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智库预测:2017年上海楼市量能大降三成

作为上海市优秀民办社科研究机构(三连冠),和全国社科联创建新型智库先进单位,上海易居房地产研究院近几年一直发挥着服务行业功用,为多类行业主体提供智囊服务。

 

近期,我们应邀为某上海某部门提供了一份关于2017年上海房地产走势预判的资料。在此,老杨摘出几组数据,一家之言,仅供同行及各界参考。

 

1、新建商品住宅成交面积下跌三成左右

 

2016年,上海市纯商品住宅(剔除保障房)成交面积为1374万平方米,较2015年下降8.2%。

 

2015年属于房地产短周期当中有的上行第一年,特征是量大增、价中涨;2016年属于上行第二年,特征是量小跌、价大涨。

 

2016年上海楼市过热,体力透支,同时在调控政策抑制效应之下,楼市降温势所必然。预纯商品住宅量跌三成或四成,重新跌回1000万平米以内。

 

 

2、新建商品住宅重现供大于求

 

2016年,上海市纯商品住宅新增供应面积为926万平方米,新增供应面积与成交面积之比为0.6,与2015年的0.79相比,供不应求态势进一步加剧。

 

回顾历史,在典型的楼市降温年份(如2008、2011、2014年)2017年,新增供应皆大于新增成交。因此,2017年上海新房将再现供大于求的态势。

 

截止到2016年12月底,上海新建纯商品住宅库存总量为650万平方米,环比11月增加2.8%,同比减少39.3%,上海的新房库存量已接近2011年的水平。显而易见,随着成交量的萎缩和供求关系的渐变,本轮上海楼市去库存已出现拐点。预计2017年库存将震荡式走高。

 

12月份上海新建纯商品住宅存销比为6.3个月(存货除以过去6个月的月均销量),较11月份的5.6个月略有上升。与上述的存货走势一致,预计2017年存销比也将呈逐步增长态势。

 

3、新建商品住宅成交均价小增5%左右

 

2016年,上海市纯商品住宅销售均价为38977元/平方米,较2015年上涨21.8%,创年度最高值。从全年各月的成交均价来看,5月以来,受地王效应刺激及高端住宅热销带动,新房成交均价呈阶梯式上升态势;11月底限贷政策再次升级,加上政府控制中高档项目的预售许可证,大量成交的均为郊区项目,使12月新房成交均价环比下跌12.4%。

 

回顾过去几年可知,上海新房均价易涨难跌,即便在楼市降温年份,主要体现为成交量下跌,而均价只是涨幅收窄或基本持平。2017年,预计纯商品住宅成交均价增幅将明显收窄,小增5%左右。但大家要注意,这并不代表着实际房价不会出现下跌,多数新房在2017年部分时段都会出现小跌(相对高点)。只是表现为年度均价时,则不易下跌!这是一个时间跨度与统计问题。

 

4、二手住房成交面积下跌三成左右

 

2016年,上海二手住房成交面积3137万平方米,同比增长5.9%,创历史新高,且二手房成交面积达到新房(纯商品住宅)成交面积的2.3倍。上海早已步入存量房主导的时代。

 

从全年各月度的成交面积来看,与新房市场类似,3月份二手房成交面积486万平方米,创年内月度最高值,8月份受房贷收紧传闻发酵影响,涌现恐慌性购房热潮,二手房面积冲高到436万平方米。第四季度二手房市场显著降温。2017年,上海二手房市场将趋于降温,预计成交面积下降三成左右。

 

 

  

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