近段时间，环京房价下跌，被媒体广泛报道，尤其是燕郊。

当前，环京二手房实际成交价的下跌幅度，是本轮全国楼市降温过程中最大的。燕郊实际上跌二成左右了，其他地区也在快速降温，而且情况更不乐观，因为成交量非常小，说明降价也不怎么管用。

有些网友，问我：环京房价还跌多少？

这个问题很复杂，也很难回答。

环都市圈的房价，比都市区波幅大，这是一条基本市场规律。比如过去十多年，每轮楼市降温，燕郊的房价跌幅都大于北京市区。本轮亦如此，当前北京二手房成交价，大概比3月上半月的高点，下跌了一成左右，而燕郊已跌二成左右。

那么，如果预测本轮环京地区的房价下跌幅度？这个问题很难，老杨试着建立一个逻辑框架，做以下简要分析，仅供参考，欢迎拍砖。

以燕郊为例，找一个交易活跃的大型小区：天洋城。通过安居客数据进行分析。

2014三季度至2015年二季度，燕郊房价处于低位，天洋城均价为1万左右，其中2015年二季度最低只有0.86万元，其后开始上涨，涨至2017年4月见顶，达3.18万元（链家网上成交数据显示：4月此小区多数成交的2房均价为3.3万左右）。相比2015年二季度的低点，累计涨幅为270%。

2017年7月，天洋城为天洋城2.68万元，相比最高点下跌16%。

老杨认为：本轮房地产短周期上涨，房价涨幅的合理程度大概是：一线城市涨八成左右，强二线涨六成左右，环都市圈涨五成左右。另，环京额外有京津冀一体化的利好，可以将涨幅扩大至八成左右，而燕郊又额外有通州城市副中心的利好，可以进一步扩大至一倍左右。

以此为大致参照系和逻辑框架，则燕郊天洋城的房价，本轮上涨至2万左右，是合理的。2017年7月，安居客挂牌均价为2.68万，链家成交的几套2房，也是2.7万左右。那么，总体回落至2万元的合理水平，还应在当前2.7万元的基础上下跌26%！

最终跌至合理价的2万元左右，也即相比3.2万的峰值，共计下跌37%。这一幅度，可以定性为泡沫破裂。但并不算惨烈。因为，即便下跌近四成之后，2万元的均价，仍比2015年上半年的低位，上涨超100%。

1993年海南房价泡沫破灭后，全海南的房价由5000元左右，连跌几年，跌至1000元左右。

2011年之后，温州和鄂尔多斯房价大跌五成左右，而且持续调整了五年左右。2015年初温州房价大跌至底部时，房价已经低于2008年底的水平，也即将2009-2010年两年累计涨幅全部抹去，且倒贴了一点。

而我们当前所讨论的燕郊，即便房价下跌四成之后，仍比本轮行情启动之前的2015年二季度，高出100%左右。因此，其下跌惨烈度，远小于当年的海南和温州。

另外，从基本面分析，燕郊的情况，明显强于温州和鄂尔多斯。支撑因素：原本就是北京的睡城，是可以作为北漂们的第一居所的，是有大量真实自住需求的；而且还有通州城市副中心的中长期利好因素。

所以，老杨预计：燕郊的楼市弹性较大，房价下跌三成多之后，就会有自住性需求慢慢入市。

燕郊的基本面较强，主要是近北京与通州。近日在网上看到北京与环京上班交通热力图。可以说明这一点。

早八点上班时间，大量的人群，从燕郊涌入北京。另外，住在三河市区、大厂、香河，去北京市区上班的年轻人也较多，仅次于燕郊。而廊坊市区、固安、涿州，要弱很多。

再来简要分析一下香河，离通州副中心的距离，远于燕郊。

从区位分析，如果说燕郊是环京中的“优等生”，永清属于“差等生”，则香河属于“中等生”。

找一个合适的小区，香河县城的香城郦舍，这是廊坊当地的大开发商荣盛开发的，30万平米的大型小区，近几年有较多二手房成交数据。

香河房价上涨，比燕郊晚了半年。2015年底，香城郦舍价格只有0.6万元，其后上涨，最高点也是出现在2017年4月，高值为2.4万元，累计上涨300%。拷，就看这一小区，价格涨幅比燕郊的天洋城还要大！逆天呀。

2017年7月香城郦舍为2.1万元，相比高点下跌13%。

根据上述逻辑，按香河房价上涨一倍多，比如120%左右为合理，也即1.32万元左右，则需要下跌45%！

由于此小区在香河县城，除了少量北漂外，我估计本地人在此小区有较强的自住需求。估计下跌四成，基本上就到底了，也即跌到1.45万元，也就差不多了。

其他的环京地区，比如固安、永清、涿州、武清、承德、张家口等，房价下跌情况，估计也是三成或四成左右。

至于哪些城市跌幅大点，哪些城市跌幅小点，主要与之前上涨幅度与投资投机热度呈正比。

最后，再提示大家一点：上述预测的房价下跌幅度，是指同一小区中同质房源的实际成交价，谷底的价格相比峰值的价格的跌幅。如果有些卖家死捂房子、坚持不降价，则他们与房价跌四成，无半毛钱的关系！

长期来看，环京房价还会创新高，你如房子不多，负债不高，心态不错，没有更优增值手段，那么长线持有，也是一种选择。

【小提示】全国红粉购房技巧内训课，8月5日全天（周六），将于上海举行。内容：成功购房三维体系，房地产短周期理论与实践，房地产板块轮动学说与实战，房地产调控政策现况与演变，全国及主要城市2017年下半年至2018年楼市走向，四级预警体系详解，中国楼市长期趋势、大都市周边房地产发展与潜力地区，海外房地产形势等。付费报名可加微信：ysunwoods

【关注新浪微博：“杨红旭”三个字微博，谨防假冒】

【去“分答”或新浪微博问答，听读老杨更多干货】