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戳穿“京沪永远涨”,10年前上海人打官司闹退房!

近段时间,北京房价下跌了。经历近三个月的二手房成交量暴降之后,想要卖房,房价需要比3月中上旬下调10%左右,才有可能成交。

这在半年之前,是无法想像的。打死北京人民都不敢相信,北京房价居然也会跌。

过去几年,“京沪永远涨”,似乎成了房民嘴边的“真理”。近期北京房价的下跌,是否预示这一“真理”的破灭呢?

其实,在老杨这样的房地产研究“老司机”看来,“京沪永远涨”原本就是个伪命题、伪真理,只有那些没经验、没见识、没脑子的小白们,才会奉为圭臬。

房地产市场,是周期性波动的,有涨就有跌,只不过涨得时间长于跌的时间,涨得幅度大于跌的幅度。不仅国内如此,境外也这样子噢。

你有听过“纽约房价永远涨”、“东京房价永远涨”、“伦敦房价永远涨”、“香港房价永远涨”么?如果哪个国际经济学家、楼市专家,敢在国际媒体上这么说,不被笑死才怪!

2008年、2011年、2014年,北京房价就曾下跌过嘛!虽然幅度不大,但毕竟是事实呀!

上海房价同样也下跌过。举两个时段吧。

90年代后期,在亚洲金融危机的冲击下,上海楼市一片萧条。当时曾被国外专家认定为:全世界最大的房地产泡沫!老杨01年来上海从事房地产工作时,可以看到市中心有多处高大的烂尾楼。那时,上海卖力的刺激楼市,蓝印户口、购房贷款利息抵个税、部分民众购房贷款贴息等...... 

进入新世纪后,2005年下半年至2006年,上海楼市又经历了一次深度降温。

这里,将2013年出版的我的《楼市探秘》一书中的几段文字,摘录如下。供大家参考。

进入本世纪后,长三角房地产市场,在全国范围内最早复苏、回暖、繁荣,尤其是2003年温州炒房团兴起后,长三角主要城市,如上海、杭州、宁波、南京、苏州、无锡等地房价快速上涨。2004年加速上涨。2005年第一季度趋于疯狂。

所以,2005年4、5月份,国家出台的空前严厉的“国八条”,主要是针对以上海为主的长三角的,当时全国其他地区的开发商意见很大,抱怨说“上海感冒,全国吃药”。

事实证明,那轮调控对于长三角楼市,尤其是上海楼市的效果显著。

成交量大幅萎缩,价格也下跌。如下图:2005年下半年,上海二手房价格持续下跌,2006年低位徘徊。

看似上海的房价指数,跌幅并不大,国家统计局口径的房价指数最大月度跌幅也没超过5%,上海民间机构口径的上海二手房价格指数也仅有约6%。

但实际上,当时住宅成交非常低迷,少数楼盘降价幅度达二三成,并引发一波退房潮。

老杨记得,05年下半年至06年,在长达一年半的降温期中,上海有几十个售楼处闹退房。其中一处闹得最凶,大华水岸蓝桥。开发商不同意退房,业主就打官司,最终部分业主胜诉,按合同条款,以损失总房价的3%为代价,成功退房。

以下,是当时的一篇新闻报道。

【中国第一例集体退房诉讼案】(2006年10月,上海证券报,记者林华)

近日,备受瞩目的上海退房案终于有了说法:法院一审判决开发商应退还房款,收回价格已大大“缩水”的房屋。有关专家指出,这起近5年来上海首次出现的退房集体诉讼,无疑给宏观调控下渐渐吃紧的开发商亮了一张黄牌,楼市有涨有跌,开发商在博弈楼市、节节推高房价之时,是否也应该对房价下跌的风险有所预期?

去年年底,上海地产十强之一的大华公司遇到了大麻烦:它所开发的楼盘水岸蓝桥的89名业主,将一份联名解约“通牒”递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司,强烈要求退房,并声明将集体停止偿还房贷。一时间,上海楼市“风云”乍起,十几个楼盘先后发生集体退房事件。

据了解,房价下跌是退房风起的真实原因。2004年下半年,水岸蓝桥的房价每平方米还只有五六千元,2005年春节前后,“疯涨”到13000元甚至更高。可到了2005年下半年,楼市宏观调控趋紧,该地区房价最低跌到每平方米8000多元,而且不少房子是带新装修出售。如此一来,买房人房子还没到手,每套房价格就“缩水”了三四十万元。与此同时,上海另一个楼盘地杰国际城40余名业主也要求团退。

当初,地杰国际城的房价每一次开盘都要拉一个涨停板,从6200元/平方米开始,第四批已经到了9000多元/平方米。4月国家抑制炒楼的组合拳打出,地杰国际城第四批的购房者中大多数投机者拿到号后最终都没有买房,很多人放弃了购买权。到了今年10月,新的房源推出,价格只有6000多元/平方米,由此提出退房要求的业主达到了70多户。因退房要求未获开发商回应,一些业主将联名信送到开发商、贷款银行和贷款担保公司手中,明确表示将集体停止还贷。

上海业主们的退房理由当然不能是市场价格,他们找到了交房过程中一些不完善之处。在过去房价上涨期间,严重的工程质量问题只会带来索赔的要求,有的业主因房价飙升而不敢找开发商理论;而今房价一跌,业主开始频频借质量问题找开发商的麻烦,甚至引发集体退房事件。据称,目前在积极退房的人中大部分是投资客。这些投资客中,外地人、境外人士占有重要比例,其中温州人就扮演着重要角色。

在要求团退的业主中,很多人把自己的行为叫做“维权”。有趣的是,不少律师并不认同他们的观点。房产纠纷的裁定标准都是以合同为准。一般来讲,只有出现重大工程质量隐患等情况,购房者才能成功退房。并不是所有的瑕疵都能成为退房的正当理由。

对于买房人来说,买了房子以后房屋价格的涨跌应属于商业风险。这种风险是随着购房合同的生效就从开发商转由买房人承担了。除非开发商在销售房子时曾对前期业主做出“购房保价”的承诺,但“购房保价”必须写进合同。事实上,绝大多数退房的理由都不充分,有的称银行贷款办不出,有的贷款贷出来了买家也拒不签字,还有的借口开发商延期交付、配套设施没跟上等。

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