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当前领跌全国的环京,房价还会跌几成?

近段时间,环京房价下跌,被媒体广泛报道,尤其是燕郊。


当前,环京二手房实际成交价的下跌幅度,是本轮全国楼市降温过程中最大的。燕郊实际上跌二成左右了,其他地区也在快速降温,而且情况更不乐观,因为成交量非常小,说明降价也不怎么管用。


有些网友,问我:环京房价还跌多少?


这个问题很复杂,也很难回答。


环都市圈的房价,比都市区波幅大,这是一条基本市场规律。比如过去十多年,每轮楼市降温,燕郊的房价跌幅都大于北京市区。本轮亦如此,当前北京二手房成交价,大概比3月上半月的高点,下跌了一成左右,而燕郊已跌二成左右。


那么,如果预测本轮环京地区的房价下跌幅度?这个问题很难,老杨试着建立一个逻辑框架,做以下简要分析,仅供参考,欢迎拍砖。


以燕郊为例,找一个交易活跃的大型小区:天洋城。通过安居客数据进行分析。


2014三季度至2015年二季度,燕郊房价处于低位,天洋城均价为1万左右,其中2015年二季度最低只有0.86万元,其后开始上涨,涨至2017年4月见顶,达3.18万元(链家网上成交数据显示:4月此小区多数成交的2房均价为3.3万左右)。相比2015年二季度的低点,累计涨幅为270%。


2017年7月,天洋城为天洋城2.68万元,相比最高点下跌16%。


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老杨认为:本轮房地产短周期上涨,房价涨幅的合理程度大概是:一线城市涨八成左右,强二线涨六成左右,环都市圈涨五成左右。另,环京额外有京津冀一体化的利好,可以将涨幅扩大至八成左右,而燕郊又额外有通州城市副中心的利好,可以进一步扩大至一倍左右。


以此为大致参照系和逻辑框架,则燕郊天洋城的房价,本轮上涨至2万左右,是合理的。2017年7月,安居客挂牌均价为2.68万,链家成交的几套2房,也是2.7万左右。那么,总体回落至2万元的合理水平,还应在当前2.7万元的基础上下跌26%!


最终跌至合理价的2万元左右,也即相比3.2万的峰值,共计下跌37%。这一幅度,可以定性为泡沫破裂。但并不算惨烈。因为,即便下跌近四成之后,2万元的均价,仍比2015年上半年的低位,上涨超100%。


1993年海南房价泡沫破灭后,全海南的房价由5000元左右,连跌几年,跌至1000元左右。


2011年之后,温州和鄂尔多斯房价大跌五成左右,而且持续调整了五年左右。2015年初温州房价大跌至底部时,房价已经低于2008年底的水平,也即将2009-2010年两年累计涨幅全部抹去,且倒贴了一点。


而我们当前所讨论的燕郊,即便房价下跌四成之后,仍比本轮行情启动之前的2015年二季度,高出100%左右。因此,其下跌惨烈度,远小于当年的海南和温州。


另外,从基本面分析,燕郊的情况,明显强于温州和鄂尔多斯。支撑因素:原本就是北京的睡城,是可以作为北漂们的第一居所的,是有大量真实自住需求的;而且还有通州城市副中心的中长期利好因素。


所以,老杨预计:燕郊的楼市弹性较大,房价下跌三成多之后,就会有自住性需求慢慢入市。


燕郊的基本面较强,主要是近北京与通州。近日在网上看到北京与环京上班交通热力图。可以说明这一点。


早八点上班时间,大量的人群,从燕郊涌入北京。另外,住在三河市区、大厂、香河,去北京市区上班的年轻人也较多,仅次于燕郊。而廊坊市区、固安、涿州,要弱很多。


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再来简要分析一下香河,离通州副中心的距离,远于燕郊。


从区位分析,如果说燕郊是环京中的“优等生”,永清属于“差等生”,则香河属于“中等生”。


找一个合适的小区,香河县城的香城郦舍,这是廊坊当地的大开发商荣盛开发的,30万平米的大型小区,近几年有较多二手房成交数据。


香河房价上涨,比燕郊晚了半年。2015年底,香城郦舍价格只有0.6万元,其后上涨,最高点也是出现在2017年4月,高值为2.4万元,累计上涨300%。拷,就看这一小区,价格涨幅比燕郊的天洋城还要大!逆天呀。


2017年7月香城郦舍为2.1万元,相比高点下跌13%。


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当前领跌全国的环京,房价还会跌几成?


根据上述逻辑,按香河房价上涨一倍多,比如120%左右为合理,也即1.32万元左右,则需要下跌45%!


由于此小区在香河县城,除了少量北漂外,我估计本地人在此小区有较强的自住需求。估计下跌四成,基本上就到底了,也即跌到1.45万元,也就差不多了。


其他的环京地区,比如固安、永清、涿州、武清、承德、张家口等,房价下跌情况,估计也是三成或四成左右。


至于哪些城市跌幅大点,哪些城市跌幅小点,主要与之前上涨幅度与投资投机热度呈正比。


最后,再提示大家一点:上述预测的房价下跌幅度,是指同一小区中同质房源的实际成交价,谷底的价格相比峰值的价格的跌幅。如果有些卖家死捂房子、坚持不降价,则他们与房价跌四成,无半毛钱的关系!


长期来看,环京房价还会创新高,你如房子不多,负债不高,心态不错,没有更优增值手段,那么长线持有,也是一种选择。


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