近期，北京几个小区，关于同一小区中保障房与商品房分隔问题，引发了广泛关注与争议。这让我想到十年之前，有段时间，媒体上曾讨论过贫富分区居住的问题。其实对于类似现象，近几年老杨一直在思考，也心存担忧，借此机会聊聊。

先看近期热点案例的基本情况。

“首开龙湖天璞”和由两栋自住型商品房构成的“首开龙湖学府苑”，同在北京东五环东坝乡一小区。2017年6月，该小区纯商品房交房，自住型商品房则预计10月交房。但自住房业主已然发现：两种商品房被一道两米多高的铁栅栏隔开。

“学府苑”的业主认为，设置隔离带后，小区的绿化明显偏向“龙湖天璞”，购房合同中30%的绿化率没有达到，且隔断后自住房容积率从原先规划的2.2上升到3.4。并且，“学府苑”的业主还不能从“龙湖天璞”的正门进入小区，200多户居民仅有一条出入道路，遇到突发事件，或有疏散隐患。因此要求拆除这一人为屏障。

位于西三环的限价商品房小区“玉璞家园”和商品房“西宸原著”，也属龙湖开发，也有此现象 。“玉璞家园”于2016年3月交房，与隔壁“西宸原著”被一堵高墙隔离起来。“玉璞家园”业主认为，拆墙事关全体业主的尊严与权益，依据明确、诉求合理，唯有拆墙才能保障生活品质与资产完整性。

商品房业主普遍表示，如果不是得到开发商承诺将有区隔，他们不会考虑买这里的房子。对于打开栅栏共享花园，他们表现出抵触情绪。许多业主认为，在限价商品房单价低于土地楼面价的情况下，商品房业主实际上已经为配建的保障房付出了成本。

此后，两类业主各自挂起横幅维权进行舆论战，两起“拆墙”事件汇成公共话题。双方矛盾围绕容积率、绿化率和消防通道展开，进而上升到物权归属和阶层对立，事件在社交平台上迅速发酵。

据不完全统计，自北京2013年提出面向全市具备购房资格的家庭提供自住型商品房以来，数十个项目都或多或少面临着同样的问题。此次北京市约有20多家房企被住建委等监管部门约谈，涉及十多个类似上述龙湖小区的项目，要求拆除或停建商品房及其配建保障房之间的隔离设施，但由于绝大多数项目现在都未交房，业主争议尚未激烈爆发。

关于这一现象，官方政策与观点如下。

2015年8月，北京市住建委就曾发布《进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》，其中第十一条要求：实施统一物业管理的，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。

2017年3月27日，丰台区规土委员会在收到“玉璞家园”业主集体书面维权书后，就该墙性质作出鉴定：“未取得《建设工程规划许可证》，属城镇违法建筑。”

2017年6月中旬至7月底，在多次约谈了相关房企后，政府有关部门出台了初步指导意见：拆除隔离墙。

2017年8月23日，北京市住保办组织召开“北京市商品房配建保障房小区分隔治理工作部署会”，指出分隔问题是政府重点督办问题，要求存在分隔措施的项目于8月31日前自行拆除。如未拆除的进行强制拆除；对不予拆除的单位列入黑名单，不排除在资质、网签等方面进行处罚。

关于这一现象，老杨的观点如下：

此事，固然有开发商谋利的因素，也可能违背有关规章，但更深层次的问题，其实在于政策安排和制度设计不够科学、合理、细致。

第一个问题：楼市调控动作变形，供地政策短期化，只求眼前不挨板子，不顾长远弊端。

2010年之后，房地产调控总体保持高压状态（除了2014年至2015年部分地区有所放松），尤其是在高房价高地价的一线城市和少数强二线城市，调控压力很大，其中包括土地供应环节。

早在2010年，国土资源部发文要求：土地招拍挂溢价超过50%的地块，均视为“异常”交易情况，要在两个工作日内及时上报相关部门。

后来，楼市时热时冷，此政策也时紧时松。总体来看，楼市热时，对于高价地管得严，一线城市管得更严。地方相关长官，都不愿因为地王太多，溢价率太高，而被上级部门约谈（有发生过），甚至问责（不知有没有过，呵呵）。

为了减少或避免出地王、出现高溢价率（比如超过50%），一线城市和部分二线城市，就想了各种办法，其中包括竞配建面积（廉租房、公租房、经适房、安置房、限价房、共有产权房、自住房、自持房等等名目繁多的保障房或政策房）。

以“玉璞家园”、“西宸原著”为例，2014年初的土拍公告要求：限定地价上限，竞拍到这一上限之后，开发商开始竞报“限价商品住房”配建面积（无偿）。2014年2月14日，龙湖地产以35.7亿元中标，配建5.4万平方米限价商品房，溢价率为48.1%（注意，就是要控制在50%以内）。其中，限价商品房价格在竞拍时就确定了，2.1万元。

限价房的建安成本很容易计算，最高限价也确定了，开发商能够赚钱的部分，只能源于商品房部分。据有人测算，商品住宅部分折合楼面价约6.8万元。这个楼面价，是开发商在拿地的时候，就已经算计好了的，也即这部分商品房未来要卖到10万元以上，才能赚钱。同时，开发商也已经想好，要做到什么样的产品定位、建筑质量、小区配套、物业服务，才能吸引到富人来买这么贵的商品房。

结果是，“西宸原著”的产品形态是双拼别墅和叠加别墅，户型300-400平方米，单价平均在16万元。仅仅一墙之隔，限价房部分，也即“玉璞家园”，户型为50-60平方米，且只能以事先约定的好的价格2.1万元出售。

两类住宅均由龙湖旗下的物业公司管理，但由两个团队提供服务。“西宸原著”的物业费为每月9.9元/平方米，“玉璞家园”的物业费为每月3.3元/平方米。

根据有关媒体记者报道，接近龙湖人士指出，龙湖西局地块在拿地时，政府并未规定，两种类型的商品房不允许设置隔离。从逻辑上推理，龙湖这块地是2014年初拿地，确实早于2015年8月北京市住建委发布的《进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》（禁止同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割）。

这只，且不论龙湖一个案。

全国多个城市，过去多年，为了配合楼市调控、为了避免出现高价地、高溢价率的项目，而强制要求“竞配建保障房面积”，这一现象的出现与存在，是有问题的，不科学、不合理！

地方相关部门与官员、图方便、图省事的短期行为，却制造出社会新矛盾，而这种矛盾将会滞后爆发，在具体小区交房时，甚至一个小区未来几十年漫长的业主生活过程中，带来持续性的矛盾。

无论配建的是保障房还是政策房，这部分业主或租客的收入水平、消费水平、生活境况，与商品房业主是存在较大差距的，这是一个客观存在。

人生而平等 ，但命运又岂会相同？ 任何一个社会，总归会存在弱势群体，政府理应照顾他们，以合适的方式保障他们基本的居住权。但为了短期楼市调控，为了抑制高地价，而把住房保障直接、生硬、粗暴的插进商品房体内，这样真的合适吗？ 住房保障与住房市场，都很重要，需要两手抓，但不宜左手和右手打架呀。

再说，名义上看这些宅地的土拍价格控制住了，溢价率不高，但谁都知道：开发商的拿地成本，并没降低一毛钱！羊毛不会出在猪身上，只是高价买商品房的业主，感觉倒了八辈子的霉！

第二个问题：保障房应以集中建设为主，配建为辅，但近几年搞反了。

从推进住房保障的角度。过去十年，老杨也参与过一些住房发展规划的课题研究，也多次参与政府部门的相关研讨会议。近几年我有一些关于住房保障的方式方法的思考，不知对错，请大家指正。

住房保障，在一个文明社会中，必须要做的事情。保障程度最高的是新加坡和北欧，中国的香港也做得不错，近五成香港人住公屋或居屋（相当于大陆的廉租房与经适房）

我们国家98年房改之际，也曾在23号文中要求：经适房占供应主导，建立廉租房制度。后来，商品房强化，经适房弱化，廉租房推进慢。只到2006年，国务院要求各地必须建立廉租房制度。但经适房继续弱化。2010年住建部出台公租房指导意见，2010年上海推出共有产权住房，2013年北京推出自住房。另外，大概2004年开始，宁波、上海、北京等多地曾陆续推出限价房，时断时续。

关于住房保障，从国外经验来看，一般会经历两个阶段：一是，新建保障房为主、实物分配为主，分配产权房为主；二是，分配租赁房为主，货币补贴为主 。从规划和建设方式看，保障房以国企或社会组织为主，比如房协，以集中建设为主。

从阶段划分来看，我国仍处于第一阶段，新建为主，分配产权房为主。2010年以来，慢慢加大分配租房（尤其是公租房）的比例，货币化补贴也在慢慢推进，比如几年前长沙、常州就曾为符合经适房标准的人发钱，让他们去买商品房；再如2015年四季度以来，很多三线四城市的棚改的货币化安置比例大幅提升（注意：棚改房、安置房并不是严格意义上的保障房）。

从规划和建设方式上看，2010年之前，各地的保障房基本上都是集中建设的，也即一个小区中全是同性质的保障房，甚至某个大社区（包括多个小区）也都是类似产品，比如上海就曾规划建设过多个大型保障房基地，一个基地容纳上万人，同时规划和建设大基地的公建配套。

然而，从2010年开始，越来越多的城市，越来越多的住宅项目中，在土地出让 时就要求要配套一定比例的保障房，比如5%，10%，15%等。再后来，尤其是本轮房价大涨之后，部分城市开始将推行在宅地出让中“竞配建保障房”，如果是一个热门地块，土拍竞争激烈，则可能出现高达20%-50%的配建比例 。

关于保障房建设，过去多年，各地多是有指标的，尤其是十二五期间，国家提出新建“3600万套保障性安居工程“死任务，各级政府一层层向下分解任务。建哪里、如何建、如何分配、如何管理，这原本都属地方政府通盘、细致考虑之事。

老杨认为，从规划和建设方式上，应集中建设为主，可以偶尔、少量的在商品房项目中配建一点。但是，2010年来，在部分城市逐渐形成了配建为主的格局，多数商品房小区中，都或多少的配套的一部分保障房。政府倒是省事了，因为规划、建设、管理（甚至卖房），都成开发商的事儿，政府乐轻松、乐逍遥了。

开发商是企业，他们遵守的商业规则，赚钱是天职。他们怎么可能将保障房这摊”公益事“搞好？建房还相对容易一些，只要别搞成豆腐渣工程，但关键是后续管理，那么多业主要长期生活，而他们却是两类不同收入、不同阶层的人，他们的缴的物业费也不一样，却要在一个小区中生活？

下图为北京某小区，居然包括商品房、限价房、自住房等三种产品！！！

发达城市，可以一对一扶贫，各自找一个贫困市县，帮助他们搞活经济。官员也可以下乡，一人帮一村，帮一户，帮他们提高收入。但是，难道还想让一个小区的富人，一对一帮扶自己的穷邻居？ 我天呀，想想都醉了……

伟大英明的十八届三中全会强调，经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。

其实道理与原则简单明了：政府要负起住房保障的责任，具体项目的建设可以让地方国企发挥主导作用；商品房要让市场机制发挥决定性作用，具体项目的开发建设应以商业化的开发商为主。

在商品住宅的土地出让过程中，不宜大规模、大范围的要求配建了，更不能”竞配建保障房面积“。咱不能只顾眼前的无责、舒爽，而让后人犯难、遭罪。

如果各地大爷不愿改变，还想继续这么干，那咱能不能换种形式，老杨赠一锦囊：凡土拍溢价率超50%后，转竞保障房建设基金，愿意竞买金额最大者胜。

这个保障房建设基金，名义上不算土地出让金，只是原本应该在本项目中配建部分保障房，现在可选择交钱，专项用于保障房建设与经营， 政府可以使用这一基金另外择址集中建设保障房。

放过开发商一马，放过商品房业主一马，行么？

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