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中国首份房租收入比报告:50城七成过高,北上深租不起!

近日,易居房地产研究院公布了一份《全国50城房租收入比研究》报告。这是全国首份房租收入比方面的研究报告,在国家大力推进住房租赁市场建设,尤其是近期选择12个人口净流入城市作为试点的背景下,这一研究颇具现实指导价值。这份报告上周发布之后,引发了众多媒体的报道。


以下是报告的主要内容,由研究员王梦雯执笔,老杨指导。

一、研究背景


近日,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》表示,要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市,加快发展住房租赁市场。


为了对各城市租客的房租负担能力进行考察,除12个中央点名的租赁市场试点城市外,本文另选取了38个常住人口大于户籍人口的样本城市,从房租收入比角度对这50个城市进行分析,并基于该指标进一步筛选出需要优先发展租赁市场的城市。


二、房租收入比计算方法和衡量标准


房租收入比是指个人租房租金费用与个人可支配收入的比值。对于房租收入比的计算,不同的统计指标和不同的计算方法,本报告采用的房租数据来自城市房价网,个人可支配收入数据自于国家统计系统。房租收入比具体计算公式如下:


房租收入比的合理水平,与各地的经济发展水平、消费支出结构以及住房市场发展程度密切相关。在美国,房租及水电等其他居住费用占承租户收入的比重,是政府借以判断承租户支付困难程度的主要依据。政府将住房支出(包括房租及水电等居住费用)超过同期收入30%的承租户定义为“中等支付困难户”(Moderately cost-burdenedhouseholds )、将住房支出超过同期收入50%以及收入为零或负数的承租户定义为“严重支付困难户”(severely cost-burdened households )。


支付宝公布的“互联网 ”生活缴费数据显示,2015年第一季度,全国已有361个城市开通支付宝缴水电燃气费,其中人均水电煤费用约占月度全国居民可支配收入的8%左右。由于本文房租收入比指标没有考虑日常水电、燃料等日常居住支出,因此我们将房租收入比在25%及以下的城市定义为“租金相对合理城市”,大于25%的城市定义为“租金相对过高城市”,大于45%定义为“租金严重过高城市”。


三、房租收入比分析


1、各城市人均月度住房租金分析


根据城市房价网公布的各城市2017年6月住宅租金数据与国家统计局公布的城镇居民人均住房建筑面积36.6平方米,计算得到各城市人均月度住房租金费用。


具体城市来看,2017年6月份,有3个城市人均住房租金高于2000元/月,分别是北京、上海、深圳,其中北京最高2748元/月,比第二位的上海贵出500多元。人均住房租金高于1000元/月的城市为杭州、广州、厦门、南京、三亚、珠海、福州、天津、温州、大连、哈尔滨、武汉、郑州、海口、宁波,其中杭州、广州高于1500元/月,厦门、南京接近1500元/月,其余城市仅略高于1000元/月。值得注意的是,三亚人均住房租金为1254元/月,在样本城市中属于偏高水平,主要由于三亚部分房屋作为度假用途,被外地游客承租,并非刚性住房需求,因此金额较高。


2、各城市房租收入比分析


根据房租收入比公式,计算出各城市房租收入比值。具体城市来看,北京(58%)、深圳(54%)、三亚(48%)、上海(48%)等4个城市房租收入比高于45%,属于租金严重过高城市


其中三亚由于部分房源目标客户为度假人群,导致租金均价被拉高,对此,当地政府已多次出台政策对城乡低保户、农村五保户、优抚对象、领取失业保险金人员、全日制在校大中专学生等弱势群体提供物价补贴。北上深3个城市,虽然人均可支配收入不低,但由于人口持续流入,而房价高企使得大部分外来人口涌入租赁市场,租金价格长期居高不下,租金负担过大。


另一方面,保定(25%)、长沙(25%)、北海(25%)、佛山(25%)、东莞(24%)、宁波(24%)、沈阳(23%)、银川(23%)、呼和浩特(21%)、苏州(21%)、嘉兴(20%)、无锡(19%)等12个城市房租收入比在25%及以下水平,属于租金相对合理城市。其中苏州、宁波、无锡、沈阳、呼和浩特由于租金相对较便宜,且人均可支配收入相对较高,使得此类城市尽管经济增长相对较快,导致房租收入比处于较低水平,对于此类城市而言,需要防范未来可能出现的房租过快上涨风险。而银川、东莞、嘉兴等城市租金和人均可支配收入都处于相对低位,此类城市未来租金上涨压力较小。


另外34个城市房租收入比在25%-45%之间,属于租金相对过高城市,其中海口(41%)、兰州(40%)、哈尔滨(38%)、郑州(38%)、广州(38%)、湛江(37%)、杭州(37%)、厦门(36%)、福州(36%)、中山(36%)、天津(35%)、南宁(35%)等12个城市房租收入比在35%-45%间,相对偏高。


四、主要结论


12个试点城市的房租收入比来看,深圳(54%)的住房租金严重过高,郑州(38%)、广州(38%)、杭州(37%)、厦门(36%)、肇庆(33%)、南京(32%)、武汉(32%)、成都(29%)、合肥(27%)等9城的住房租金相对过高,而佛山(25%)、沈阳(23%)等2城的住房租金相对合理。


整体来看,全国50个城市超七成房租相对收入较高,说明大中城市住房租赁市场存在较大量需求。我国目前的保障房系统(廉租房和公租房)已经有相应政策对租户进行租金补贴或实物配租,但受益人群有限。


而根据美国政府住宅租赁补助的经验来看,住房费用占同期收入比值在30%以上的承租人占全体租房人口一半以上,针对这部分租金支付相对较困难人群,在通过规定的审核流程后(不同历史时期,美国政策有所调整),大体上是可以享有政府补贴的。


从租赁房供给角度看,美国许多租赁房源并不是由政府投资、运营的公共住宅,而是由私人(包括个人或企业)持有并经营的市场化租赁住宅(其租赁补贴采取承租人享受住房券、房东享受各类税费减免等形式)。


从这个角度来看,未来我国政府发展租赁市场,既要结合市场化手段,同时还要考虑加强政府扶持力度,针对不同租房者制定差异化补贴政策。另外,基于租金收入比指标,政府可以将租房补贴受益范围扩大至住金支出超过同期收入25%的人群,使得租赁市场能够真正解决城镇居民的住房问题。


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