2015年以来这轮全国房价上涨，少数城市暴涨，想必大家感触特别多！

幕后驱动力主要是两个：一是房产政策刺激，二是资产荒下的货币放水。

关于房地产政策，放松限购限贷、减税，9.30新政、3.30新政、去库存等等一大堆，这里不再赘述。关于货币放水，可以参考下图。

谈到货币供应，多数情况下以M2为主要参照标准，专家与媒体，也常谈及这一广义货币。然而，自2012年以来，M2增幅一直在13%上下小幅波动，看不出大放水的迹象。

而需要关注的是，2012年以来，我国GDP增速却由近两位数持续下滑至6.7%。这也就意味着，经济降速，M2没降速，多出的3个点左右的货币超发，其总量仍然很可观。

相较而言，M1(狭义货币)的波幅更大，更能反映货币宽松与紧缩的幅度。M1增速减去M2增速的差额，也就更能说明问题的关键！

2016年三季度末，我国M1余额45.4万亿元，同比增长24.7%，增速比6月末高0.1个百分点，比2015年同期高13.3个百分点；M1与M2增速差值为13.2%，比6月末提升0.41个百分点。

二者差值高反映了实体部门尤其是企业部门投资意愿的下降，M1持续快速上升、M2下滑，是企事业单位存款活期化倾向的结果，民间投资增速的持续下滑，企业大多在持币观望，谨慎投资，不一定找得到好的项目。

一方面，实体经济不振；另一方面，在2015年下半年股市泡沫破裂以来，出现了罕见的资产荒，超发的大量货币与居民资金，找不到投资出路。

于是，自2015年四季度开始至2016年三季度，也即过去的4个季度，我国部分城市房价暴涨。正好对应着：M1增速超过M2增速的差额不断扩大!

接下来，我们再来看另一个指标：房贷利率。这一指标，是货币放水和房产政策放松的双重叠加。

2014年11月开始降息，2015年多次降息，全社会的利率水平持续下滑。同时，房贷政策也持续放松。

2016年9月份，全国个人住房贷款加权平均利率为4.52%，比2016年6月份下降0.03个百分点，比去年同期下降了0.5个百分点，延续了2014年四季度以来的下降趋势，创近年新低，但降幅持续收窄。

显而易见，自2015年四季度开始至2016年三季度，是2011年以来，房贷利率水平最低的4个季度！作为普通民众，在还款能力可许可的前提下，应尽量多的利用房贷买房

如果本轮房价上涨过程中，你没有及时上车，那么你就错过了过去4个季度的这轮大涨，而这4个季度的部分城市房价涨幅之大，在改革开放近40年的中国历史上，史无前例！

看两张过去10年的房价变化图吧。下面是全国70城房价环比增幅，过去10年，出现了四次大涨，但始于2015年四季度的这轮上涨，幅度最大！环比最高值，出现2016年9月，10月部分城市调控之后，涨幅冲高回落。

70城房价环比幅度创历史最高，但仍不能充分反映少数城市房价火爆的程度。一线城市房价涨幅自不必说，老杨挑一个核心二线城市吧，南京具有典型性，过去4个季度，很多板块房价上涨一倍左右。

那么，能否比较一下过去几轮南京的房价涨幅？完全可以！

同样是房价指数，只不过将2006年作为基期，如下图，过去10年，南京随着全国大势涨了四轮：07年、09年、13年、16年。

大家瞧瞧本轮上涨曲线，史无前例的陡峭，涨幅之大，远超前面三轮！如果错过本轮房价上涨，南京的网友们，你是不是想死的心都有？

这就意味着，未来10年的工资收入，都抵不过错过本轮南京房价上涨的损失！

与南京类似的，还有北上广深苏合厦郑济武津石昌廊莞福等20多个城市。

机会，是留给有准备的人的。如今车已减速，就不要急着上车了。错过了本轮上车机会，你要做的就是深深的反思反省！

然后，耐心等待下一个上车机会吧。

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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