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谜局 | 今年住宅销量,到底是涨,还是跌?

我国的房地产数据,多而杂,有时候同一指标,不同口径,还会相互矛盾,甚至运行方向相反。


房地产市场的所有数据中,房屋交易量最重要!不幸的是,这个最重要的数据,当前就存在很多矛盾之处,这会让业内外人士感到困惑。这里,比较两组数据。


一、全国增长与50城下降。


今年1-7月份,全国新建商品房销售面积86351万平方米,同比增长14.0%,增速比1-6月份回落2.1个百分点。其中,新建商品住宅销售面积增长11.5%。


看到这一组数据,你会感觉今年全国房屋销售势头相当强势,商品房增长14%,是一个较大增幅。2010年至2016年,全国这一指标的均值是8%。即便是看住宅,11.5%的增幅也是很不错的。


如果仅看这两组数据,购房者和开发商,似乎都应对楼市持偏乐观态度。


易居研究院的50城市场月报中,选取了50个大中城市:北京、上海、广州、深圳、长春、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、福州、南昌、武汉、重庆、昆明、南宁、海口、呼和浩特、兰州、牡丹江、张家口、廊坊、威海、徐州、无锡、镇江、扬州、温州、嘉兴、芜湖、滁州、蚌埠、安庆、焦作、宜昌、襄阳、常德、岳阳、九江、赣州、莆田、佛山、东莞、惠州、韶关、北海、柳州、三亚、宝鸡。


其中一线城市4个、二线城市16个、三线城市30个,考虑到了样本分布的区域均衡性。


2017年8月份,易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积,环比减少1%,同比减少26%。从数据来看,目前已经出现了连续5个月的环比下跌,连续6个月的同比下跌。


2017年1-8月,50城新建商品住宅成交面积同比下降15%。而1-7月统计局的新建商品住宅成交面积增长11.5%。市场方向正好相反!



需要解释一下,这里有两个差异:一是统计局的范围是全国所有城镇,而易居研究院只是50个城市(但都是大中城市);二是统计局的商品住宅包括有经适房、限价房、拆迁安置房等含有保障性、政策性的可交易住宅,易居研究院仅含纯粹市场化的商品住宅。


两组数据的口径有差异,数值有所不同,完全可以理解。但一个是较大幅度增长,一个是明显下跌,显著的反向关系。


如果你是一个市场参与者,不管是想买卖房子的,还是想拿地的开发商,这两个数据,哪个更具参考价值?


在老杨看来:应是50城纯商品住宅成交量,因为这一指标的变化,更加贴近市场,反应更灵敏。当前,全国楼市,尤其是出台调控政策的一二线城市,正在降温,而不是升温!


二、两个指标的结构对比。


从统计局来看,今年1-7月份,东部地区商品房销售面积同比增长9.3%,增速比1-6月份回落2.4个百分点;中部地区商品房销售面积,增长18.0%,增速回落1.9个百分点;西部地区商品房销售面积增长20.0%,增速回落1.2个百分点;东北地区商品房销售面积增长9.0%,增速回落4.3个百分点。


从区域分析,当前全国四大板块,销售增速都是正的,但增幅都在收窄。从增幅来,当前西部地区最强,东部较弱。西部增长20%,说明房地产板块轮动正在西部发威,而东部多数城市已经轮动过去 了。


同样是统计局数据,今年1-7月,上海商品住宅销售面积同比下降36.5%。


从易居研究院的50城数据来看,一线和强二线的销量都低迷了。强二线和三线还算平稳,或者仍有一定的活跃度。


单看30个三线城市的月度成交量,其实相比去年和今年上半年,7月和8月的量能也小降了。尤其是东部的三线城市,成交降温了。当前靠中西部撑着量能。



三、最后,略作预测吧。


根据易居研究院的50城数据,老杨认为市场处于持续降温中,传统意义上的”金九银十“,今年铁定看不到了;2017年全年的50城商品住宅成交量将比2016年跌近二成。


根据国家统计局的全国与全口径数据,老杨认为今年1-7月仍是10%以上的较高增速,但大家必须明白一点:这一增速去年4月就已见顶,之后开始持续收窄,当前处于半山腰,2018年才可能到山脚。


2017年相比2016年,这个指标很可能由正转负。易居研究院去年底发布的市场年报中的预测是:2017年相比2016年,全国商品房成交面积下跌5%左右。当前,没必要修正这一预测值。



从各类市场主体的角度,想要及时的观察住宅市场成交变化,以作为交易决策的辅助,老杨建议可能多关注一下易居研究院的50城指标。



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