事实上，也确实降温了，尤其楼市成交量。至于地方政府、统计局、媒体、老百姓等更关注的房价，尚无实质性的下跌，主要表现为”被降价“，也即地方政府严控新房预售价格，导致成交均价出现下跌或者趋稳。

那么，这就涉及到一个问题：这20个左右的热点城市，当前真实房价尚未下跌，但当政策持续打压需求、管制新盘定价一段时间之后，房价会否由”假摔“变”真摔“？

老杨提前给出答案吧：真摔！

哈哈，同学们，先别害怕，这只是房地产短周期性质的调整，春夏秋春轮回。

那么，不同地区，谁先摔，谁后摔？

今年3月，老杨隆重推出了：房地产板块轮动学说。过去的三个季度，已经证实了这一学说的真实性，不同城市，房价上涨是有先后次序的。

那么，在未来的房价下跌过程中，也会有先后吗？老杨认为：本轮房地产短周期的下行阶段，房地产板块轮动学说，同样适用！

看图说活，让数据来支撑逻辑。

根据国家统计局公布的10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，易居研究院对一二三线70城市住宅价格数据进行简单算术平均，计算得知，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为0.5%、1.3%和0.9%。而9月份分别为3.3%、2.3%和1.2%。

回顾过去十几年，一二三线城市的房价走势，从大节奏、大趋势来看，基本是一致的。

细究可知，每次房价上涨，一线城市涨得早些，涨得猛些；楼市降温期，三个地区房价同步涨幅收窄，然后下跌。

然而，始于去年5月的本轮房价上涨过程中，一二三线城市的房价形态，与以前有所不同，主要差异是一线城市上涨得比较早，涨幅特别大，而且居然构筑了一个环比涨幅的三重顶！尼玛，史无前例呀！

一线城市房价环比涨幅出现三重顶的内因：

1、第一大妖怪是深圳，2015年二季度率先暴涨，而当时京沪广刚企稳或小涨。深圳环比涨幅的最大值出现在2015年6月，所以拉动一线城市房价环比在当月出现第一个顶。

2、今年春节之后，深圳涨势趋弱，此时京沪接棒猛涨一波至3.25新政，所以拉动一线城市房价环比在今年3月出现第二个顶。这一波，上海涨得最凶！

3、今年8、9月份，深圳势弱之后，京沪3.25势降之后，京沪第二次上攻一波，同时广州助攻，于是形成了第三个顶。这一波，北京表现抢眼。

老杨的预断是：未来的这轮房地产短周期的降温过程中，一线城市将率先降温，二线随后，三线较滞后。

从数据苗头看，10月房价环比涨幅变化已初露端倪：一线城市房价环比收窄幅度最大，而且涨幅已低于二三线城市。

从逻辑上看，一线城市受政策打压最严重，且本轮涨幅很大，市场率先降温是正常的； 另外，本轮房价上涨的带头大哥深圳，自3.25之后就持续量缩价盘，国庆之后，价格已经盘不住了，二手房东降价现象越来越明显。

估计，深圳很可成为本轮房价下跌过程中的带头大哥了。成也萧深圳，败也萧深圳？呵呵。

最后，聊几句市场哲学吧。

悲观者认为，秋天来了，冬天还会远吗？乐观者认为，冬天快来了，春天还会远吗？

悲观者认为，限购之后，房价必跌。乐观者认为，未来限购放松之日，就是房价大涨之时。

每位网友，都反问自己一下：我是悲观派，还是乐观派？

老杨一贯的态度是：敬畏市场，直面现实，理性预测，淡定交易！

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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