4月1日，全国房地产的两大主管部委：住建部和国土部，联合下发了一个文件，《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。

这一通知，是在愚人节签发的，但绝对不是愚人文件，而本轮调控期中，中央层面的第一个房地产调控文件！

2003年至2013年，在房地产政策方面，出台了很多“国几条”。但是，去年以来的本轮房地产调控，中央一再强调控实行因地制宜，分城施策，一城一策，不再搞一刀切，所以几十个城市陆续出台政策，包括一个城市多次升级政策，还有去年国庆期间20个左右的城市集中出政策，但中央与国家层面一直没有政策。

而这一政策，是本轮紧缩型调控中，出现的第一个部委层面的政策，而且是由两大行业主管部门联合出台。

这释放出一种信号：光靠地方政策是不够的，不能指望每个地方长官的觉悟都像3.17之后的北京那么高，必须发一个文件，下一道命令，拎出一些共性的调控内容，让各地统一对照执行。

其实，老杨的理解是：虽然文件中仍有因地制宜的内容，含有三四线继续去库存、少供地的意思，但最重要、最关键的指向是：统一向热点城市施压，必须尽快增加供地、增加新房预售、抑制地王、抑制房价。

此文件，主要四项内容，老杨称之为“四板斧”！

一板斧：督战地方供地。各省级国土资源主管部门要按照“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标，加强对本地区市县住宅用地年度供应计划编制和实施工作的监督指导。2017年6月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县（县级市）应编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。

并且强化约谈问责。对工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方，住房城乡建设部、国土资源部将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。对虚假编造、采用技术性手段调整相关统计数据的，严格追究有关人员的责任；情节严重的，依法依规严肃处理。

杨评：各地必须制定更加复杂、细致供地计划，且6月底前向社会公布。以前，很多地方政府也有年度供地计划，但多数年份是完不成的，就像2016年北京就严重短缺。热点城市，老是完不成供地计划，自然助涨房价，而且既然老是完不成，那干嘛每年还要制定这些计划？此文件，对地方国土部门的要求大幅提高，并强调约谈问责！

二板斧：严审拿地资金。各地要建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。

杨评：去年最早由上海实行，过去几个月，已有房企被查出问题，丧失了某些地块的参拍资格，现在要向全国推广了，这对于在全国布局、激进拿地的大中型开发商，是个坏消息，配资要跑光光的节奏呀！拿地没有配资，没有杠杆，拿地热情自然降低。然而，在并购领域，配资、并购贷，仍很多噢。估计，并购领域的融资也会收紧。

三板斧：严查囤地捂盘。严格按照合同约定及时开工、竣工，加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效供应。对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。

杨评：开发商拿地之后不开工，开工之后不按条件（达到预售标准）开盘，都要查了。这是在督促那些磨洋功的开发商。尤其是，近几个月在热点城市，政府压制新盘定价，开盘就卖光，开发商觉得不划算，不愿意领预售证。这个通知下发后，估计开发商不容易拖延了。不过，这个环节的事情，政府最难管理，存在较大扯皮空间。但地方长官被逼急了，会硬来的，其实开发商也是个弱势群体！

四板斧：增加租赁房源。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。

杨评：力度好大。为了增加租赁房源，分流购房需求，稳定房价，近两年创新、改革力度在加大。按年交土地收益（实为租金），而不是卖地一把交70年租金；在农村用地上建房出租给城里人； 这两个措施的尺度很大很大！对于开发商、村委会，属于只赚不赔的生意呀！识货的开发商与村集体，赶紧启动吧，上！抢钱去！

两部委通知，老杨已经解读完了。或许，有同学仍会略感迷惑：为什么文件中不提限购、限贷、限价、限离婚、限转售、税收这些措施呢？

限贷由央行和银监会管，税收由财政部和国税总局管，限购与限价不是全国性的，只能由地方政府因地制宜，限离婚与限转售属于特殊、极端措施，只有个别城市会尝试性使用，目测不会大范围推开。

因此，住建与国土两部委，当前最适合出的政策，只能重点直指供给侧：供地、买地（融资）、开工、预售，这是新房的四个环节，外加一个租赁房。

最后，结语：两大房地产主管部委下发通知，有态度、有实招。接下去，各地只能硬着头皮落实了。热点城市，自抽嘴巴还不够，还得坦背承接上层的鞭子。部分城市，降温、量缩、价跌，逃不掉了！

如果这都看不懂，老杨劝你别在房地产市场中瞎混了……

附件：关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知

各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（建委、房地局、规划局）、国土资源主管部门：

　　为贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，加强和改进住房及用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，现就有关事项通知如下：

　　一、合理安排住宅用地供应

　　（一）强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。各省级国土资源主管部门要按照“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标，加强对本地区市县住宅用地年度供应计划编制和实施工作的监督指导，并将地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市）的计划实施情况每半年汇总一次报国土资源部。

　　（二）尽快编制公布住宅用地供应三年滚动计划和中期规划。各地要结合国民经济和社会发展五年规划、城市总体规划、土地利用总体规划等，依据住房现状调查、需求预测以及在建、在售住房规模等，立足当地经济社会发展和资源、环境、人口等约束条件，尽快编制住房发展规划和年度计划，统筹安排中期（五年）和近三年的住房建设所需用地。2017年6月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县（县级市）应编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。

　　（三）保证住宅用地供应平稳有序。各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。各地要建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

　　二、科学把握住房建设和上市节奏

　　（四）加快在建商品住房项目建设进度。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，要建立商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度。要严格执行土地利用动态巡查制度，督促房地产开发企业及时足额缴纳土地出让价款，并严格按照合同约定及时开工、竣工，加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效供应。

　　（五）加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产开发企业合理定价。

　　（六）增加租赁住房有效供应。建立健全购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场。将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。鼓励个人依法出租自有住房，盘活存量住房资源。

　　三、加大住房保障力度

　　（七）扎实推进棚户区改造。各地要落实好土地、财税、金融等支持政策，加快棚户区改造项目建设，加强配套设施建设和公共服务，确保完成2017年600万套棚户区改造任务。统筹做好2018-2020年棚户区改造三年计划。商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市，棚户区改造要以货币化安置为主，避免重复建设。

　　（八）继续发展公租房、共有产权房。各地要转变公租房保障方式，实行实物保障与租赁补贴并举，推进公租房货币化。超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应，扩大公租房保障范围，多渠道解决中低收入家庭、新就业职工和稳定就业的外来务工人员的住房问题。做好保障性住房分配管理，加强信息公开，确保公平分配。

　　四、强化地方主体责任

　　（九）落实房地产工作责任制。省级住房城乡建设、国土资源主管部门要按照省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的房地产工作责任制要求，加强对本地区各市县主管部门的分类指导，加强监督检查。市县主管部门要贯彻落实好中央及省级的各项政策措施，明确本地区优化住房及用地供应的目标、路径、步骤和责任人，确保如期实现工作目标。鼓励各地在中央政策框架内积极探索、出台有力的政策措施。

　　（十）强化约谈问责。对工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方，住房城乡建设部、国土资源部将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。对虚假编造、采用技术性手段调整相关统计数据的，严格追究有关人员的责任；情节严重的，依法依规严肃处理。

　　中华人民共和国住房和城乡建设部　

　　中华人民共和国国土资源部

　　2017年4月1日

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