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2016年,银行发放房贷实在太疯魔!

今年,20多个城市的房价涨幅,史无前例之高。因此,7月份和10月份,中央政治局会议两次提出“抑制资产泡沫”。


那么,少数城市的房价泡沫是怎么吹出来的呢?注意,老杨认为这些城市只是暂时存在小泡沫,尚不能定性为系统性泡沫。或者通过下跌挤出泡沫,或者通过几年盘整压缩泡沫。


房价过快上涨,并产生小泡沫,主要因素是需求侧,次要因素是供给侧。所以,主要应从刺激需求的因素着手,进行分析研究。而房贷政策,是影响短期购房需求变化的第一要素!


近段时间,易居研究院专门研究了《抑制资产泡沫与房地产去杠杆》,其中涉及到对于我国个人房贷规模与增速的研究。分享两图如下。


截至今年9月末,全国本外币贷款余额109.49万亿元,同比增长12%。前三季度人民币贷款增加10.16万亿元,同比多增2558亿元。分部门看,住户部门贷款增加4.72万亿元,其中中长期贷款增加4.2万亿元,这其中主要是个人房贷。


从房地产新增个人贷款余额的年度数据看,近五年总体上呈现出攀升态势。比如在2012年为0.96万亿,而到了2015年则攀升到了2.7万亿。我们基于2016年前三季度余额的数据,大致推导出2016年该指标约为5.24万亿。


由下图可知,2004年以来,我国个人房贷新增规模,主要与楼市波动有关,比如07年、09年、10年、13年、15年,16年,都是楼市繁荣年份,房子销售火爆,房贷发放自然也多。


然而,2016年前三季度,全国商品房销售额80208亿元增长41%,估计全年也是类似增速,但个人房贷同比增速却高达94%!


2016年,银行发放房贷实在太疯魔!


这就意味着,2016年房贷发放增速,是新房销售增速的两倍多!商业银行,疯子一般的发放房贷!到底是为什么?低息环境之下,实体经济不振,个人房贷成了银行疯抢的香饽饽!


同时,这也意味着,个人购房的杠杆率大幅提升。由于房贷中包含了新房和二手房贷款,在当前我国新房占主导的背景下,可以简单匡算一下,2016年购房贷款平均比例已达五成左右(将全款买房者也平均进去)。这一比例仍明显低于发达国家。


不过,去年以来,在我国少数楼市偏热城市,还有各类的非正规渠道的借贷资金,比如首付贷,进入到个人购房领域,在这些城市,少数购房者的杠杆率可达九成左右,投资投机成份较大,容易滋生泡沫。


第二张图,比较一下中国与日美的个贷余额增速。其实很多情况下,不宜拿中国的数据与发达国家相比,主要是经济和房地产所处发展阶段不同。这里也仅作大致比较。


2016年,银行发放房贷实在太疯魔!

日本楼市大泡沫,主要成生于85年之后至90年,个人房贷余额增幅扩大,1986年达到历史最高的55%,其后两年仍保持高位。于是,吹出了全球史上第一大楼市泡沫。


上一轮美国楼市持续了多年小涨,从上世纪80年代后,房贷余额增速始终保持正增长,2001年至2006年连续高增长(但增速明显低于86年至88年的日本),最终产生泡沫,并于2007年爆发次贷危机,2008年开始负增长或微增长。


2005年以来,中国房贷余额增幅增速明显高于美日两国。但这主要与中国楼市98年房改之后处于快增期有关,青春期骚动,可以理解。


不过,在中国经济已经降速、楼市已经告别黄金十年的背景下,2016年中国个人房贷余额增速重新回到07、09、10年高位,确实不正常,应属非理性繁荣。对此,大家应有理性而客观的认知。


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