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楼市秘笈 | 全国楼市区域分化明显 年内政策高压持续

8月6日,老杨应合肥百瑞房产网之邀,值合肥最大的房地产微信号“霸都楼市“”生日之际,在安徽大剧院,面对上千合肥普通民众,讲了近一个小时的房地产形势。当天,霸都楼市的小编做了一些我的演讲内容整理,大致如下,分享与大家。

房地产短周期逻辑与走势,年内政策高压持续,明年或放松

要想预测未来一年的楼市和房价走势,可以由四个层面关注:

经济面、政策面、资金面和存货面。其中有两个因素特别重要,就是政策和资金,楼市是随着资金血脉的收缩与扩张而进行波动的。

1、本次调控,全国降温速度放慢

全国房价的同比涨幅,有涨有跌,本轮最高峰是2016年11月12月同比涨幅见底,这次短周期就拉长了,全国楼市降温降的很慢,部分城市还在涨。

比如说合肥已经有所降温,但是蚌埠没降温,芜湖没降温,阜阳没降温,在安徽省内部不同城市之间还有轮动,所以整个降温态势偏慢。

这个图很直观,全国70个大中城市过去十年房价的走势,这个数据处理过的,但是可以比较好的反映出趋势,什么规律?

基本上是大涨小调、大涨小调,涨的时候时间长,调的时候时间短,但跌的时候步调在扩大,2014年跌的幅度超过了2011年,超过了2008年,说明中国楼市已经告别了黄金十年,黄金十年只要买房子,蒙着眼买房子都会赚,现在开发商赚钱不容易了。

刚才我在贵宾室跟业界老总聊天,据说合肥有部分去年的地王,目前被套住了,为什么? 因为楼市降温了,需求萎缩了,高价盘卖不动了,原来想拿地后房价能涨50%,结果从去年三季度到现在合肥房价没涨,自然苦逼了。政府限制是一个因素,另外一个核心因素是降温了。

如果去年的三季度在合肥买的房子,现在想卖是要亏钱的,为什么?市场降温了,中国大城市房价还是在短周期的大涨小跌,但是步调放缓了,所以各位依然可以关注楼市,既为自己安居置业做打算,也可以作为投资的路径,但是你要知道,中国楼市暴涨的好日子不是特别长了,必须在追求利润的时候稍微考虑一下防范风险。

2、经济、政策、长效机制、存货影响房价涨跌!

分析一下前面说的四个因素,这叫基本面分析法,我先不分析房价本身,什么在影响着房价? 房价的背后有无形之手,我们看看无形之手怎么在导致房价运作。

①经济:逐渐企稳 利空楼市

第一是经济,这是中国经济的季度增幅GDP,2011年增幅下滑,到2016年二、三季度非常低迷,去年四季度到目前经济企稳,略有反弹。

我们关注经济就会知道中央有个说法,经济是L型的,中国经济告别了高增长,什么时候能够稳住呢? 暂时稳住了。

短期看经济是企稳,对楼市是一个利空,为什么?当经济企稳之后,它对楼市的刺激力度就会减少,对房产的依赖暂时就会变小,我们可以看两根线,就是房地产跟宏观经济的关系。

2014年,2015年宏观经济在下滑,楼市下滑的更厉害,所以这个时候需要刺激楼市,到了2016年的时候,楼市的投资反弹了,跟全社会投资开始慢慢靠拢了,所以因为宏观经济的暂时企稳,对楼市的刺激力度自然而然就而降低。这时候包含合肥等部分城市房价涨幅过大,它要防范金融泡沫,防范金融风险,这就是所谓宏观经济跟楼市的关系。

②政策:合肥明年可能会有变

第二是政策,每次抑制和打压都不容易,从2009年12月份开始打压,到2011年出新八条楼市才降温的,这次经过了三轮打压,但都是因地制宜的,不是一刀切,过去都是出国六条、国八条等,目前哪里热哪里泼冷水。

去年9月底约谈了16个城市,其中包含合肥。目前政策就是要保持基本稳定,稳住市场就会慢慢的降温。目前是全国基本平稳,个别地区热了,需要增加调控的力度。

现在强调底线意识,说明中央对部分领域的风险是比较担心的。第二段有一些措施,包含坚决遏制隐型债务增量,地方政府不要随意的举债了,也不要过渡依赖房地产了,要控制地方债务;二是整治金融乱象,加强金融监管协调。

房地产开发业是服务业,我们不能说它特别实,所以房地产行业是半虚半实,引导资金的脱虚入实,我认为是小小的利空。

中央政治局对于房地产说了三句话,第一方面要稳定房地产,是什么意思呢?就是之前不稳定,不稳定体现在哪里?体现在部分城市楼市依然偏高,要让它降降温。

第二方面坚持政策的连续性稳定性,很多人认为政策很紧,我认为十九大之后合肥政策会不会放开,今年年内三季度、四季度合肥限购都不会放开,为什么?它说了这个政策要连续、要平稳,目前热门城市当中已经存在的限购、限价、限贷、限转售保持不变,如果要变明年有可能性,今年基本上没戏了。

第三方面是建立长效机制,包含土地供应、金融、税收、要加强住房租赁市场的发展,这是一揽子的行为。

③合肥房价泡沫只能软着陆

再说涉及到中央的方针和指示“灰犀牛”,国新办发布会,央行官员:对目前存在的“灰犀牛”风险隐患,如影子银行、房地产泡沫等等,列举了五个领域是灰犀牛”。

抑制房地产泡沫会转向化解房地产泡沫,合肥的泡沫有没有? 我说有,但是泡沫不是致命的,合肥有泡沫,需要把泡沫压一压,别让它崩破了,以时间换空间,慢慢的让它软着陆。

这就是关于房地产方面的口径,我们大概知道中央目前是怎么看待房地产的,中央已经意识到了问题,并且提出了一些防范措施。

④利空!下半场信贷成为楼市新主导

关于政策还有个总结,从去年的3·25开始,整个楼市调控政策成为主导市场温度的核心因素,但是基本上从这两个月开始,主导合肥楼市变化的,不是所谓的限购、限价,而是所谓的货币金融信贷成为主导。

合肥首套房贷利率上浮了,这不是房地产调控本身的内容,首付比例提升这叫房地产调控。商业银行说八五折、九折取消了,买房子必须要付更高利息,严格说,这不属于房地产调控。

所以下半年的下半场,从今年二季度一直到明年,牢牢的关注一下整个货币金融信贷的走向,目前还是稳健、中性的,但是我是感觉接下去可能会有所收紧,这是货币供应的走势,央行没有加息,实际利率是抬升,支付宝、银行理财利率都在抬升,M1、M2的增速下滑,利率开始抬升,这对于楼市是一个利空。

⑤指标存货:11月前后 房价要降!

第四个指标存货,新房和二手房的买卖关系,目前是企稳的,说明去库存到达了低位,下面是去化周期,月数越低说明供不应求,在去年的四季度已经见底了,目前是处于抬升的周期,再过五个月左右,全国70的房价会拐,就是由总体涨到跌,一旦进入拐就进入冬天,我预计11月份前后房价会拐。

我们分析前面的四个因素,经济暂时企稳,政策面总体上是紧的,但年内保持不变,目前还是利空,资金面稳中趋于收窄,供求面正在悄悄变向。

3、预判:2018上半年迎来楼市严冬!年底或将"返春"

2017年全国楼市会转向由2016年非常繁荣转向降温,秋风来袭,初冬叩门。明年上半年可能进入严冬。什么情况下我们能够再一次迎来春天,重新拥抱春姑娘,快的是2018年,慢的话是2019年,可能进入到下一轮的短周期的见底反弹。

房地产板块轮动的逻辑与特征:全国楼市区域分化明显

房地产板块轮动理论,是我在去年初第一次提出来,轮动的前提是区域分化,全国楼市什么时候大分化? 中国楼市进入黄金十年,三四线城市持续的弱,弱到一个程度之后,需要两个条件,风才起来,一是资金充裕,二是政策宽松。

过去的半年我是唱空合肥的,我一说合肥过热、过热了,需要降温,恢复理性,很多本地网友不同意,人家说老杨,你在上海不了解我们合肥,你为什么老要唱空合肥呢? 我没有说对哪个城市有歧视,它是波动的,要尊重市场的客观规律,我们不是纯粹的为了卖房子,而忽悠你高位入市。

我来过几次合肥,2015年4月份,那时候合肥楼市还没有起来,谁都不知道2016年合肥楼市成为全国涨幅No.1,2015年4月份我参加旭辉合肥的一个讲坛,我表示2015年2季度将会开始回暖,低谷已经过了,合肥楼市也会回暖,可惜当时合肥群众都不相信。

楼市还没有回落的时候,打死你也不相信它会回落,因为人们容易盲从,像一群小羔羊一样,会受到亲戚朋友身边人的引导,会只看眼前,不会预测未来,看眼前很重要,预测未来更重要。

1、合肥二手房价格稳不住,还要跌!

滨湖区的二手房价格确实跌了。这是统计局70个城市的数据,我们拿出两类,一类是6月份相比5月份涨幅最大的,另外一类是开始跌的。安徽的小兄弟蚌埠,作为地级市,而不是靠合肥、南京环大都市的地级市,它的涨幅排第一,纯粹是板块轮动的效应。

目前全国二手房价跌的城市有9个,跌幅最大的是北京,3月17日北京楼市被擒住了,北京的楼市走势反映了中央对楼市的态度,所以北京房价已经开始跌,目前在政策的打压之下,部分城市开始跌了。

这是合肥二手房的走势图,在去年调控之后,略有升高,之后就不行了,8月份企稳,我估计这是稳不住的,接下去还要跌,预计到四季度或者明年才会见底。

2、合肥房价中长期仍健康,未来可能达到南京房价的八成 

合肥涨的有点过头了,合肥均价不是很高,最高才3万元/平方米左右,大部分是1万多元/平方米,合肥的问题不是中长期的问题,是短期的问题,中长期合肥楼市肯定是健康的,还要创新高。

未来要可能达到南京的七八成,合肥还没涨够,2万元/平方米根本不算高房价,但问题是这一波去年No.1坏事了!

去年大部分人是投资、投机的,凡是投资、投机的比重超过50%,都很容易滋长泡沫,合肥的问题是这一波涨的太猛了,需要适度休息。

3、滨湖发展的快慢,关键在骆岗机场能否重新开发定位

合肥板块其实很清楚,目前最好的板块是政务区了,关于滨湖区我们都知道这一波涨幅很大,中长期没有问题,问题是这波开发力度很大、很快,楼盘供应量过多,需求跟不上。

所谓的滨湖区和市中心之间,骆岗机场现在是一个阻碍,滨湖新区肯定要起来,这是快和慢的问题,快和慢、好和更好的差异,来自于骆岗机场能否重新开发定位,是否跟滨湖新区打成一片。

至于西边我认为也还不错,肥西跟肥东离市区很近,按照合肥发展规划,将来会成为市区。

大咖论楼市:在合肥该怎么买房?

现场提问杨红旭:如何能够有效的抑制房价,限购会不会长期存在?

这是一个偏宏观的问题,首先目前的调控措施大部分目的是要让部分城市楼市能够尽快的回归理性,这是具体的目标。

但是,从长期来看,限购、限价、限贷、限转售等措施只是临时抱佛脚,所以中央提出要尽快建立长效机制。

我个人感觉,房地产作为准资产价格是稳不住的,在一个国家、一个城市经济快速发展的背景下,收入增长较快的情况之下,房价增幅是会超过收入和GDP增幅的。

今年上半年全国各城GDP的增速,总量排前30位的城市当中,合肥增幅排在第二,上半年GDP增速8.8%,合肥作为东部的城市,它能够排在第二,非常了不起。

我们都希望合肥的房地产能够稳住,长期健康发展,但是它是稳不住的,甚至有时候涨得很凶,通过调控政策让它稳住,限购政策是个临时的管制政策,长期看楼市冷了之后,比如说明年、后年合肥会放松甚至会取消。

我估计这轮楼市之后,合肥大概会取消,因为合肥还是经济与楼市后发的省会,它的经济、城市建设、楼价也不会特别高,其实是没必要特别严格管制的,只是现在临时抱佛脚让它稳一稳、降一降,明年可能会放松甚至放开了。

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