财新传媒
位置:博客 > 杨红旭 > 全国百城房价收入比,深圳仍是老大,惠州涨太快!

全国百城房价收入比,深圳仍是老大,惠州涨太快!

近日,易居房地产研究院发布了一份《全国百城房价收入比研究》报告。由研究员王梦雯执笔,老杨指导。以下,摘取报告部分内容,供大家参考。


全国百城商品住宅均价


根据CRIC数据库的新建商品住宅(剔除可售型保障房、棚改房)成交均价来看,全国100城中,有33个城市房价高于1万元/平方米,其中超八成城市已出台相应调控收紧政策,以期遏制短期内房价快速攀升及市场过热的投机氛围。


具体来看,均价较高地区集中在东部经济发达的一二线城市,其中深圳、上海、北京、厦门等沿海城市位居涨幅榜前4位,成交均价分别为55637、47871、41363和34229元/平方米。而另一方面,南充、宿州、益阳、株洲、吕梁、湘潭、六盘水等7城住宅均价仍不足5000元/平方米。


自2015年此轮全国楼市回暖以来,最引人瞩目的城市是“深圳”,虽然不断收紧的房地产调控使得其成交均价保持稳定,但均价水平仍遥遥领先其他城市。与此同时,部分库存较高的城市房价依旧没有上升迹象。



从商品住宅均价同比涨幅来看,各地市场楼市分化现象更为明显。惠州、珠海、常州等3城上半年同比领涨,涨幅分别为70.3%、56.0%和51.2%,此类城市位于核心都市圈周边,承接主要一二线城市的溢出需求,因此在2016年四季度热点城市收紧之后出现补涨现象。此外,石嘴山上半年商品住宅均价同比呈现负增长(-9.3%),由于石嘴山本身房价基数较低,因此价格受成交结构影响较大,另一方面也说明在全国房地产市场大范围复苏的同时,此类西北三四线城市并没有出现明显的需求增加。


整体来看,经过为期近两年的全国楼市去库存行动,百城房价总体呈现明显的上涨态势,其中全国涨幅排名前十的城市,成交均价都在1万元/平方米以上。此外值得注意的是,部分三四线城市的房价也出现了前所未有的井喷式增长,此类城市大多位于都市圈及周边区域,随着基建交通的不断完善、两地明显的房价差异和政策环境,首先促使核心城市的住房刚需和刚改客户溢出;而后,投机性资金出于追求高收益的目的,快速布局此类补涨城市,最终使得经济基本面相对较好、交通相对便利的地区出现了明显房价增长。


全国百城房价收入比


2017年上半年,深圳房价收入比小幅回落至34.9,但依旧位于百城榜首,比第二名上海高出近三成,值得注意的是,深圳全口径下的居民人均可支配收入包括了部分郊区农民和城中村居民,使得城市收入水平相对偏低,因此比值存在高估可能。上海、三亚、北京、厦门等4城房价收入比也相对较高,均超过22。此外,超3成城市房价收入比低于我们界定的全国合理区间的低限,即6.5,其中呼和浩特、包头、湘潭、株洲等4城低于5.0,位于百城末尾。


整体上看,全国百城房价收入比有以下三个特征及原因:


一是,百城房价收入比略高于全国。不含保障房、棚改房口径下的百城房价收入比均值为8.9,略高于包含保障房、棚改房口径计算出的全国房价收入比7.2,说明百城房价收入比基本可以反映全国情况。另一方面,板块轮动使得全国范围内各线城市间的区域分化现象相对有所缓和。楼市热点城市由于经济基本面和人口导入量等经济指标始终优于全国平均水平,因此其房价收入比也自然高于全国均值。


二是,各类城市房价收入比偏高原因各不相同。全国100个大中城市中,房价收入比高于8.9均值的城市共29个主要可分为三类。


第一类城市是北京、上海、深圳、厦门这类经济发达的核心一二线城市,其产业发展好、收入水平高、人口吸引力强,外来常住人口比重大,因此虽然已出台相应调控政策,房价水平明显上升后并没有出现大幅下滑迹象,依然处于高位。


第二类城市是珠海、惠州、石家庄等城市群内主要城市,由于货币发行量的激增和经济下行压力下资产荒之间的矛盾,促使资金以“抱圈取暖”的方式,大量流入楼市寻求高收益,而经济基础好、发展后劲强的城市,就成为了资金投放的最好标的,此类城市承接了调控城市的大量溢出购房需求促使房价上涨。


第三类城市主要是汕头、赣州、衡水等经济发展水平相对较低的三四线城市,此类城市人均收入较低,因此虽然房价水平不是很高,但房价收入比排名比较靠前。


三是,城市之间房价收入比差别巨大。虽说实现大中小城市的均衡发展是奋斗目标,但是由于公共资源无法均衡配置,发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区,所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。不同的城市发展基础,导致城市之间的房地产市场出现了日趋明显的分化,房价也在不断拉开距离。


观察房价收入比同比增幅发现,惠州、常州、珠海、石家庄、南通等地房价收入比涨幅较大,此类城市位于东部的三大城市群,地缘的优势使得这些城市受惠于一线城市的经济和产业外溢,经济潜力巨大,人口也具备持续导入的基础,购房需求量呈上升态势。


此外,核心城市高企的房价,加之限购政策的约束,使得尚未入场一线城市楼市的投机资金,选择进入同样具有良好上升空间的周边地区,最终致使这些城市房价增幅过大,房价收入比迅速拉高。


对比房价收入比的绝对水平来看,上半年比值水平相对较高的城市如广州、深圳、廊坊、福州等地,房价收入比同比增幅排名相对较后。

预计2017年房价收入比基本平稳


展望2017全年,预计楼市政策“抑制投机为主、去库存为辅”将贯穿全年,楼市总体成交将同比小幅下调,市场回归理性,全国范围内房价涨幅很可能低于城镇人均收入增幅,全年房价收入比稳中有降。另外,随着楼市的继续降温和探底,预计2018年全国房价收入比仍将有所下降。


全国百城来看,2017年全年,未出台调控政策或调控力度较弱的环都市圈三四线城市大概率出现全年房价涨幅高于收入涨幅现象,房价收入比继续攀升;而已经出台调控政策的热点城市及部分库存较高城市的房价收入比将有所回落。


尤其对于重点一、二线城市来说,短期内楼市调控放松的可能性不大,后续或将基于租赁市场的搭建和多元化融资、税收等手段行成房地产市场的长效机制,稳定房价走势,未来一两年房价收入比将呈稳中略降的态势。


【公众号:1、杨红旭楼市研究  2、购房研练社】

【去“分答”或新浪微博问答,听读老杨更多干货】


推荐 0