品房。


结果是,“西宸原著”的产品形态是双拼别墅和叠加别墅,户型300-400平方米,单价平均在16万元。仅仅一墙之隔,限价房部分,也即“玉璞家园”,户型为50-60平方米,且只能以事先约定的好的价格2.1万元出售。


两类住宅均由龙湖旗下的物业公司管理,但由两个团队提供服务。“西宸原著”的物业费为每月9.9元/平方米,“玉璞家园”的物业费为每月3.3元/平方米。


根据有关媒体记者报道,接近龙湖人士指出,龙湖西局地块在拿地时,政府并未规定,两种类型的商品房不允许设置隔离。从逻辑上推理,龙湖这块地是2014年初拿地,确实早于2015年8月北京市住建委发布的《进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》(禁止同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割)。


这只,且不论龙湖一个案。


全国多个城市,过去多年,为了配合楼市调控、为了避免出现高价地、高溢价率的项目,而强制要求“竞配建保障房面积”,这一现象的出现与存在,是有问题的,不科学、不合理!


地方相关部门与官员、图方便、图省事的短期行为,却制造出社会新矛盾,而这种矛盾将会滞后爆发,在具体小区交房时,甚至一个小区未来几十年漫长的业主生活过程中,带来持续性的矛盾。


无论配建的是保障房还是政策房,这部分业主或租客的收入水平、消费水平、生活境况,与商品房业主是存在较大差距的,这是一个客观存在。


人生而平等 ,但命运又岂会相同? 任何一个社会,总归会存在弱势群体,政府理应照顾他们,以合适的方式保障他们基本的居住权。但为了短期楼市调控,为了抑制高地价,而把住房保障直接、生硬、粗暴的插进商品房体内,这样真的合适吗? 住房保障与住房市场,都很重要,需要两手抓,但不宜左手和右手打架呀。


再说,名义上看这些宅地的土拍价格控制住了,溢价率不高,但谁都知道:开发商的拿地成本,并没降低一毛钱!羊毛不会出在猪身上,只是高价买商品房的业主,感觉倒了八辈子的霉!


第二个问题:保障房应以集中建设为主,配建为辅,但近几年搞反了。


从推进住房保障的角度。过去十年,老杨也参与过一些住房发展规划的课题研究,也多次参与政府部门的相关研讨会议。近几年我有一些关于住房保障的方式方法的思考,不知对错,请大家指正。


住房保障,在一个文明社会中,必须要做的事情。保障程度最高的是新加坡和北欧,中国的香港也做得不错,近五成香港人住公屋或居屋(相当于大陆的廉租房与经适房)


我们国家98年房改之际,也曾在23号文中要求:经适房占供应主导,建立廉租房制度。后来,商品房强化,经适房弱化,廉租房推进慢。只到2006年,国务院要求各地必须建立廉租房制度。但经适房继续弱化。2010年住建部出台公租房指导意见,2010年上海推出共有产权住房,2013年北京推出自住房。另外,大概2004年开始,宁波、上海、北京等多地曾陆续推出限价房,时断时续。


关于住房保障,从国外经验来看,一般会经历两个阶段:一是,新建保障房为主、实物分配为主,分配产权房为主;二是,分配租赁房为主,货币补贴为主 。从规划和建设方式看,保障房以国企或社会组织为主,比如房协,以集中建设为主。


从阶段划分来看,我国仍处于第一阶段,新建为主,分配产权房为主。2010年以来,慢慢加大分配租房(尤其是公租房)的比例,货币化补贴也在慢慢推进,比如几年前长沙、常州就曾为符合经适房标准的人发钱,让他们去买商品房;再如2015年四季度以来,很多三线四城市的棚改的货币化安置比例大幅提升(注意:棚改房、安置房并不是严格意义上的保障房)。


从规划和建设方式上看,2010年之前,各地的保障房基本上都是集中建设的,也即一个小区中全是同性质的保障房,甚至某个大社区(包括多个小区)也都是类似产品,比如上海就曾规划建设过多个大型保障房基地,一个基地容纳上万人,同时规划和建设大基地的公建配套。


然而,从2010年开始,越来越多的城市,越来越多的住宅项目中,在土地出让 时就要求要配套一定比例的保障房,比如5%,10%,15%等。再后来,尤其是本轮房价大涨之后,部分城市开始将推行在宅地出让中“竞配建保障房”,如果是一个热门地块,土拍竞争激烈,则可能出现高达20%-50%的配建比例 。


关于保障房建设,过去多年,各地多是有指标的,尤其是十二五期间,国家提出新建“3600万套保障性安居工程“死任务,各级政府一层层向下分解任务。建哪里、如何建、如何分配、如何管理,这原本都属地方政府通盘、细致考虑之事。


老杨认为,从规划和建设方式上,应集中建设为主,可以偶尔、少量的在商品房项目中配建一点。但是,2010年来,在部分城市逐渐形成了配建为主的格局,多数商品房小区中,都或多少的配套的一部分保障房。政府倒是省事了,因为规划、建设、管理(甚至卖房),都成开发商的事儿,政府乐轻松、乐逍遥了。


开发商是企业,他们遵守的商业规则,赚钱是天职。他们怎么可能将保障房这摊”公益事“搞好?建房还相对容易一些,只要别搞成豆腐渣工程,但关键是后续管理,那么多业主要长期生活,而他们却是两类不同收入、不同阶层的人,他们的缴的物业费也不一样,却要在一个小区中生活?


下图为北京某小区,居然包括商品房、限价房、自住房等三种产品!!!


发达城市,可以一对一扶贫,各自找一个贫困市县,帮助他们搞活经济。官员也可以下乡,一人帮一村,帮一户,帮他们提高收入。但是,难道还想让一个小区的富人,一对一帮扶自己的穷邻居? 我天呀,想想都醉了……


伟大英明的十八届三中全会强调,经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系,使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。


其实道理与原则简单明了:政府要负起住房保障的责任,具体项目的建设可以让地方国企发挥主导作用;商品房要让市场机制发挥决定性作用,具体项目的开发建设应以商业化的开发商为主。


在商品住宅的土地出让过程中,不宜大规模、大范围的要求配建了,更不能”竞配建保障房面积“。咱不能只顾眼前的无责、舒爽,而让后人犯难、遭罪。


如果各地大爷不愿改变,还想继续这么干,那咱能不能换种形式,老杨赠一锦囊:凡土拍溢价率超50%后,转竞保障房建设基金,愿意竞买金额最大者胜。


这个保障房建设基金,名义上不算土地出让金,只是原本应该在本项目中配建部分保障房,现在可选择交钱,专项用于保障房建设与经营, 政府可以使用这一基金另外择址集中建设保障房。


放过开发商一马,放过商品房业主一马,行么?



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