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上海惊现租赁住房用地,抢跑雄安新区!

​7月4日晚,上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的两宗地块,这两宗地块的“土地用途”明确标明为”租赁住房“,这是上海首次出现该类型地块。

这两个租赁住房用地上所建的物业严格按照“只租不售”模式管理,仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营,有关房屋套型、功能及运营管理等全生命周期管理要求都会在出让合同中有详细条款。浦东地块的建筑面积为130014平方米,楼面价仅为5568元/平方米;嘉定地块的建筑面积为71283.5平方米,楼面价仅为5950元/平方米。

近几年,中央与地方政府,都在大力培育和发展住房租赁产业与市场,之前已有廉租房与公租房政策,如今尝试加大市场化租赁房供应力度。浦东和嘉定,两区都高举创新、科创、人才大旗,所以首批二块租赁用地,花落二区。

其中,浦东地位位于张江,名称为浦东新区张江南区配套生活基地。根据前段时间上海市发布的《张江科学城建设规划》(征求意见稿),张江科学城将会“新增住宅全部用作租赁住宅”,以此满足科学城就业人口居住需求。伟大的雄安新区,也即将大规模的的这么干!干吧!

聊到千年大计的雄安新区,4月份放了一炮之后,振精全国。近段时间,消息少了很多。事物发展,是有规律的。近期看似沉寂,实则相关部门正在紧锣密鼓的做前期研究、筹划城市规划。但关于未来雄安新区的房地产业与住宅供应模式,已有不少信号发出,估计大方向确定了。

比如前段时间,京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨做客人民网直播时指出,国家将在雄安新区试点全新的房地产改革,找出一条能够发展房地产,又能够控制房价,保证更多需要有住房的人有房住,一条适合创业者、城市经济发展的房地产改革新道路。

邬贺铨表示,房地产除了传统的模式,实际上还有很多思路。比如像新加坡,有些土地是政府直接管理、直接建设,再通过廉租房、公租房让需要住房的人来住。在市场机制正常发挥作用的情况下,要防止雄安新区房价过快上涨,国家应建设廉租房、公租房等惠民政策,使年轻创业者有房可住,保障投资热情。希望雄安第一步是作为承接北京非首都功能,长远来看,希望创新创业能良好发展,将来很多人不是说被赶过去,而是慕名而来,主动要去。

此人是权威人士,且在人民网做节目,基本反映领导思路。学习新加坡的概率很大。新加坡的住房模式是政府提供大量公共住房:组屋。搞了半个多世纪了,八成新加坡人住组屋,原先只出租,后来可优惠价格出售。于是,新加坡成了全球公屋占比最高的国家,北欧和中国香港占比五成左右。

新加破的组屋模式,成功的抑制了住宅房价过快上涨,八成多的本地居民,都享受到了较好的住房保障。另外不足二成住宅,属于市场化的商品房,这部分住宅价格较高,豪宅价格很高,仅次于香港,位列亚洲第二,但占比较小,不足以影响整个住宅市场。

另外,针对纯商品住宅,新加坡更多采取税收的手段调控市场。2008年全球金融危机爆发之后,美联储实施QE政策,导致大量资金涌入新加坡楼市,推动新加坡房价持续飙升,一跃成为亚洲房价第二高的城市。

2009年开始新加坡实施楼市管控,政府规定借款人每月按揭还款额不得超过收入的60%,同时对房屋交易征收高额印花税。新加坡房价在2013年见顶,随后便开始下跌,至今年一季度连续14个季度下跌,创1975年公布数据以来最长下跌记录。 

聊到这里,让我联想到当前国内正在激烈进行的房地产调控,热点地区的地方政府,纷纷使出了这样的调控工具:限购、限价、限贷、限转售等,全是行政管制手段。而最重要经济手段:税收,却迟迟不出场!

房地产税属于立法,推进需要一个较长的过程,可以理解。但契税、增值税(原来的营业税)、个人所得税,都是有调整空间的呀,还有2008年暂停的土地增值税,都可以用来调节个人房产交易。在热点城市,对于投资投机者,加税!然而,经过2015年3.30和2016年两次减税之后,至今,个人房产交易环的税收政策,没有任何变化!

跑题了。言归正传。接着聊雄大。

按上述官员的表态,我估计未来雄安新区会大量建设公租房和平价房,所谓平价房就是价格低于市场价,类似以前中国的经济适用房,或类似当前北京的自住型商品房,或类似于上海的共有产权房。估计这两类带有保障性、福利性的房屋,会占到八成左右,类似于新加坡的组屋。尤其是未来十年,很可能是这种模式。

如果遇到较多问题,比如财政吃紧,那也要到八至十年之后,才会压缩此类房屋供应,转而增加纯商品房供应。

改革,有时难免会“翻烧饼”,就像80年撒切尔夫人改革英国住房制度,就像90年代中国改革福利分房。

展望未来五到十年,会迁过去大量央企和高校等事业单位,估计他们的员工将享受到公租房与平价房,对于商品住宅的需求量并不大,房价会涨,但涨幅可能低于大家当前的预期。雄安新区周边,肯定会受益于新区发展,且不会大建公租房和平价房,房价涨幅应大幅超过全国普通的三四线城市。

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