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三亚房价刚冒尖便挨打

3月11日,三亚市人民政府发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,指出:为促进我市房地产市场平稳健康发展,紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,防止房地产市场出现大起大落,结合本市实际,现就有关事项通知如下。其中包括:购买第二套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例不得低于50%;暂停向购买第三套及以上住房的家庭发放商业性个人住房贷款。

一二线及大都市周边,出台房地产紧缩新政,大家容易理解。可三亚也要打压,确实有点出乎意料。

过去五六年,三亚,以及整个海南楼市,很少出现在媒体报道中。那个历史上曾经叱咜风云的海南,整整沉寂了六年。

老杨为大家回顾一下海南的历史风云吧。

建国之后,大陆地区最大的一次房地产泡沫,就发生在海南。这里老杨偷个懒,将我《楼市探秘》一书中的几段话转载如下。

1992年邓小平同志的南巡讲话,极大鼓舞了人们对于改革开放的信心,市场经济急速升温,为海南开发和房地产热潮“火上浇油”,中国近几十年最大的区域性楼市泡沫加速生成。房价和租金、地价暴涨,炒房、炒地风盛行,土地管理失控、城市规划失控、金融领域混乱。

1992年,海口市经济增长率达到了惊人的83%,另一个热点城市三亚也达到了74%。海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半,仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米。据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计,1988年海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米。两年暴涨4倍,全球罕见。这属于非常典型的房地产泡沫。

高峰时期,这座总人数不过600万的海岛上,竟然出现了两万多家房地产公司。开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋,把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。由于投机性需求已经占到了市场的70%以上,一些房子甚至还停留在设计图纸阶段,就已经被卖了好几手,当然价格也翻了好几倍。

1993年6月,时任国务院副总理的朱镕基发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,出台16条强力调控措施,包括严控信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等

银根开始全面紧缩。企业资金链断裂,大量开发商倒闭,银行呆帐坏帐大量涌出,仅四大国有银行的坏账就高达300多亿元。地价、房价直线下跌,1993年5000元每平方米的房子两年后下跌到4000元,再过一年跌到2000元,到了1997年,同样的房子已经跌到了1000元以下。最后留给海南的是600多栋“烂尾楼”、近2万公顷闲置土地和800多亿元积压资金。从1999年开始,海南用了整整八年时间,才处理完积压房地产的工作。

海南第二次楼市泡沫,远小于第一次。

2010年,全国楼市处于繁荣期,海南楼市也复苏,此时,突然传来海南国际旅游岛获国家批准的大利好,于是海南房价拔地而起,几个月便暴涨一倍左右。

大量岛外人跑到海南抢房,好像谁不抢就是傻蛋一样。人们早忘了92-93年的海南特大楼市泡沫了。我想,当时有几个人肯定不会买,冯仑、潘石屹、易小迪等“万通六君子”。93年他们提前得知消息,在泡沫破灭之前撤离海南,保住了第一桶金。

我有几个同事,就是2010年冲到海南买房的,那是在大涨进入下半程的时候,结果有位同事两年前卖出时,根本没赚到钱,而且是转手给了一个熟人。因为,很难找到陌生人接盘!

你不信?俺上图!

下图是一线城市、三线城市、三亚的房价指数走势。2010年上半年,三亚房价直直的拉了起来,相当于股票拉了七个涨停板。而当时,一线和三线城市房价,只是温和上涨。

然而,从2010年下半年开始,一直到2016年三季度,三亚的房价保持阴跌加盘整的态势,整整六年呀。同志们,你们的资金白白的沉淀在了美丽的三亚。

当然,如果你是在2010年房价暴涨之前入市的,那么你的收益率仍远高于普通三线城市,甚至在2016年之前也超过一线城市。但关键是:想卖时,少有人接盘。

2017年1月,根据70城房价指数,三亚房价刚刚再创历史新高。六年前的投资客们,刚刚名义上解套。政府便急吼吼的出台打压政策了。

为什么?文件导语不是说了:为促进我市房地产市场平稳健康发展,紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,防止房地产市场出现大起大落。

注意,近二三个月,三亚房价大起了。在70城房价环比涨幅排名中,去年12月和今年12月,三亚连续两个月排名第一!去年12月为1.2%,今年1月扩大至1.7%。

山中无老虎,猴子称大王。但当前的政策环境是:谁当大王就打谁!哪怕像三亚这样苦逼六年的城市,也不让撒欢。

按此逻辑,咱们细看一下上表,可以发现:重庆、九江、西安、扬州,也都有一定的调控压力。二线中的长沙、广州也有压力。至于近期市场火爆的北京、环京、厦门,出新政的压力就更大了。上表中,厦门环比下跌0.2%、北京0%,纯属耍流氓呀。不过,这是新房数据,受官方压制,实际上二手房价格大涨的。

建议中央部门考核地方调控效果时,既要看新房价格,更要看二手价格。既要规范开发商,又要细察民众苦衷。

三亚出新政之前,环京的涿州、涞水、崇礼新出台限购令,杭州限购进一步升级,作为普通三线城市的安徽滁州也出了新政,这几个地区的调控新政,形成了春节之后一波新政潮。老杨认为,接下来,还会有几个城市加入新一轮的调控队列,大家不妨拭目以待……

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