昨天，写了一篇春节在台湾的小游记。

今天发些市场分析类的文字，节选自2013年老杨出版的《楼市探秘》一书。

日本经济崛起后，又出现了“亚洲四小龙”：韩国、台湾、香港和新加坡。

台湾经济曾经历过较长时间的高速增长，1960年代年均增长10%，1970年代年均增长9.4%，1980年代年均增长率为8.1%，1990年代进入6-7%上下的中速增期。

在经济起飞的过程中，与日本相似，台湾也经历了三次房价大涨，以及其后的三次调整。

第一次出现在1972-1973年，大台北地区房价分别上涨24.2%和26.8%。接着1974-1977年出现低迷，其中两年负增长，两年小增长。

第二次出现在1979-1980年，分别上涨26.8%、23.9%。接下去1981-1986年连续六年低迷：房价增幅分别为-6.8%、-9.8%、-6.8%、1.5%、-4.3%、0%。

第三次出现在1987-1990年，房价年增幅分别为35.9%、94.5%、41.8%、10.8%。接下去1991年、1992年分别是-7.2%、4.3%。

 1972年至1992年大台北地区房价增幅趋势

与日本相似，前两次房价大涨，没有形成系统性泡沫，但第三次则发生了“质变”（看来，台湾还真是日本的“粉丝”噢），其中以1988年94.5%的房价涨幅最为夸张，当时楼市炒作成风，出现全民炒房现象。

台湾前两次房价大涨的原因具有相似性：一是经济和居民收入高速长，1972-1973年GDP年均增速为12.5%，1979-1980年台北家庭收入增长分别高达28.5%和22.58%，市场需求旺盛。

二是两次房价大涨正好在两次石油危机期间，国际石油危机形成输入性通货膨胀，如1980年CPI高达19%，推动房价上涨。

三是宽松的货币政策：第一次正值房价大涨期间，1971-1973货币供应年均增长38.4%；第二次是在房价大涨之前的1977-1978，货币供应年均增和35.3%。如此凶猛的印钞票，流动性过剩推高房价！在收入高增长和高通货膨胀的情况下，前两次房价大涨并未导致严重后果，民众亦无太多抱怨。

1987年之前，台湾房价收入比一直维持在4左右，非常合理。之后，房价快速上涨，房价收入比亦激增，在房价高峰期的1989、1990年，台湾房价收入比为10左右。

其后房价泡沫破灭，房价收入比回落，多年来一直在6上下徘徊。与台湾相比，大陆的房价收入比略高一点点，2016年为7.6，当然，统计口径与方式有差异，只能大概比较。 

台湾地区1978-2005年间的房价收入比情况

台湾房价泡沫破灭后，命运好于日本

台湾房价第三次暴涨，涨幅远远大于前两次。与前两次不同，此次房价飙升期间并未出现通货膨胀，GDP和居民收入也没出现快速增长，而台北的住房价格，1990年相比1986狂飙449%（比2007-2010年间北京上海的房价疯狂得多），而同期家庭收入仅增长55.4%。

相同的是，泡沫的形成与之前超宽松的货币政策密不可分，尤其是持续三年的历史性低利率，以及货币供应量狂增（1986年增51.4%、1987增37.8%、1988增24.4%）。

推高房价的根本原因是市场投机过度，全民投机炒房，从而导致房价收入比1988年增至9.27，1989年至11.9。另外，连年的高外贸顺差、台币升值、境外热钱流入也是导致流动性过剩、投机成风的重要原因。

为了抑制第三次房价上涨泡沫，政府紧急出了“两招”。

第一招：从1989年2月开始紧缩银根，大幅提高贴现利率，减少货币供应量，1989货币供应增幅为6.1%，1990即逆转为-6.1%。

第二招：减少土地供给。但狂热的投机者依然相信“楼市不灭”的神话，甚至向地下钱庄贷款买地购房。

与日本相似，政府紧缩银根，成为挤破房价泡沫的导火索。

1990第一季度股市崩溃，由11294点到至第四季度的3759点，暴跌67%，简直就是跳水！房价二季度触顶，台北房价由二季度的每坪28.79万元，降至四季度的每坪27.21万元，仅下跌了5.5%。房价上涨与股市上涨几乎是同步进行的，但在股市回落时，房价回跌的时间较股市滞后数月，且房价调整的幅度远小于股市，显示房市稳定性优于股市。

直到1991年，台湾泡沫正式破灭！但值得关注的是，其后房价并未暴跌，而是阴跌。

比如直到12年后的2003年，台湾中南部房价与高峰期相比，也只降低40%左右(远小于日本)，而台北地区的房价依然居高不下，但成交量持续低迷。

从宏观经济看，1991-2000年台湾GDP年均增长6.3%，由之前的高增长转入中速增长，相比日本房地产泡沫破灭后的情况要好很多。

一个现象值得关注，地产泡沫破灭之后，中心城市房价较其它城市相对抗跌保值，台湾房市在2003年后价量皆出现增长，台北房价回到泡沫高峰时的水准，而一些中小城市甚至还不到高峰时的一半。

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