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合肥滨湖楼市,近期惨叫,远期命运又怎样?

有人说,合肥楼市降温了。还有人说,合肥楼市很火爆。


中国房地产市场,就是这么让人看不清,分岐这么大。当前之合肥,只不过是全国的一个样本。


说合肥楼市降温的,主要指成交量下滑,二手房成交价下跌,部分新盘变相促销。


说合肥楼市火爆的,主要指部分新盘卖得火,排队人多,甚至还得托关系,还有号头费现象。


两种观点,似乎都有道理。但老杨认为:部分新盘销售火爆,是因为政府人为压制了定价,使售价低于市场实际价格。而二手房定价,政府无干预,可以较好的反映合肥市场真实状况。


近几年月,合肥二手房价下跌,各界基本能够达成共识。比如,安居客数据表明,今年1月以来,合肥二手房价持续缓慢下跌。



而在房价下跌的板块中,滨湖新区是个焦点,之前部分当地网友曾向老杨反映过,这个区域的很多小区的房价,已出现一成左右的下跌,是全合肥房价下跌最明显的板块。


而同样从安居客上看,滨湖板块的下跌幅最大,当前已回到去年8月之前的水平。



为什么滨湖会成为合肥房价下跌的“重灾区”?


其实,市场是存在内在运行规律的,并非随机行走。2016年合肥房价上涨最疯,炒房最热板块,恰恰正是滨湖区。


而合肥滨湖新区,恰恰又是我国很多大中城市版图扩张、城市发展的典型样本。


老杨研究城市空间格局与房地产业之间的关系,已经多年,见过很多成功案例,也见过失败案例。


仅以新城新区的规划与建设而言,成功案例的典型是郑州的郑东新区,失败案例的典型是鄂尔多斯的康巴什新区。


新城新区建设的失败,主要取决于选址;其次是城市的资源支持力度;再次是长官意愿;还有更多其他因素。


关于选址,与老市区的距离是关键。


以成功典范郑东新区为例,新区中心与老市中心距离只有6公里多,且紧依老市区边缘向东发展新区。基本无隔阂感。


但在2010年,美国一家网站公布了郑东新区的卫星图片,“一片空屋的堆积”,该网站因此猜测,这里可能是中国最大的“鬼城”。2013年,有媒体再次盘点新“鬼城”,郑东新区依然在列。


据称2013年3月播出的视频,来自美国哥伦比亚广播公司电视台(《60分钟》栏目。该栏目的主持人亲临郑东新区,用镜头展示“交通高峰时段”主干道上的场景--街道几乎无车辆通行,“新修的高楼空无一人”,“荒芜的公寓和空荡荡的郊区绵延一片”。当时节目中还采访了王石和张欣,记得当时俩人也不看好。



在2011年之前,郑区新区处于高速建设期,确实建了很多房子,但企业和居民都还没来得及入住,所以房多人少。但其后,企业与居民快速入驻,近几年车多人多。


而且,郑东新区已经成为郑州房价最高的区域,深受当前民众与企业的认可与追捧。



合肥与郑州,同为中部省会城市,而且都是农业大省的单核城市,二者有很强的可比性。


合肥发展比较早的新区,是政务区,位置与郑东新区相似,也是紧邻老市区发展起来的。与郑东新区相同,当前合肥房价最高的区域,也是政务区,而且二手房均价居然相同,都是2.1万左右。


而滨湖新区,是近几年才发展起来的。当前滨湖新区正处于大开发、大建设的时期,其发展阶段,类似于六七年前郑东新区。因此,去年到今年,滨湖新区一直是合肥房市、地市的热点板块。




滨湖新区,去年涨得凶,今年跌得快,可以理解。但人们更关心的是,这个板块的长期发展潜力,比如将来会发展的如同当前的郑东新区这么成功吗?


从选址来看,城市向具有水景资源的方向发展,具有共性,下文会有比对。合肥向南发展,临湖发展的思路是对的。


但有两个不足之处:一是距市中心略远,14公里左右,明显长于郑区新区距市中心的距离。而且,合肥主城市的人口没有郑州多。从这一关键指标来看,滨湖新区的长远发展成就,不太可能超过郑东新区。


另外一个不足之处,滨湖新区与市中心之间,还有一大块空白带,也即原来的

骆岗机场,2013年已停用。但这块地以后如何使用,好像尚无明确。


这块地如果重新规划、开发为居住、商业、商务用途,则会打通滨湖新区与市区的联络,利好滨湖楼市。如果仍用于航空,是利空。



接下来,再找几个城市的新区案例,进行比对分析。


无锡也有一个滨湖区(太湖新城),而且发展思路与合肥的相似。只是,无锡原市区距太湖新城较近,8公里左右,且新区与老市中心之间无隔阂,一步步向南延伸,节奏控制的比较好。且为了发展滨湖与太湖新城,几年前将市政府搬过去了。合肥的滨湖新区,省政府类似的搬了过去。


无锡的太湖新城,本轮房价上涨最凶,当前是无锡房价最高的区域。城市建设与生活配套的成熟度,高于合肥滨湖新区。



巧合的是,苏州也有一个太湖新城,在吴江区。距离市中心近16公里,有些远了呀。另外,苏州不缺水景资源,整个西边,全是太湖,东边又有金鸡湖、独墅湖、青剑湖等。因此,这个太湖新城的前途,估计也就是一般般。发展前景超不过无锡的同名兄弟,也超不过合肥的滨湖新区。



南京的江北新区,也是近几年南京的楼市热点区域。这个新区是国家级的,级别比郑东新区和滨湖新区都要高。南京城市发展,注定要跨江向北,就像上海跨江向东,杭州跨江向南一样。


江北新区的中心区,距南京中心区约10公里,对于南京这个级别的城市,这个距离不算远,而且随着越来越多的过江通道,包括地铁的开通,其实上下班交通不算难。


江北新区的长期发展成就,可能略超合肥滨湖新区,但逊于郑东新区。



成都的高新区,以及天府新区,都在成都南面,也是本轮成都房价上涨最猛的区域。高新区位置优越,在绕城高速以内,发展较早,产业扎实,所以成为成都房价最高的板块。高新区范围较小,天府新区则范围巨大。天府新区的中心位置,更靠南边,有发展潜力,但距市中心偏远,长期成就不要太乐观。



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