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央广评论:北京厉政之后,房价终将无力上攻

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央广网北京3月27日消息 据经济之声《央广财经评论》报道,万科是地产公司的“龙头”。它的动向引人注目。今天上午,万科举办2016年业绩发布会。万科董秘朱旭指出,去年中国的城镇化比例是56%,预计2050年可以达到75%的水平,这说明还有将近20个点的成长空间。今后十年,中国城市还将新增1.7亿城镇人口,将带来庞大的居住及配套需求,但绝大部分将集中在基础设施完善、经济发达的城市圈,这些地方住房短缺的情况短期内不会消失。


虽然发达城市的房地产市场前景乐观,但万科也对房价表明了审慎的态度。昨天万科在年报中附上了一封“致股东信”。表示2016年10月,国家对部分热点城市出台针对性的调控政策,万科有充分的理由感到欣慰,这一次调控是及时的,也是完全必要的。让过热的市场适度降温,对稳健经营、有志于长期发展的企业来说,无疑是一个利好。


万科还表示,由于部分城市房价、地价持续调整,公司基于审慎的财务策略,已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。这些项目主要集中在南充、湛江等三、四线城市。由于这些城市今年房价还可能下跌。万科在去年底为存货跌价准备为13.8亿元现金,比2015 年底增长 82%。


万科认为,在主要城市房屋市场再度升温的同时,土地市场的表现更为激进,“面粉贵过面包”不再是个案,而已经成了普遍现象。这足以令开发企业进退维谷,陷入焦虑之中。买高价地,意味着承担未来的经营风险;不买,则可能现在就被挤出市场。对于中国房地产企业而言,如何面对2016年的市场繁荣,并非一个轻松的话题。


上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此做出分析与评论


杨红旭:万科是中国楼市的龙头企业,其城市布局广泛,涵盖了一、二、三线,中、东、西部,所以,它的业绩变化、包含其企业观点,值得行业内外人士参考。


首先,万科关于城镇化率的推进,包含人口的分布上,我认为基本上是靠谱的。中国的城镇化率是56%,发达国家一般会达到70%左右,然后步入平稳阶段。目前,我国还有15到20个百分点达到平稳水平,我认为可能10年到15年基本上会进入平稳阶段。


那么,人口的分布是有规律的,当一个国家城镇化率达到30%以上,其主要反映是农村人口向城镇人口转变,向中小城市集聚;当人口城镇化率达到50%以上,其人口的流动是从农村流向中小城市,同时还有中小城市人口流向大城市的趋势。所以,目前中国的格局是城镇化率达到50%以上,向大都市、城市群以及都市圈集聚的速度会进一步加速。


其次,万科在公告中也提出了对12个城市作出房价下跌的‘准备’,这反映出中国的楼市目前区域差异非常严重。一方面,一、二线城市房价经历了一轮暴涨,目前国家正在‘泼水救火’;另一方面,三、四线的政策方针是去库存,让农民工进城,推进城镇化,很多地方的楼市依然平稳。由此看来,中国楼市的分化特别严重。


再者,万科公告中对于调控也有自己的观点和认知。其一,万科的表态说明其对于政府的政策表示欢迎,基本与政府政策保持一致,这反映出万科作为龙头企业,比较尊重政府抑制房价过热的政策。


其二,万科在全国很多城市布局,一贯的方式是理性稳健,它不会像个别企业一样疯抢‘地王’,很激进。万科一直是平稳发展的,会顺着房地产的周期性波动采取相应的应对策略,这样的话,它必须要跟政府为友,尊重政策,跟着政策的方向去变化。


目前国家在抑制楼市过热,部分城市的房价过快上涨,在这些地区,万科的拿地策略已开始趋于理性和谨慎,这都反映在从万科的年报当中。我们通过万科的视角可以看到整个中国楼市的一些特征和现状。


经济之声:对于最新发布的关于进一步加强商业和办公楼管理的公告,其中个人在购买商业类项目时也受到限制,而且不能申请商业银行贷款,您对此如何评价?


杨红旭:这个政策对于商办类的管制特别严,我认为其苗头源于去年年底上海开始整治商办类的项目,因为商住房项目很多都是违规的,为什么违规?


商住房的土地用地性质是商业或办公,甚至工业用地,年限一般是40年或50年;而住宅用地就是居住用地,其用地年限是70年;二者的功能、设施是不一样的,比如住宅水电气都有,但商办类是不允许通煤气的。另外,商办项目不能小面积分割。住宅套间是有卫生间的,但商办类不允许有很多卫生间。还有消防功能方面的要求。还有,商办类商住房不能落户,也不可以上对口学校。商住房契税高,它比住宅多了房产税、土地增值税,在进行交易时还有较高的所得税等。


那么,北京的限购特别严厉,基本上想把房子卖出去,只能卖给单位,不能卖给个人。存量商住房,面对个人也可以卖,但是要求很严,比如说在北京要同时具备没有房子、没有买过住宅和商住房、连续五年的缴纳社保等条件。


所以,商住房需求必定急剧的大幅萎缩,我估计商住房的价格会出现短中期的下跌。北京跟其他城市不一样,其商住房在过去几年建的很多,去年卖了4万多套的商住房,这对于北京大规模的商住房市场来讲,压力是很大的,未来一段时间会出现震荡式下跌,我估计到明年,部分商住房价格会跌30%左右。


至于其他城市,我认为北京出台这样严厉的政策之后,其他大城市应该会有所跟进,但力度可能没北京这么严。


只有这样,才能使中国的房地产市场不管是住宅、还是商办,都能符合相关的法律法规。过去,相关地方部门可能监管不是很严,甚至个别地区的某些官员跟开发商有所谓的一些‘内幕交易’,那么,从现在开始,商住房、商办类领域就应好好治理整顿,使行业真正能够实现稳定健康的发展。


经济之声:您认为在这么严厉的调控下,北京市的房价是否会开始调整?


杨红旭:北京的房价此轮大涨主要从去年春节后开始,对于今年春节之后的这波上涨,我认为直接违背了‘房子是用来住的,不是用来炒的’的精神。在经历‘3·17’新政、限制学区房、打击中介以及限制离婚等一系列政策后,北京楼市成交量会很快出现大幅萎缩,房价在未来两三个月会高位盘整,下半年估计要跌一点,因为政策太严而导致需求面大幅萎缩。(下图为北京与天津房价走势)





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