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北京为房价而抓狂,紧急加推1倍宅地

昨天,北京市政府通过《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,今后五年供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设需求。

2017年全市计划供应住宅用地1200公顷,保障30万套住房建设需求。包括产权类住房25万套,租赁住房5万套。

今后五年全市住房建设安排的150万套住房,包括产权类住房100万套,租赁住房50万套。新建住房中产权类约占70%,租赁类约占30%。产权类住房中,商品住房约占70%,其中,自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。同时,研究扩大租赁住房赋权,进一步扩大向非京籍家庭提供公共租赁住房。

对此,老杨点评如下:

今年2月,北京公布的2017年土地供应计划是,住宅用地610公顷!一个由市政府通过的年度供地计划,刚刚过去一个月,便推倒重来,供地数量翻倍,急剧提高至1200公顷。计划赶不上变化呀,呵呵。

为嘛一直淡定的老北京,如此神情惶张?主要有两个因素:

其一,春节之后,北京房价爆热,领涨全国。3.17出台最为严厉的新政,其后又接连不断了出了十多个新政,这表明北京相关长官可能被约谈了,抑制房价工作太不到位,差评!来自高层的巨大压力,让北京地方当局的心态大变,于是猴急猴急的动用了全部调控工具,手忙脚乱的挥舞狼牙棒,恶狠狠的打压高房价。

其二,4月1日,全国房地产的两大主管部委:住建部和国土部,出台本轮调控的第一个国家级新政:《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。

其中要求:2017年6月底前,地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县(县级市)应编制完成住宅用地供应中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滚动计划,并向社会公布。要求各地按住宅消化周期的长短,因地制宜供地,比如6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。北京符合此条。

于是,才有了北京急速推翻原来的供地计划,大幅增加土地供应的很不优雅的动作。

那么,这个供地力度到底有多大?

2017年计划供应宅地1200公顷,其实这个数据并不算大。比如,2013年和2014年,北京年度计划供应宅地皆为1650公顷,2015年和2016年计划皆为1200公顷。也即,2017年的供地规模,与前两年相同,明显低于2013和2014年。

但是,问题的关键是,过去几年,北京的宅地供应计划,居然年年都完不成!年年实际供地量都小于计划量。

尤其是2016年,北京商品房住宅土地的实际供应量只有38.9公顷。此供应量相当于2011年的近7%和2015年的13%。而2016年是有史以来北京房价涨幅最大的一年!

按科学合理的调控逻辑,房价暴涨,一方面要抑制投资投机需求,另一方面应增加土地供应。可人家就是不供地!把初年制定的供地计划,锁在了文件柜里,看也不看一眼。

当然,这并非北京一地现象,而是全国主要城市中的绝大多数,都是这副德性!

于是,老杨很纳闷,为什么国土部不督查,为什么不约谈,为什么不问责?如果地方政府都像完成GDP指标那么卖力的完成供地计划,房价还会这么暴涨吗?新盘供应还会这么少吗?开发商还会像疯子般抢地王吗?

为什么这么简单明白的道理,政府就不懂呢?有这么具体数字的计划指标,完不成就没有任何惩罚机制和措施?每年一季度,那么多城市的那么一帮子公务员忙着调查、研究,然后制出完美的计划,可就是不落实!

之前老杨也撰文呼吁过:各地必须制定包含总量与结构的供地计划,而且还应将每个月出让的具地地块信息,提前一年公布,这样让购房者和开发商,都有明确的心理预期。当楼市热、而供地少时,购房者会为买不到新盘、开发商为买不到地而恐慌,而这种情绪会加剧房价地价暴涨!年底算帐,完不成供地计划相关官员,一律问责,或降职。

房地产市场的一大特性是:需求弹性大,供应弹性小。需求变化快,供应变化慢。一旦制定好一年或三年供地计划,不宜随着楼市温度而大幅调整供地,除非市场出现超预期的大起大落,否则就应均衡供地,让市场参与者有平稳的心理预期。

话题回到北京。今年一季度,北京市已供应经营性用地约230公顷,其中商品房供地161公顷,是去年同期的6.2倍,也是去年全年商品房实际供地量的1.5倍。这就叫“亡羊补牢”!呵呵。知错就改,仍是好同志嘛。

在当前政策背景下,我想北京一定会尽力完成2017年1200公顷,即便最终有缺口,也不会像去年的供地量只有那么一点点点(太不像话了),今年年底和明年,北京的新盘供应量会大增!至于2018-2019年北京能否尽力完成供地计划,我就没多大信心了,因为届时楼市已冷。

最后,提示一个新事物:北京今后五年供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷。注意:开始向农村集体用地开刀了!但不是建小产权用于出售的,而是用于出租的!

4月1日两部委新政中提出:在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,开展集体建设用地上建设租赁住房试点。

最最后,再次提醒北京的同学们,房价即将下跌,请系上安全带,深呼吸……

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