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老杨私藏:一个房地产研究者的元旦自白

又是一个元旦。一切清零,重新开始。每年这个时候,都要做一项功课,写篇同名文章,记录生活点滴。走得再远,不忘初心。

以十年为节点,大家可以回想一下,那些年我们的记忆碎片。

1977年,那年我在干什么,记不清了。与其他中原地区乡下小屁孩子差不多吧。天天很快乐、很忙活,与小伙伴做游戏,比如玩泥巴。

1987年,上初中,寄宿制的乡镇初中,生活条件特别差,至今想起来都有点怕。我的少年时代,似乎没有什么追风记忆。

1997年,大学刚毕业一年,在内地的一个地级市的一家烂国企,憋屈得狠。一本青年,二逼生活。感谢生活,让我吃过的苦。

2007年,进入房地产业的第七年。转型做房地产研究的第二年。那年楼市股市很疯狂。不过,当时我对楼市运行的本质,还看不太清楚,想不太明白。混在吃瓜群众中,兴奋的围观了牛刀大战徐滇庆,中国房地产史上第一赌局。

老杨私藏:一个房地产研究者的元旦自白

回顾2016年

一、关于国内外经济

2016年,全球经济继续温和复苏,但主要是美国强劲,新兴经济体中印度继续逞强,压中国一头。值得关注的是,国际上出现了几只黑天鹅,比如英国脱欧公投、特朗普当选美国总统等。这对于未来几年全球经济造成一定负面影响。尤其是特朗普在外贸方面的强硬态度,不利于中国出口;同时,财政支出加大,也会迫使美国加息节奏加快,不利于中国稳定汇率和外储,也间接小幅利空中国楼市。

中国经济增速,在2016年出现企稳迹象,连续三个季度6.7%,预计全年也是此值。多数指标都有所企稳或好转,暂且视作企稳吧。去产能、去库存成效明显,楼市成交火爆,助推了经济。但2017年经济增速能否继续稳住,则存在较大变数。主要两个困难:一是房地产市场降温,会拖累经济增长;二是货币与资金面中性略紧,影响实体经济与虚拟经济。

二、关于资本市场

2015年欧美股市平淡,2016年则逆袭走强。2016年年底道指收盘价为19762,相比2015年年底的收盘价17425,上涨13%。全年的涨幅主要集中于最后两个月,受特朗普胜出的影响。

坏事变好事,连巴菲特都看走眼了。老杨也看走眼了,年初预测美股将走熊。这个世界,见怪不怪。欧洲股市也上涨,比如德国股指全年上涨近7%。香港恒生指数则全年不涨不跌,基本持平。

上证指数,2016年年终的收盘价为3103,相比2015年年底的收盘价3539,下跌12%。1月暴跌二成,跌破2700点,其后振荡式上行,但全年并无明显行情,仍属于股灾之后的筑底阶段。中国股市的特征是牛短熊长,2017年不可能走出大行情,我2016年元月16日写过文章(点看:五大逻辑决定:2016年中国熊市!)

文中,我构建了五大熊市逻辑,并预测:2016中国股市注定是熊市。散户朋友们,请热受生命,远离2016股市。除了可在多数城市自住性购房之外,避险式理财,方为上策。等到上述五大逻辑被破坏掉时,自然会迎来下一轮牛市。这需要耐心!投资,需要像优秀的猎手那样,耐心的等待猎物的出现!

现在回顾,五大逻辑中,起主导作用的是:牛短熊长,这个最简单的逻辑,而欧美股市走熊这个逻辑,在四季度倒塌了,但外围市场的走强,并未构成国内股市反弹的主导力量,内因仍起决定性作用。

关于黄金市场。一场大戏,跌宕起伏。我的心情有些复杂。全年来看, 纽约期金价格,2016年年终收盘价为每盎司1152美元,相比2015年年底的收盘价1065美元,上涨8%,这是在连跌三年之后,首次实现年度正增长。

2016年初时,我及时判断2016年有行情,并进行投资,在每盎司1100美元左右时,1月份就已将半数资金陆续投进。从1月至3月,我多次在微博微信上建议粉丝关注黄金。比如在2月15日,专门写过一篇文章(点看:黄金,将成为2016全球最牛叉的投资品?)。

文中写道:从基本面分析,在2016年这个特殊年份,在其他投资品皆一片绿的“乱世与熊市”当中,黄金铁定具有短线避险价值和投资价值 ; 另外,如果负利率国家越来越多,同时美元加息节奏大幅放缓,甚至转而再度实行货币宽松,则正如上图中的月线技术分析,黄金还可能有中线投资价值。而这一切,都需要大家,边行动,边观察。先吃着碗里的,再看着锅里的。如果一旦形势不对头,则碗也不要了!

其后,金价继续上涨,直到7月达到全年最高点1377美元,相比2月15日又上涨了11%,相比年初上涨近三成!7月后,受美联储加息预期与美元走强的影响,高位盘整,重点慢慢下移,11月特朗普胜出当天,金价曾一度大反弹至1338美元,但很快利好转利空,与美股利空变利多正好相反!其后,11月与12月加速下跌,12月有所企稳,年底收于1152美元。

2016年,金价走出这样的曲线,对于投资者,结果会出现严重分化。如果从年初一直买黄金,并在三季度售出,基本都赚。如果2月下旬开始买入,并一直持有至今,则赔钱。如果在1月买入,则持有至今仍赚。老杨情况是,1月买入的资金,在4月需要交杭州房子首付款之前,全都卖掉了。这含有幸气的成份。

但有些粉丝,在2016年买金,应没赚到钱,老杨为此而感惭愧。11月,特朗普当选总统后,美元走强,黄金渐渐跌破1200大关,从而把30月均线也跌破了,之前预测的大概率中线行情,也变得前景模糊了。在资本市场混,不能死等死守,需要灵活处理,所以才在2月文章提出:“先吃着碗里的,再看着锅里的。如果一旦形势不对头,则碗也不要了!”

但多数粉丝缺少判断能力和决断能力,一旦价格下跌,就不敢、不愿出货。所以,中国股市散户的最大特征是:被套之后死捂。但是,关于黄金的灵活行动,老杨不可能在短期行动方面为粉丝出谋划策,我没有时间、没有精力、没有水平研判短线,因此只能看中线。

2017年,金价走势难测,主要取决于特朗普新政的力度与效果,美元大概率继续走强,压制金价;但如果特朗普新政遇挫,以及欧州再出现几个国家脱欧的黑天鹅,则金价可能小涨。

最后,关于美元兑人民币,2016年年终收盘为6.94,相比2015年年底6.49 ,上涨近7%,也即人民币兑美元贬值近7%。这一收益率,明显高于银行理财与五年期贷款利率。如果再加上1%左右的美元理财收益,则可达8%。对于普通民众而言,属于非常好的稳健收益。老杨在2016年1月,只是尝试性的买了五万美元。

三、关于房地产研究工作

理论与研究创新:房地产板块轮动、四级预警体系。

在过去11年的研究工作过程中,除了对研究有兴趣、有热情、情愿投入大量时间精力之外,老杨还比较擅于归纳、总结、升华、创新,比如房价收入比报告(2007年)、房地产库存报告(2010年)都是业内率先研发出来并不断完善(带领同事),比如首先提出房地产白银时代(2009年2月提出)、房地产短周期理论(2013年出书)等。尤其是房地产短周期理论,自老杨2013年在书中详细解析之后,近两年,越来越多的业内人士和券商分析师,将房地产短周期、小短周、三年一周期等挂在嘴边。

2016年,老杨还率先提出来两个理论与实践相结合的新货色。一是“房地房地产板块轮动学说”。这一轮短周期上行过程中,在2016年出现了史无前例的房地产板块轮动现象,直到2016年3月份,我才深切观察与体会,并做了深入思考与总结,在行业内首开先河的提出了:房地产板块轮动学说,通过多篇文章阐述了这一理论与规律(点看其中一篇,4月2日写:“房地产板块轮动学说”绝佳案例:杭州是旭日,深圳是夕阳!) 。并指导了我及粉丝在杭州的实战,8月底与9月也延及长沙。直至当前,仍有部分弱二线和三线城市仍在轮动中,比如重庆、南通等。

二是,房价下跌“四级预警体系”。一开始,主要是针对深圳楼市下跌过程较为复杂,变化较慢,为了更细致的跟踪和划分节点,以便让市场参与者有一个具体明确的参照系和行动路线图,我引入蓝色、黄色、橙色、红色等四级预警系统。从2016年1月,对深圳发出黄色预警(点看:首次发布深圳房价下跌黄色预警:两张图让你明白,深圳房价有多危险!) 其后两次升级,5月升级为红色预警。

三季度,又将四级预警体系扩大应用到苏州、上海、合肥等城市,四季度更多城市被纳入预警范围(点看:25城楼市下跌预警,这是最全面的一次了!)。现在回看,这套东西具有较强的应用性和实操指导价值。等到下一轮楼市升温期之前,我考虑考虑是否能研究出一套房价大涨的四级预警体系。嘿嘿。

2016年,去了一些城市开会或讲课。北京、广州、深圳、昆明、济南、重庆、贵阳、南京、合肥、杭州、成都、沈阳、苏州、郑州、长沙、包头、太原、烟台、无锡、宁波、义乌等。感谢会议的主办方和组织方,初识了各地很多业界朋友,也顺便实际了解各地房地产行业和市场状况。为万科、华润、金地、景瑞、旭辉、鲁商、蓝光、鲁能、瑞安、新城、中梁、中南、复地、三盛宏业、大华、远洋、融创、绿地、保利置业等提供了培训和讲课。

研究院的工作,按部就班,继续按已有模式与机制进行,常规研究、专题研究、课题研究相互协调,不断拓展专题范围。除了常规报告外,2016年带领同事研究和撰写了多份新报告:双创背景下房地产十大创新方向与案例,全国房地产去库存现状与趋势研究、抑制资产泡沫与房地产去杠杆、45城房价偏离度排行榜等等。其中有些报告引发较大发响,甚至有城市政府投拆我们。呵呵。

组织举办了多次易居论坛,在几次易居论坛活动中,与行业内的资深老总们相互交流、共同论市,我也获得了不少信息、学到了知识,谢谢各位与会老总。其中,年中和年底的两次大型论坛,秋实楼300人的报告厅坐满,其中部分听众是从外地赶过来的,没有吃的喝的唱的与抽奖,大家都是抱着学习、听干货的心态,特别让老杨感动。

四、关于生活

一睁眼,一闭眼,一年就这么过去了。记两件小事吧。

一是筋好了。 2015年10月中旬,打球时跟腱断了! 动手术,住院一周,回家卧床,七周后上班。原本以为,以后不可能再上场打网球了。2016年二三季度开始慢跑,老实讲,确实挺枯燥的。8月时,与徐总尝试打了二三次球,虽然有心理阴影,不敢快跑,但感觉还是可以继续打球的。四季度开始,越打越频繁,回到了筋断之前的节奏,每周两次或三次。现在,我已不怕筋再断了,心理阴影面积大幅缩小。出汗健身,释放压力,乐在其中。

二是与粉丝互动多了。部分粉丝发我购房故事,我略加点评放在自媒体上,一方面我为大家指点迷津,另一方面也让我更多了解的市场微观行为。举办了几次红粉内训,将我对市场走势的研究成果,以及买房原则、技巧的经验与心得,面对面的分享给特定VIP粉,让粉丝受益的同时,也有些授课收入。另外,通过分答、微博问答等创新型的互联网平台,增加了与粉丝互动的新渠道。另外,老杨还开通了今日头条、一点资讯、网易平台、喜马拉雅、蜻蜓等自媒体,还积极参与了几期乐居的直播节目。遥想2006年,老杨是业内最早一批开通房地产博客的人,十年弹指一挥,中国房地产业和媒体变化真够大的!时代快速进步,老杨也在与时俱进,争取不掉队!

五、关于2016年行业预测

拿出去年元旦写的 (点开可看)《2016元旦:一个房地产研究者的长篇自白》。

下面,红字部分是一年前的预测;黑字部分是现在的验证与总结。一条一条的进行对照,总结、反思吧。

年初预测:一、政策

1、货币政策继续放松,但步调放慢,降准二三次,降息一次或无。

2、信贷政策继续宽松,首套房贷首付可能降至二成,二套房贷首付比    例可能降至三成,公积金使用条件放松,房贷证券化推进。

3、房地产税立法难出台,个人房贷利息抵扣个税启动。

4、一线城市限购不会取消,高房价之下,调控政策反倒有所收紧。 

5、加快农民工市民化,扩大住房需求,将有针对农民工的政策出台。

6、发展住房租赁市场,对于经租企业或个人出台优惠政策。

现在总结:

1、步调放缓,预期正确,次数略赠嫌乐观。降准一次,降息无。基本命中,但有误差。反思原因:经济初露企稳迹象,同时房价大涨,下半年抑泡沫、防风险成为政府重要工作。

2、信贷继续宽松。尤其个人房贷的首付比例,果真再次下调,2月2日,央行和银监会联手发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,将首贷首付比例调至最低二成,二套房贷最低降至三成。这一条预测是需要功力的,嘿嘿。精准命中!房贷证券化仍无实质突破。

3、房地产税立法难出台:确没出台台。不过,此预测没什么难度。个人房贷利息抵扣个税,并无启动,连试点都没有,预测失误。反思:涉及个税改革,步调迟缓;房价大涨,不利于此政策出台。

4、一线城市限购不会取消,高房价之下,调控政策反倒有所收紧。 百分百命中,这条预测是需要功力的。直到3月下旬,沪深才收紧政策。精准命中!

5、加快农民工市民化,扩大住房需求,将有针对农民工的政策出台。中央多次强调这一方针,农行出台“农民工安居贷”,地方加大支持力度。命中!

6、发展住房租赁市场,对于经租企业或个人出台优惠政策。6月3日,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,出台支持政策。完全命中!

年初预测:二、成交量

1、国家统计局口径的全国商品房成交量同比增长8%左右,交易中心口径的一线城市商品住宅成交量同比增长5%左右。

2、全国房地产开发企业土地购置面积将同比增10%左右。

现在总结:

1、2016年1-11月份,全国商品房销售面同比增长24%,估计全年为20%左右,显著高于预测值,存在较大偏差。但一年前8%的预测值,基本上属于各机构当中最乐观的预测了。

反思:低估了二线城市爆发的能量,2016年部分二线城市的繁荣程度,创了历史之最,这一点预测的难度非常大,老杨承认无此能力。

而且,上文已述,这一轮短周期上行,在2016年出现了史无前例的房地产板块轮动现象。对于部分二三线城市的成交大增,在年初的时候,也预料不足。 

值得高兴的是,对于一线城市的成交预测,相当靠谱,比两年前预测2015年度时大为进步。如下图,2016年前11月,一线城市住宅成交增长3%,与5%的预测值,非常接近!命中。

老杨私藏:一个房地产研究者的元旦自白

2、2016年1-11月,全国房地产开发企业土地购置面积同比下跌4%,全年可能为下跌2%左右。相比10%的正增长的预测,存在明显失误! 

反思:这是连续两年,对于房企购地指标预测失误。这一指标的重要性,远低于商品房销量,而且规律性不太强。说实在,老杨也不知道为什么2016前11月仍有这么明显的偏差,希望全年数据会发生明显变化,实现正增长,呵呵。2016全年数据,2017年元月才公布。

年初预测:三、价格

1、价格重点在于70个城市房价指数:月度环比保持上涨;预计2016年7-9月环比涨幅见顶,最高达0.8%左右,同比涨幅逐月扩大。

2、全国商品房成交均价同比上涨8%左右。

3、全国房企购地均价同比上涨12%左右。

现在总结:

1、70城房价环比上涨月数为12个月,无下跌下月,而且9月份环比涨幅见顶。太尼玛准确了!此处应有掌声。

这个指标,是所有房地产指标中最重要的指标,对于开发商和个人房产交易者的指导价值最高。吃瓜群众,不会理解这一点。

2015与2016年,连续两年,精准预测!这让老杨,不敢再奢望2017年还能如此精准。对于房价拐点(三类:峰值、谷值、正负零)的预测,要想在月度方面误差不超过两个月,除了能力之外,毕竟还需要一点点运气。比如,2014年房价拐点(5月)的出现,就比我预测的早了三个月左右。

然而,对于2016年房价环比的峰值,却存在明显低估。预测为0.8%,实际为1.8%。前面已有所述,对于2016年部分二线城市房价史无前例的疯涨,我没预测到。所以低估了峰值。

70城房价同比涨幅年内一持扩大,这一点预测准确。

2、2016年1-11月,全国商品房成交均价同比上涨10.6%,预计全年为10%左右。涨幅接近8%的预测值,比较靠谱!略高部分,主要是部分二线城市房价涨幅很大,超出预期。

3、2016年1-11月,全国房地产开发企业土地购置均价同比增长26%,明显高于预测的12%。2016年地王之多,地价之贵,也是超过预期。房价超预期,地价随之超预期。

年初预测:四、投资建设

1、全国房地产开发投资同比增长4%左右。

2、全国开发企业房屋新开工面积同比增长0%左右。

现在总结:

1、2016年1-11月,全国房地产开发投资同比增长6.5%,预计全年为6%左右,略高于年初预测的4%,比较靠谱。这一指标主要由购地量与新开工量决定,购地弱于预期,而新开工强于预期,综合之后,开发投资的预测,基本命中。 

2、2016年1-11月,全国房地产开发企业房屋新开工面积同比下降7.6%,预计全年为6%左右。年初0%的预测,略低了,误差尚可接受。小失误的原因:对于2016年楼市成交量与价格的高涨程度预估不够,楼市火爆使部分以前的存量土地加速开工。从新购地面面积来看,因为是负增长,没对新开工小增长形成支撑。

年初预测:五、总体

1、按照房地产短周期的规律,2015年是“复苏年”,2016年将继续上行,多数指标都强于2015年,可称为“回暖年”。

2、按市场自身规律,一线城市商品房成交量略有萎缩,但由于政策面继续暖风频吹,将使一线和少数强势二线,上行时间有所延长。而弱二线和三四线城市,成交量将明显强于一线和强二线,价格也将企稳,部分城市反弹。

3、上半年市场表现强劲,下半年成交依然较活跃,但势头趋缓,市场将为2017年降温做铺垫。

现在总结:

1、现在回顾总体预测,仍让老杨沾沾自喜(虽然是恶习)。2016年确实是“回暖年”,多数指标都强于2016年。

2、一线城市量仍小增,上述成交量部分已述,此处略有萎缩,前后矛盾,前者有具体预测值,以前者为准。一线和强二线上行时间,确实拉长了,二三线成交量增幅大于一线和强二线,预测基本准确。弱二线与三线房价企稳反弹,亦靠谱。

3、上半年强劲,下半年仍活跃,但势头趋缓。百分百命中!这一点很不容易,这主要预测部分城市政策收紧有关。果然,国庆调控潮后,四季度成交势头放缓了。而且一年前就已预测到“2017年降温”。老杨头,佩服呀!此处应有掌声。

另外,总结上述分类指标的预测。

其一,我对70城房价指数走势的预测,堪稳神准,其实回顾过去三四年,我对这一指标的预测,基本没出现过明显失误。但2017年不敢继续奢望。我也不相信这个神话。

其二,我对商品房与商品住宅成交量与成交价的预测,基本靠谱,略逊于对70城房价环比峰值的预测,主要是部分二线城市火爆程度超预测。

其三,对于购地、新开工的预测,误差明显,对于开发投资略有误差。 这三个指标,预测难度总体高于新房成交量、均价、70城房价指数; 但这三个指标的重要性要远低于后者,与开发商和个人购房者的关系不大,而主要与地方政府收入和国民经济关联度较大。

另外,除对全国指标预测之外,在2016年的某些时点,我还对个别地区的楼市进行了预测。简要列举和分析如下:

1、预警深圳下跌。1月首次发出黄色预警,3月升级为橙色预警,5月升级为红色预警。

结果:实际上,3月下旬为深圳房价走势的分水岭,相比新房价格,二手房价格更能反映市况,3月下旬出新政后,部分二手房盘整,部分阴跌,部分仍有小涨。10月开始,多数二手房价开始实质性下跌。四级预警体系,在深圳楼市身上,进行了接近完美的试验。

谈完2016年,还有必要扯点2015年的历史旧帐。在2016年元旦长文中,我曾承认过2015年过早的提示深圳楼市风险,但留有话头,需要2016年底才能验证。当时文字截图如下:

老杨私藏:一个房地产研究者的元旦自白

现在看来,我对于2015年四季度入市的这批投资投机客的担心,并非纯属扯蛋。根据2016年的实际房价走势,以及部分粉丝的反映,2015四季度入市购房,其中至少部分人,已经被套,当前无法以赢利价出货。等到跌至2017年底时,仍未撤离的四季度入市者,估计多数都会被套!市场就是如此惨酷!你信与不信,都不会影响房价的波动。

当然,我仍看好深圳楼市长期发展,当前被套,未来仍会解套。问题的关键是,只要存在补套现象,就说明你的入市时机有问题!如果这个问题你一直想不清楚,则说明你根本不懂房地产短周期,不是一个合格的房产投资者!

2、3月坚定看好杭州将出现板块轮动,并实操购房,并建议粉投资杭州(可点看:杨红旭:又爆新地王!2016年最牛“补涨”城市,很可能是杭州!)。

结果:杭州房价正是从3月开始涨速小幅加大,8月大涨,9月暴涨,g20引爆杭州房价,也被精准预测到。 

3、过罢春节,强烈看好昆山,尤其是花桥。 3月下旬,上海出新政后,进一步看好。还写有文章(可点看:杨红旭:沪深限购升级之后,最大受益者会是谁?)。

结果:2016年前三季度,昆山房价一直大涨,上海调控之后加速上涨,加之受地王影响,9月时房价较年初已翻番。对于昆山,这属于五年一遇的行情。

4、4月开始看空苏州地市与房市。针对4月13块地出让过程中被暴抢的现象,专门撰文分析风险(可点看:杨红旭:请警惕,中国楼市“绞肉机”的狰狞一面!),继深圳之后,第二个发出红色预警的就是苏州。

结果:4月开始的很多个地王,其实都被套住了,已有个别地王项目开盘,销售惨淡。苏州房价3月之后走稳,园区二手房小跌,9月房价有所反弹,但10月调控后房价实际上开始下跌,楼市总体形势,略强于深圳。

5、8月下旬,开始看好长沙,感觉属于房地产板块轮动的滞后城市,自己实操买房并建议粉丝关注。10初,还写过一篇分析文章(点看:长沙,房地产板块轮动的又一新热点!) 。

结果:8月开始,长沙量价齐涨,其中9月、10月、11月(12月数据尚未公布),在70个城市当中,长沙的房价环比涨幅皆处于前10名,其中10月为第二名!但是,10月开始的调控潮,虽然长沙并未严格调控,但也受到影响,需求有所降温,尤其是政府严格限制新盘预售价,导致很多新开楼盘价格明显低于真实市场价,而二手房价格仍在上涨。不过,我仍对长沙楼市中长期看好,其房价洼地需要较长时间,需要经历二三个短周期,才可能填平。

6、大概从9月开始,多次提及合肥未来房价下跌风险,认为这次合肥房价暴涨,从短期看部分脱离的城市基本面支撑,炒房成分偏大,未来房价下跌幅度可能比其他强二线(如南京、厦门、武汉、杭州、郑州)更大些,甚至也有一种可能(五成概率),类似2011年至2015年杭州的走势。在微博上,我这种观点,多次遭到合肥网友的反对与攻击。国庆以来,合肥楼市已降温。但房价跌同跌幅是否会大于其他强二线,要等到2017年底,甚至到2018年底,才能有答案。这个预测,先放这里。以后会回来捡起的。

展望2017年

一、政策

1、货币政策中性略紧,基准利率无变化,降准或无,或一次。

2、中央层面,抑制泡沫、防范风险成为房地产政策取向的第一位,三四线去库存降为第二位。房地产政策总体偏紧。

3、地方层面,在因城施策方针指导下,三四线政策维持宽松,一线和强二线政策偏紧。19大后,政策难有实质变化,但可能略有放松,主要表现为:部分地方政策表面不动、暗地放松。

4、房贷发放规模有所控制,房贷利率总体趋升。

5、房地产税立法仍然难以出台。

二、成交量

1、国家统计局口径的全国商品房成交量同比下跌7%左右,交易中心口径的一线城市商品住宅成交量下跌三成至四成,二线下跌一成至二成,三线基本持平,小增或小跌。

2、全国房地产开发企业土地购置面积将同比增长5%左右。

三、价格

1、价格重点在于70个城市房价指数:月度环比,上半年以涨为主,下半年以跌为主;预计2017年7月前后环比由正转负;预计同比涨幅于2017年一季度见顶,其后下行。

2、全国商品房成交均价同比上涨3%左右。

3、全国房企购地均价同比上涨10%左右。

四、投资建设

1、全国房地产开发投资同比增长4%左右。

2、全国开发企业房屋新开工面积同比增长3%左右。

五、总体思考

1、按照房地产短周期的规律,2016年是“夏天”,2017年将转为秋天,下半年入冬。

2、从政策面上看,2017下半年全国楼市显著降温之后,政策变化是关键,我估计不会像2014二三季度那样突然放松,地方取消限购限贷、中央出台9.30房贷新政。

另外,经济能否真企稳,CPI会否超过3%,美国加息步调,是影响房地产政策面的三个重要外部因素。但我预期此三因素不会有黑天鹅。不必过忧。经济保6.5%没问题,CPI主要在2-3%之间,可能个别月份略超3%,美国加息一次或两次。

3、从市场面来看,三四线是影响全国指标的“关键先生”,一二线没指望了。我预计三四线新房市场量稳价增。

但三四线也存在变数:变数一:市场活跃度超预期,走出独立小行情,房地产板块轮动继续显现。变数二:随一二线降温而同步降温,量价齐跌,如此则全国指标就比较难看了(量跌超一成,价跌)。 

回顾历年同题文章,我是从08年元旦开始写的,从2011年元旦开始加入市场预测部分。近几年,不断反思教训,总结经验,预测水平一点点的提高。坚持做好一件事,不容易。这件小事,我还将坚持下去。

最后,感谢过去一年,大家对老杨的帮助和支持。感谢支持我工作的领导和同事,感谢邀请我参加各种业界会议的朋友们,感谢邀请我为房企讲课的朋友们,感谢支持我组织易居论坛的特邀嘉宾老总们、感谢经常合作的媒体及编辑和记者(央广经济之声节目、中国国际电台、浙江经济广播、新京报、每经新闻、老杨论市录制组、新浪财经专栏与微博、中国经济报告、上海电视台、第一财经、东方财经、今日头条、一点资讯、网易平台、乐居直播、喜马拉雅、蜻蜓等等), 感谢一直跟随我、包容我常犯自恋毛病、参与内训或咨询、偶有打赏、投稿购房故事的红粉,感谢为您工作造成麻烦的相关部门领导对我的包容,感谢大学毕业20周年筹备组的同学们,感谢一起在张江打球的球友们,感谢理解和支持我的家人,感谢所有2016年与老杨有正能量交流的有缘人,谢谢你们,祝大家2017年开心、健康、平安,工作顺利,财源滚滚。

去年写此文章,回顾过去一年微博,花费了很多时间,今年不敢一条条的回翻微博了,只是重点回顾了过去一年写的文章,个别已在上述中有链接。

去年写了八千字,今年大概上万字。从昨天开始至今,累计花费约15个小时。姓杨的,你丫有病呀,每年元旦都玩自虐。

累脑子、累眼睛、累手指,但一年做一次系统性的回顾、总结、反思,还是很有必要的!万字长文,估计多数人是读不下去的。这是老杨的私房菜,私藏品噢。欢迎参观,拿走不谢。

2017年元旦22点40分于上海

看了此文,如有所获,鼓励下吧……

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