昨天央广经济之声，电话连线我做了一档评论。其小编在网上公布一些文字纪录，我再补充一些，把这个话题讲得更透些。

央广网北京3月1日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，北京市住建委昨天表示，将对自住房销售政策进行调整，一是只针对无房家庭进行销售，二是不允许三年内有房屋转出记录的家庭申购。另外，本市正在研究规范自住房租赁的相关政策。

北京市住建委表示，随着本市近年来人均可支配收入水平增长、居住证制度实施等情况变化，2017年，北京市住房保障部门将会同市公安、发展改革、财政、规划国土等部门，研究进一步放宽公租房准入标准，扩大保障范围，让公租房更多地惠及城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和符合条件的外来务工人员三类人群。在具体工作中，结合首都城市功能定位、居住证制度和本市人均可支配收入水平变化等情况，实行分类保障，实施差别化租金。

同时北京市住建委强调，为加强自住房等保障房后期监管，把握住房的居住属性，目前市住建委正在研究规范自住房等房屋租赁管理的相关政策，拟将已购保障性住房出租纳入市、区政府搭建的交换服务平台统一管理，进一步规范已购保障性住房出租行为。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此进行了分析与解读。

杨红旭：“从北京市的政策中，我们可以看出三个变化：一个是自住房政策收紧；第二个是公租房入住门槛放宽；第三是比较注重房屋租赁。

首先，我们关注一下全国住房保障政策的演变。

在过去十几年中，中国的经济适用房是第一个保障房的产品，90年代最先推出。

1998年房改之后，政策规定对低收入家庭的实行廉租制，但滞后至2006年，国家才大力推进廉租房制度的落实。

2007年楼市比较火爆，部分地区推出了限价商品房，其中也包含北京、上海、杭州等。

2010年国家提出指导发展公共租赁住房，公共租赁房目前成为了一个最主要的住房保障产品。

十二五期间，国家比较重视棚改房，提出并完成了3600万套保障性安居工程。

2014年，住建部选了六个城市进行共有产权住房的试点，其中就包括上海、北京、成都、淮安等。

目前，国家比较关心两个方面：一个是棚改，另一个是公租房。

其次，再来看看北京的保障房体系与自商房。

北京市住建委公布的2017年度竣工建设计划用地情况：竣工公租房3万套，经适房0.9万套，限价商品房1.7万套，自住商品房1.7万套，定向安置房2.2万套。

从目前看来，北京市是全国范围内住房的种类比较多的一个城市，体系也是比较复杂的。包括了五类产品，数量明显多于其他城市。

2013年部分城市的楼市非常火爆，其中北京房价领涨全国。正如当前北京的二手房的涨幅比较明显。

于是，2013年10月，北京市政府宣布要在两年之内建7万套自住型商品房，主要目的是稳定房价。这是一个共有产权性质，价格比周边商品房价格低30%左右，按照规定五年之后可以卖，卖的时候你需要向政府补交30%的差价。

北京的自商房制度，优化了住房的供应结构，稳定了房价，促进了民生。比如，2016年新建商品住宅均价：深圳高达5.4万元每平米，上海为3.8万元，而北京只有3.3万元。自商房拉低了北京商品住宅的成交均价，因为从性质划分上，自住型商品房属于商品住宅。

当前国家住宅供应体系分为三个层次：

高端，供应纯商品房，中高收入群体购买。

低端，供应公租房（已与原来的廉租房并轨），或者租金补贴，棚户区改造所需的安置房，经济适用房已弱化，比如上海将其转化为共有产权房，个人可以买六成左右的产权。

中端，国家层面并无一刀切的政策，各地情况有别，允许地方尝试、创新，比如限价房，北京的自商房，部分地区的共有产权房，面向收入不低、积蓄不多的新就业年轻人的那部分公租房。

显而易见，北京过多的强调中端，现在居然有三个产品：自商房、限价房、经适房，同时进行大量供应，这是其他城市所没有的！

最后，北京自商房收紧的的目的。

当前，北京带有政策性、保障性的住房产品，仍以供应产权房为主，把大量的政府资源、把产权卖给个人，如果没有严格的管理、准入退出制度，则很容易产生“搭便车”的现象，那些不符合标准的中高收入群体、多房家庭，也通过各种方式揩油、占便宜。

收紧自商房的准入标准，只有无房户、且三年内无房屋转出记录的家庭才能购买，就能明显堵漏。甚至，如果想要更严格一些，还可以限制离婚不满三年的人购买。因为这是政府补贴的特殊房子，宁可误伤一个人，不能纵容十个人混水摸鱼。

目前全国的住房保障政策，是由所谓的卖房转向以租房为主。北京一方面收紧自商房准入，另一方面放低了公租房的门槛。可见，北京市的住房保障政策，也在跟着全国住房政策的大势变化而变化。

最后一点，北京市缺地，尤其缺房地产开发用地！2016年北京市计划供应住宅用地1200公顷，结果远没完成供地计划，具体数据我没找到。2017年计划供应住宅用地610公顷，官方说是经过深入测算的，够用了，但专家与媒体看到这个数据，立即说北京供地量腰斩，房价还得暴涨。

计划只是计划，大家不要太当真。但从2017年住宅用地计划量大减一半，可知官方确实因缺地而无奈 。

再来细看这610公顷的结构：保障性安居工程350公顷，商品住宅260公顷。大家明白了吧，保障房用地优先供应，占大头。而商品住宅用地被大幅压缩。注意，260公顷中又抠出一块：83公顷用于自住商品房！

地主家也缺粮。北京的商品住宅用地，实在太缺。于是，只能收紧自住性商品房的购房资格了。

依老杨的见解：北京根本没必要搞那么多自商房、限价房、经适房、安置房，至少可以缩减一半，然后政府发购房券与租房券，以货币方式补贴符合标准的人，让他们拿着补贴去市场上买房或租房，这样的运作方式更符合市场机制，让供需经过市场机制更好交易与配对！省出的住宅用地指标，公开出让，让开发商根据市场需求建中高档房，满足改善者、有钱人的需求。

最后，再说一句很多网友关心的话题：2017年北京宅地大降一半，房价因此会继续暴涨吗？

老杨认为：不会。因为，楼市降温期，需求面因素占主导，而非供应面。

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