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台湾楼市泡沫,能给大陆什么启示?

昨天,写了一篇春节在台湾的小游记。


今天发些市场分析类的文字,节选自2013年老杨出版的《楼市探秘》一书。


日本经济崛起后,又出现了“亚洲四小龙”:韩国、台湾、香港和新加坡。


台湾经济曾经历过较长时间的高速增长,1960年代年均增长10%,1970年代年均增长9.4%,1980年代年均增长率为8.1%,1990年代进入6-7%上下的中速增期。


在经济起飞的过程中,与日本相似,台湾也经历了三次房价大涨,以及其后的三次调整。


第一次出现在1972-1973年,大台北地区房价分别上涨24.2%和26.8%。接着1974-1977年出现低迷,其中两年负增长,两年小增长。


第二次出现在1979-1980年,分别上涨26.8%、23.9%。接下去1981-1986年连续六年低迷:房价增幅分别为-6.8%、-9.8%、-6.8%、1.5%、-4.3%、0%。


第三次出现在1987-1990年,房价年增幅分别为35.9%、94.5%、41.8%、10.8%。接下去1991年、1992年分别是-7.2%、4.3%。


 1972年至1992年大台北地区房价增幅趋势

与日本相似,前两次房价大涨,没有形成系统性泡沫,但第三次则发生了“质变”(看来,台湾还真是日本的“粉丝”噢),其中以1988年94.5%的房价涨幅最为夸张,当时楼市炒作成风,出现全民炒房现象。


台湾前两次房价大涨的原因具有相似性:一是经济和居民收入高速长,1972-1973年GDP年均增速为12.5%,1979-1980年台北家庭收入增长分别高达28.5%和22.58%,市场需求旺盛。


二是两次房价大涨正好在两次石油危机期间,国际石油危机形成输入性通货膨胀,如1980年CPI高达19%,推动房价上涨。


三是宽松的货币政策:第一次正值房价大涨期间,1971-1973货币供应年均增长38.4%;第二次是在房价大涨之前的1977-1978,货币供应年均增和35.3%。如此凶猛的印钞票,流动性过剩推高房价!在收入高增长和高通货膨胀的情况下,前两次房价大涨并未导致严重后果,民众亦无太多抱怨。


1987年之前,台湾房价收入比一直维持在4左右,非常合理。之后,房价快速上涨,房价收入比亦激增,在房价高峰期的1989、1990年,台湾房价收入比为10左右。


其后房价泡沫破灭,房价收入比回落,多年来一直在6上下徘徊。与台湾相比,大陆的房价收入比略高一点点,2016年为7.6,当然,统计口径与方式有差异,只能大概比较。 


台湾地区1978-2005年间的房价收入比情况




台湾房价泡沫破灭后,命运好于日本


台湾房价第三次暴涨,涨幅远远大于前两次。与前两次不同,此次房价飙升期间并未出现通货膨胀,GDP和居民收入也没出现快速增长,而台北的住房价格,1990年相比1986狂飙449%(比2007-2010年间北京上海的房价疯狂得多),而同期家庭收入仅增长55.4%。


相同的是,泡沫的形成与之前超宽松的货币政策密不可分,尤其是持续三年的历史性低利率,以及货币供应量狂增(1986年增51.4%、1987增37.8%、1988增24.4%)。


推高房价的根本原因是市场投机过度,全民投机炒房,从而导致房价收入比1988年增至9.27,1989年至11.9。另外,连年的高外贸顺差、台币升值、境外热钱流入也是导致流动性过剩、投机成风的重要原因。


为了抑制第三次房价上涨泡沫,政府紧急出了“两招”。


第一招:从1989年2月开始紧缩银根,大幅提高贴现利率,减少货币供应量,1989货币供应增幅为6.1%,1990即逆转为-6.1%。


第二招:减少土地供给。但狂热的投机者依然相信“楼市不灭”的神话,甚至向地下钱庄贷款买地购房。


与日本相似,政府紧缩银根,成为挤破房价泡沫的导火索。


1990第一季度股市崩溃,由11294点到至第四季度的3759点,暴跌67%,简直就是跳水!房价二季度触顶,台北房价由二季度的每坪28.79万元,降至四季度的每坪27.21万元,仅下跌了5.5%。房价上涨与股市上涨几乎是同步进行的,但在股市回落时,房价回跌的时间较股市滞后数月,且房价调整的幅度远小于股市,显示房市稳定性优于股市。


直到1991年,台湾泡沫正式破灭!但值得关注的是,其后房价并未暴跌,而是阴跌。


比如直到12年后的2003年,台湾中南部房价与高峰期相比,也只降低40%左右(远小于日本),而台北地区的房价依然居高不下,但成交量持续低迷。


从宏观经济看,1991-2000年台湾GDP年均增长6.3%,由之前的高增长转入中速增长,相比日本房地产泡沫破灭后的情况要好很多。


一个现象值得关注,地产泡沫破灭之后,中心城市房价较其它城市相对抗跌保值,台湾房市在2003年后价量皆出现增长,台北房价回到泡沫高峰时的水准,而一些中小城市甚至还不到高峰时的一半。

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