那么，少数城市的房价泡沫是怎么吹出来的呢？注意，老杨认为这些城市只是暂时存在小泡沫，尚不能定性为系统性泡沫。或者通过下跌挤出泡沫，或者通过几年盘整压缩泡沫。

房价过快上涨，并产生小泡沫，主要因素是需求侧，次要因素是供给侧。所以，主要应从刺激需求的因素着手，进行分析研究。而房贷政策，是影响短期购房需求变化的第一要素！

近段时间，易居研究院专门研究了《抑制资产泡沫与房地产去杠杆》，其中涉及到对于我国个人房贷规模与增速的研究。分享两图如下。

截至今年9月末，全国本外币贷款余额109.49万亿元，同比增长12%。前三季度人民币贷款增加10.16万亿元，同比多增2558亿元。分部门看，住户部门贷款增加4.72万亿元，其中中长期贷款增加4.2万亿元，这其中主要是个人房贷。

从房地产新增个人贷款余额的年度数据看，近五年总体上呈现出攀升态势。比如在2012年为0.96万亿，而到了2015年则攀升到了2.7万亿。我们基于2016年前三季度余额的数据，大致推导出2016年该指标约为5.24万亿。

由下图可知，2004年以来，我国个人房贷新增规模，主要与楼市波动有关，比如07年、09年、10年、13年、15年，16年，都是楼市繁荣年份，房子销售火爆，房贷发放自然也多。

然而，2016年前三季度，全国商品房销售额80208亿元增长41%，估计全年也是类似增速，但个人房贷同比增速却高达94%！

这就意味着，2016年房贷发放增速，是新房销售增速的两倍多！商业银行，疯子一般的发放房贷！到底是为什么？低息环境之下，实体经济不振，个人房贷成了银行疯抢的香饽饽！

同时，这也意味着，个人购房的杠杆率大幅提升。由于房贷中包含了新房和二手房贷款，在当前我国新房占主导的背景下，可以简单匡算一下，2016年购房贷款平均比例已达五成左右（将全款买房者也平均进去）。这一比例仍明显低于发达国家。

不过，去年以来，在我国少数楼市偏热城市，还有各类的非正规渠道的借贷资金，比如首付贷，进入到个人购房领域，在这些城市，少数购房者的杠杆率可达九成左右，投资投机成份较大，容易滋生泡沫。

第二张图，比较一下中国与日美的个贷余额增速。其实很多情况下，不宜拿中国的数据与发达国家相比，主要是经济和房地产所处发展阶段不同。这里也仅作大致比较。

日本楼市大泡沫，主要成生于85年之后至90年，个人房贷余额增幅扩大，1986年达到历史最高的55%，其后两年仍保持高位。于是，吹出了全球史上第一大楼市泡沫。

上一轮美国楼市持续了多年小涨，从上世纪80年代后，房贷余额增速始终保持正增长，2001年至2006年连续高增长（但增速明显低于86年至88年的日本），最终产生泡沫，并于2007年爆发次贷危机，2008年开始负增长或微增长。

2005年以来，中国房贷余额增幅增速明显高于美日两国。但这主要与中国楼市98年房改之后处于快增期有关，青春期骚动，可以理解。

不过，在中国经济已经降速、楼市已经告别黄金十年的背景下，2016年中国个人房贷余额增速重新回到07、09、10年高位，确实不正常，应属非理性繁荣。对此，大家应有理性而客观的认知。

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