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近几年,老杨与两类群体接触比较多,他们正好是房地产市场的两个主要参与方,一方是购房者,另一方是开发商。


在研究房地产宏观面、大趋势的同时,与这些微观层面的市场参与者保持沟通与交流,使老杨的研究更接地气、老杨的观点更具实操指导价值(不是广告语, 是这两类群体中的很多人这么认为的)。


近几年,每年都为几十家房企讲课、交流,对于开发商的类型、心态,了解得不能算少吧。这些大中型开发商,最想知道的是:拿地时机与进入城市。


几天前,偶然在微博微信中聊到此话题,顺便也想听听大家的想法,于是在微博和微信中,搞了两个投票。


备选的开发商,是从2016年销售排行榜中选出的。其中,微博投票只能有20个备选项,微信投票中选了30个企业。


以下是在新浪微博上的投票结果:


老杨的新浪微博粉丝公开显示是57万,其实有三分之左右是从天上掉下来的僵粉,反正老杨是不会买粉的。微博上的粉丝,性质非常多元化、复杂化,估计一半左右是认可老杨的,另一半反对或中性看待老杨观点的。


600多人投票,我估计多数都是行业人士,或对开发商有些了解的业外人士。否则这么多房企,对于业外人来说,很可能有些房企没听说过,也就没法投票。再者,普通网友,也不太关心开发商拿地这种高度专业性的东东,没兴趣投票。


从上述投票结果来看:


万科排第一,投票率16%;

恒大排第二,投票率13%;

融创排第三,投票率超11%;

碧桂园排第四,投票率近11%;

旭辉排第五,投票率10%。


这五家开发商,投票率在10%以上,远远高于其他房企。


接下来,看看在我微信中的投票结果:



这一投票,发在我微信公众号文章的下面,而这篇文章谈及了林中董事长致同事的一封信,以及我对房地产短周期与房企拿地时机的分析。估计会有投票者受我的观点,以及林中那封信的影响。


不过,关注我微信公众号的人,行业内人士所占比重,远超新浪微博。所以,他们对于众多开发商拿地的水平的了解,应明显超过微博上的投票者。


从上述投票结果来看:


旭辉排第一,投票率19%

万科排第二,投票率15%

恒大排第三,投票率10%

融创排第四,投票率7%

碧桂园第五,投票率7%(实际得票略少于融创)


同样是这五家开发商,投票率明显超过其他开发商。


对于上述两个平台上的投票,结果非常清楚,而且前五名企业完全相同,只是旭辉的名次有差异。


其实,开发商对于土地的挖掘机能力,存在三个类型的差异:


第一种:在公开市场拍地,纯粹市场竞争。不含勾地、提前内定、地价返还等非市场因素的土拍。


第二种:并购。


第三种:依赖资源优势、国企(央企)准官方背景优势、品牌优势,以明显低于市场价的价格拿地。


上述三类拿地方式,老杨所谓的开发商拿地拼技术,主要指代第一种,其次是第二种(不含政府安排的国企并购)。第三种与技术无关,老杨已在投票中说明(靠关系低价圈地者不算)。即便投票中有说明,估计少数人在投票时仍未能清楚的区分上述三种拿地方式。


另外,还会存在一种偏差:投票者对于大品牌开发商,更了解,很多时候会产生:因为熟悉而相信。另外,人们还具有惯性思维:销售业绩排名靠前的开发商,拿地技术肯定也很棒。


显而易见,由于部分投票者具有上述潜意识的偏好,会导致万科、恒大、碧桂园在投票中额外受益,而那些选项中品牌知名度较低的开发商,在投票中额外受损。


最后说一句:任何投票,都不可能做到百分百精准。我相信,上述投票,估计能够反映八成左右的事实!


如有意见,欢迎留言……

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杨红旭

杨红旭

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中央电台特约财经评论员,易居房地产研究院副院长,房地产政府智囊、企业智囊,房地产短周期理论的创始人,房地产“白银十年”的首倡者,全国房地产界最高产的地产专栏作家,上海首批房地产业领军人才,上海交大房地产总裁班特聘讲师

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