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比房价泡沫更大的泡沫是地价泡沫

当前,高层对于中国少数城市出现了房地产泡沫,应该基本达成共识。否则,也不会在中央经济工作会议公报中,明确提出:抑制房地产泡沫。

 

那么,房地产泡沫是否就等于房价泡沫呢?如果简单考虑,也可能这么说。但若深究,则会发现:比房价泡沫更大的,是地价泡沫!

 

1月20日,易居研究院接待了上海统计局相关研究人员,交流、探讨了房地产领域的研究,以及未来可能的合作研究。同日,国家统计局发布了2016年度全国经济与房地产宏观数据。

 

易居研究院研究人员快速撰写了全国房地产行业月报。老杨仅摘出两组数据,让大家比较一下房价泡沫与地价泡沫。

 

2016年,全国新建商品房销售面积157349万平方米,比上年增长22.5%,全年商品房销售量创历史新高。之前我曾撰文分析过,这个数据,大概率会成为中国新房成交量历史大顶。但,交易量并不能反映泡沫。泡沫主要体现在价格!

 

先看房价

 

2016年,市场整体处于复苏态势,部分热点城市房价上涨较快。全国商品房成交均价7476元/平方米,同比增长10.1%。

 

从历史数据看,2001年以来,商品房成交均价整体上呈现上涨趋势。在2005年之前房价增幅稳步上升,从2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。随后在2005-2006年的房地产调控影响下,上涨趋势得到遏制,但随后的2007年又开始大幅上涨。在金融危机的影响下,2008年成交均价曾一度微幅下跌。但是2009年在救市政策的拉动下,成交均价出现了23.2%的超高涨幅。

 

2010年,国家实施严厉调控政策,成交均价涨幅再次受到压制,增幅均低于年度平均值。2010-2013年,房价增速基本稳定,保持在7%左右。2014 年受行业调整及楼市库存压力较大的影响,房价增速明显回落,仅略好于2008年。2015年在楼市复苏的背景下,房价增长稳定,同比涨幅回升到7%以上。2016年,楼市继续回暖,房价增速进一步回升,创近七年最高。

 

2016年,中国GDP增长6.7%,但新房均价上涨10%,房价增幅明显高于GDP增幅,以及5.6%的城镇居民人均可支配收入。而且,10%的房价增幅,明显高于2010年以来的均值!

 

可以定性分析:2016年全国房价上涨幅度偏大,经济与收入支撑力不足。其背后是,少数城市房价暴涨,出现暂时性泡沫。

 

再看地价

 

2016年,全国房地产开发企业土地购置均价4145元/平方米,再创历史新高,同比增长24%,

 

2005年以来,全国开发企业购地价格总体呈上涨态势;其中,2009-2010年,楼市火爆,地王频现,带动土地平均购置价格连续两年处于高位。2011年,在国家楼市调控背景下,市场转冷,开发商拿地更显谨慎与理性。2012年,在房地产市场出现反转的大环境下,土地市场也表现出先抑后扬,带动全年土地平均购置价格触底回升。2013年,楼市持续升温,市场竞争激烈。2014年,土地价格整体呈现平稳上行态势,价格继续创历史新高。2015年,地价不断创历史新高。

 

2016年,由于一线及部分热点城市市场火爆,地王数量史无前例之多,面粉贵过面包的地块数量很多,导致地价涨幅较大,成为过去十多年的第四高。

 

 

大家可以比较一下,过去十多年,全国房价涨幅和地价涨幅的差异。

 

结果是:地价涨幅明显超过房价,尤其是2016年,房价大涨10%,地价怒涨24%。

 

房价泡沫,与开发商和购房者有关。地价泡沫,与开发商和地方政府有关。

 

在国家抑制房地产泡沫的严格要求下,热点城市的地方政府积极动,行政管制新房定价,不允许新盘涨价,于是开发商成为苦逼苦逼的苦逼主儿。

 

但是,有谁关心比房价泡沫更大的地价泡沫?是否该严厉出台相关措施,抑制地价泡沫? 

 

这是一个重大而严峻的问题,也是一个非常棘手而纠结的问题。暂时无解。

 

为什么?我不能说,各位看官自己想。嘿嘿。

 

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