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房地产板块轮动之国际实战:逃离加澳,抄底欧猪

近日,看到一则新闻:万达败走马德里,中国个人买家却在不断推高西班牙房价!


今年6月,万达酒店发展公告宣称出售西班牙大厦项目,2.72亿欧元,考虑汇率因素后,万达实际亏损了约2亿元。


2017年第二季度,巴塞罗那房价最高涨36%,涨幅为马德里的3倍(10.8%),均价达到3094欧元/平方米,其中中国买家的涌入成为价格上涨的推力之一。在巴塞罗那,外来购房者主要是“邻居”法国人。从2015年开始,华人买房者的数量就开始以62%的速度急剧增加,一举超过法国人,位列第一。


老杨不得不说,中国人在投资房产方面,绝对走了全球前列,不仅在国内折腾得“风生水起”,而且在国际上也搞得他国“鸡犬不宁”!


2016年3月,老杨独创的房地产板块轮动理论,指导了很多开发商与粉丝,在实战中受益。


其实,关于全球范围内的房地产板块轮动,老杨也有系统性思考,正好结合西班牙的这则新闻,老杨专门写下这篇文章,提出“房地产板块轮动理论的国际版”!


从国际视野来看,本轮全球房地产板块轮动源头,要追溯了2007年的次贷危机,其后美国房价开始下跌,2008年升级为国际金融危机,全球多数国家的楼市都出现降温,主要国家的房价皆下跌,只是幅度不一。


美国是祸首,下图可见美国房价指数变化。


03年至06年上半年,房价大涨,生成了一个泡沫,其中次级贷乱相是帮凶。其后,泡沫破裂,07年至08年,美国房价急跌。后来美国救市,09年10年房价企稳,11年又跌了一点,然后见底!


2012年开始,美国房价进入上升通道,2017年以来已经创新高(图中数据截至2016年9月)。



再来看欧洲。英德法,是欧洲的传统三巨头。


德国房价几十年平稳,近几年方才大涨,与欧债危机后资金涌进德国寻求安全有一定关系。


这里只讲下英国吧。根据下图的英国房价走势。英国房价下跌的时点,明显晚于美国,08年才下跌,而且只跌了一年左右,便筑底。


英国房价反弹的时点,同样滞后于美国,2013年下半年,英国房价才开始上涨。由于08年的跌幅小于美国,2015年英国房价就创新高了。



回到北美,看一个房价走势最牛逼的国家:加拿大。


加拿大,地大,人少。温哥华和多伦多,这两个城市的房价大涨,就将全国房价顶起来了。而这两个城市中,华人好多好多,他们买房的疯劲儿,把当地人都吓坏了!


加拿大房价下跌,时点滞后于美国,也滞后于英国,只在08年下半年至09年一季度,连队跌了三个季度,便开始一路振荡上行了。15年和16年涨幅很大。搞得加国政府紧张,部分地区出台调控楼市的政策。




重新回到欧洲。看下两个楼市弱者:意大利与西班牙。


2008年爆发国际金融危机。2010年,希腊主权债务危机爆发,随后两年间蔓延至欧洲多个国家,形成欧债危机。其中五国危机最明显,被称为“欧猪五国”:希腊、意大利、葡萄牙、西班牙、爱尔兰。



众所周知,房地产与金融联系密切,只要一国爆发金融危机,必定会冲击楼市。欧债危机爆发后,这五个国家的房价,皆出现明显下跌。


下图为意大利,08年下半年房价才开始微跌,说明受国际金融危机的影响并不大。但2011年下半年开始,意大利房价明显下跌,直至2016年才企稳。截止2016年9月,意大利房价还没上涨,属于反弹过程中,国际房地产板块轮动的最为滞后者。



最后,看西班牙。01年至07年,西班牙房价涨幅巨大,肯定出现了泡沫。07年下半年房价见顶小跌,其后持续下跌,其中欧债危机爆发后,加速下跌。直至2013年企稳,2015年以来房价开始小幅反弹。




最后总结一下:08年之前,全球经历了一次史无前例的货币超级宽松时期,尤其是美联储在2001-2003年间连续进行了13次降息,其后以美国为首的诸多发达国家,房价都经历了一次大涨,并生成了程度不一的房价泡沫。


2004年开始,美联储收紧信贷,并在两年内连续加息17次,全球货币政策趋紧。加之美国次贷史无前例的疯狂与混乱,终于爆发了次贷与金融危机,其后欧美主要国家房价进入下跌通道,2010年欧债危机之后,欧洲多数国家房价加速下跌。


08年9月以雷曼兄弟倒闭为标志的国际金融危机爆发后,以美国为首的全球多数国家,都采取了紧急救市行动,货币大放水,包括中国。欧债危机后,欧洲进一步货币放水。


房地产市场的规律,其实没那么复杂,货币是核心驱动力。全球范围的周期性波动过程中,死盯着货币政策与流动性,来预测房价走势,至少不会犯方向性错误。成熟经济体和成熟房地产市场,尤其如此!


根据上一轮的房价泡沫情况,再考虑房价下跌幅度,再考虑货币放水的节奏与力度,那么,大致上就可以预判本轮国际房地产板块轮动的方向与轮廓。


老杨还了解几十年国家的房价走势,上述只是列举了五个典型国家。各国房价变化轨迹存在明显差异,但也具有共性的部分。从轮动次序上看,仅看上述五国,本轮房价上涨的先后次序是:加拿大、美国、英国、西班牙,意大利。


加拿大和澳大利亚,本轮涨幅巨大,领涨全球,其中华人投资客功劳不小,房价泡沫最大,当前政策收紧,中国投资客,应尽快撤退、逃离。


美国房价,刚创新高,子弹还得飞一会。老杨预计随着美联储加息进程的推进,美国房价可能在2018下半年或2019年见顶。


至于本轮国际房地产板块轮动的滞后者,包括意大利、西班牙在内的“欧猪五国”,当前都属于房价上涨的上半段,或刚刚开始上涨,可以抄底!有钱的中国企业与个人,尤其是含有自住需求的个人,应尽快上车!


而且,这几个欧猪国家,为了救经济救楼市,过去向年出台了诸多欢迎移民与境外投资者的政策。


比如,2013年年底西班牙通过“买房换居留”政策。截至2016年初,西班牙通过《创业法》共吸引了91060万欧元的买房投资,7500万欧元的资本投资,以及6200万欧元的新企业投资项目。在美、英、澳等西方发达国家逐步收紧其投资性移民政策时,西班牙这一相对低廉的投资门槛成为吸引海外投资的有效方法。


在这些外来投资中,外来“黄金移民”的买房投资是重头戏,占了吸引外资总额的86.9%。西班牙经济仍然处于复苏的阶段,本国的资金和消费能力是不足以支持房价在短短一两年内急速蹿高。所以,来自国外的资金对西班牙房价的提高,起到了不可忽视的推动作用。


从以往西班牙的海外购房者组成来看,俄罗斯与法国的购房者成为主力军,如今来自中国的买家正在取代他们的位置。2016年,中国人在巴塞罗那购买了893套住房,近半数的黄金签证也都发给了中国人。


俄罗斯人喜欢地中海沿岸城市的高档海景房产。中国人则专注于在马德里和巴塞罗等 都市内选择豪华房产,并且选房标准多为“要靠近闹市区”、“靠近大学”、“接近旅游区”等。


关于房产投资,老杨有句名言:美景有毒!看来俄罗斯人不懂这一点,身处寒带的俄国富人们,就喜欢买海景房,就像中国东北人就喜欢到海南买海景房一样。


有钱,任性,居住享受,无可厚非。但要想长期升值潜力更大些,马德里、巴塞罗那等都市内的豪华房产,肯定能干翻海景房噢!


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