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春节过后,几个城市升级调控。3月初,河北涿州、保定涞水、张家口崇礼限购,杭州限购升级。

 

涿州限购是一个风向标,春节之后部分城市、地区房价依然比较热,都会受到中央关注,都会进行调控、抑制房价。

这一轮房价的调整,可以分为三个阶段:

第一个阶段:2016年3月25号,深圳、上海出台调控政策;3月份到9月底之间,有个别城市出台调控政策,包括苏州、廊坊、合肥、南京、杭州等。

第二个阶段:9月底,中央统一部署,16个城市统一行动调控房价,纷纷出台调控措施。四季度楼市有所降温,但个别地区楼市依旧火爆。

第三个阶段:春节之后,北京的学区房非常热,环北京的楼市依然高烧,杭州量价齐升,于是上述几个城市出新政,限购。

 

 

涿州处于离北京市区五、六十公里以外的环京地带,房价涨幅比较明显。去年二季度,廊坊的“北三县”和固安限购,下半年张家口的怀来限购,现在涿州限购,还有保定的涞水、张家口的崇礼区也限购,这样环北京周边(除了偏远的承德)基本都限购了。

这说明北京这一波行情比较火爆,尤其是在京津冀协同发展的大背景下,风口大、有炒作的概念。但是中央抑制房价的决心非常明确,不希望房价泡沫继续扩大,因此比较热的城市都会调控。按此逻辑,像北京、广州房价比较热,也可能会进一步升级调控。

长期看,我还是看好北京和环北京地区,但是就短期而言,房地产市场是呈短周期波动的,凡是前面一年、一年半房价暴涨的城市,都透支体力,在调控之下,未来一两年楼市都会下调、降温。

尤其是那些人口导入慢、产业较弱,投资、投机需求比较旺盛的地区,降温的时候就会比较明显。

所以,我认为环北京,尤其是离北京比较远的一些板块,在未来一年到两年,市场会出现比较明显的调整,请大家拭目以待。

环京地区在过去的一年左右时间里,房价上涨了100%以上,甚至某些地区上涨了150%左右,这是史无前例的暴涨。在历史上,在这么短的时间内从未出现过这么大的涨幅。

随着全国市场的复苏和反弹,随着京津冀协同发展的利好,环京地区应该涨,但涨幅超过100%甚至150%,在短期内透支了体力,存在短期泡沫,这是我的定性分析。

随着调控的展开,未来一年到一年半,环京地区会经历一次房价下跌,下跌幅度我暂时预计有20%左右。除非本地刚需,否则暂时不宜入市了。

 

注意:两会上公布的2017年政府工作报告中,对于房地产调控阐述,明显多于去年两会。去年以去库存和支持自住为主方向,今年以分类调控和三四线去库存为主方向。

 

2017年政府工作报告中涉及房地产的内容:

 

因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区,要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套,继续发展公租房,因地制宜提高货币化安置比例,加强配套设施建设和公共服务,让更多住房困难家庭告别棚户区,让广大人民群众在住有所居中创造新生活。

 

2016年政府工作报告中涉及房地产的内容:

 

深入推进新型城镇化。城镇化是现代化的必由之路,是我国最大的内需潜力和发展动能所在。今年重点抓好三项工作。一是加快农业转移人口市民化。深化户籍制度改革,放宽城镇落户条件,建立健全"人地钱"挂钩政策。扩大新型城镇化综合试点范围。居住证具有很高的含金量,要加快覆盖未落户的城镇常住人口,使他们依法享有居住地义务教育、就业、医疗等基本公共服务。发展中西部地区中小城市和小城镇,容纳更多的农民工就近就业创业,让他们挣钱顾家两不误。二是推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套,提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,适应住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

 

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杨红旭

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中央电台特约财经评论员,易居房地产研究院副院长,房地产政府智囊、企业智囊,房地产短周期理论的创始人,房地产“白银十年”的首倡者,全国房地产界最高产的地产专栏作家,上海首批房地产业领军人才,上海交大房地产总裁班特聘讲师

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