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下半年房贷利率继续攀升 热点城市房价上攻乏力

近日,易居房地产研究院公布了一份《房贷利率与楼市研究》的专题报告,对于房贷利率与房地产的关系,以及近期动态,做了一些研究。结论是:下半年房贷利率还将继续上浮,部分城市购房需求继续收缩。

以下是报告的简要内容,由研究员赖勤执笔,老杨指导。

自1998年房改政策提出后,改变了住房分配制度,逐步发展了住房交易市场,房地产产业和金融产业在相互支持中均得到了迅速的发展,其中,个人住房贷款对房地产产业的壮大功不可没,可以说,没有房贷的支持,中国房地产就不会有今天。

最近一段时间,个人住房贷款市场出现了一些变化,北京、上海、广州等城市的多家银行多次收紧房贷政策,据悉部分银行将首套房贷利率上浮10%,甚至上浮20%。究竟是什么原因导致了房贷利率的上升,是因为银行响应中央号召落实“房子是用来住的,不是用来炒的”,还是因为银行自身的经营需要?业界普遍认为房贷收紧的情况可能还会持续,这对楼市会有什么影响呢?历史上是不是出现过类似的情况?这些问题都值得我们去深入探究。

历史相似时点对比

追溯之前央行公布的个人房贷的数据可以看出,利率上升的情况在历史上也发生过,如2009年6月份至2011年和2012年9月份至2014年三季度,它们分别在在2011年下半年和2014年二三季度达到了同期的高点。

一、2009年6月份至2011年

这轮房贷利率上升始于2009年6月份,持续时间长达10个季度,增幅高达76%。此轮房贷利率上升的主要原因有如下两点:

1、CPI涨幅居高不下,出于抑制通货膨胀等原因,央行先后进行了5次加息,每次上调0.25个百分点,贷款基准利率的上浮导致了房贷利率的上浮。

2、政府加强了楼市调控,出台了一系列限购限贷政策,主要政策包括:2010年1月的国十一条、2010年4月的新国十条、2010年9月的“929新政”、2011年1月的新国八条等,其中的二套房利率上浮等政策直接导致了房贷利率的上升。

二、2012年9月份至2014年三季度

这轮房贷利率上升始于2012年9月份,持续时间为8个季度,增幅达12%。此轮房贷利率上升的主要原因有如下两点:

1、央行“去杠杆”的金融调控和利率市场化的步伐加快,导致了银行闹钱荒,从而出现了“钱紧”、“钱贵”,进而推高了房贷利率。

2、楼市调控趋紧,出台的主要政策包括:2013年2月的新国五条和部分城市的地方性调控政策,这些政策导致了房贷利率的上升。

三、2016年四季度至今

这轮房贷利率上升始于2016年四季度,至今仍保持着上升趋势。现阶段CPI保持在较低的水平,因此目前不存在通胀的压力,此次房贷利率上升的原因与2009年6月份至2011年间的利率上升的原因不同,而与2012年9月份至2014年三季度房贷利率上升的原因更接近,都存在楼市调控和银根收紧的情况。

与前两个利率上升的时间段一样,此次房贷利率上升也伴随着一系列的楼市调控政策,包括:2016年国庆假期期间22个城市收紧房地产调控和许多城市出台的限购限贷政策,以及今年3月以北京为首的诸多城市跟进的一轮调控。

从房贷利率走势图中可以看到,虽然2012年9月份至2014年三季度的利率增幅仅为12%,远低于2009年6月份至2011年的76%,但是前者房价和房屋成交面积的降幅不亚于后者。可见,房贷利率并不是影响楼市的最关键因素,而是与房贷利率相伴而来的一系列楼市调控政策,它们共同构成了一套“组合拳”,对房价和房屋成交面积进行了调控。

房贷利率与楼市趋势

未来半年,预计政府不会放松对楼市的调控,并且短期内银根将持续收紧,国家仍将继续整顿金融秩序,金融去杠杆依然将继续,种种迹象表明,今年底以前房贷利率仍将上浮。预计明年,我国央行存在加息的可能,一方面美联储的多次加息,会逼迫其他国家跟进;另一方面,如果我国一直不加息,则银行不仅无法合理发放新增房贷,而且截止2016年底,全国共有19万亿存量房贷,其中包括很多七折、八折、八五折、九折利率的房贷,这些有折扣的存量房贷,将出现一定程度的亏损。预计明年我国货币流动性趋紧的情况仍可能得不到改善,房贷利率仍将上浮。另一方面,与历史上的房贷利率相比,现在的房贷利率是较低的,因此即便未来半年房贷利率抬升,其仍处于偏低位。

限购限价限转售等房地产政策主导楼市降温的阶段已经过去,未来半年和一年,货币、房贷、资金面,将成为热点城市楼市降温的主导性因素。去年以来,在一系列调控政策的施压下,热点城市楼市已经有了筑顶下行的趋势,预计未来半年楼市调控政策松紧度基本不变,但金融环境继续呈紧缩态势。我们预计个人房贷利率还将持续攀升,今年11月可能达到5.1%左右,届时从本轮房贷利率开始上涨的2016年底算起,持续增长时间将达到一年左右,增长0.6个百分点。

在上轮楼市降温期,从2012年9月到2014年4月利率持续上升19个月,增长0.58个百分点,房价便出现了下跌。从以上可以看出,本轮房贷利率的增长持续时间和增长幅度与上轮楼市降温期的情况类似。同时,我们还考虑到当前全国一二线和部分三线城市面临的房地产调控强度,已经全面超过2011年和2014年。

因此,综合考虑房贷利率变化与房地产调控强度,我们认为:热点城市的楼市将延续最近开始的降温趋势。国家统计局新公布的5月份70城房价环比涨幅为0.8%,我们认为这一指标将于11月前后下拐,也即房价环比正转负,并且本轮房价下行的时间预计将比2014年更长。

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