财新传媒
位置:博客 > 杨红旭 > “地王潮”谢幕之后,谁在无声哭泣?

“地王潮”谢幕之后,谁在无声哭泣?

一场秋雨一层凉。这既是当下天气的现状,也是部分热点城市楼市的写照。

盛筵总让人兴奋,但总有散席的时候,不管你有多么留恋,都无法留住旧日繁景。 

问题的关键是,人们总是在纸醉金迷中迷失自我,房企总是在楼市火爆时忘记阴冷。

9月下旬开始,在一城一策方针指导下,在相关部门的部署下,20多个城市陆续出台调控措施,包括限购、限贷、限价、增加土地供应、整顿市场秩序、舆论引导等。

说得直白些,这些的调控措施主要是:抑制投资投机者买房,打压开发商捂盘涨价,打击代理中介坑蒙拐骗,禁止造谣传谣胡扯乱喷。其实,还有一点,限制地王及相关炒作。

一方面,热点城市将加大土地供应,地方出台的新政中大多提到:增加土地供应。比南京宣布:将在2016-2018年三年内密集推出商品住宅用地供应:2016年500公顷,2017年530公顷,2018年560公顷,合计1590公顷,借以缓解开发商在该市土地市场的“抢地热潮”。而2016年全年计供应商品住宅用地500公顷,前9个月实际完成340公顷。土地供应增加后,加之房市趋于降温,未来两三年地市自然会降温。

另一方面,热点城市的调控措施虽然没明说严控地王,但都开始暗地收紧了。比如暂缓可能成为地王地块出让,比如土拍中设置熔断机制,比如土拍中增加保障房和自持物业的比例,比如严查开发商拿地款的资金来源,不允许各种违规资金进入拿地环节,开发商的“前端配资”受到打压,另外房企的公司债等融资渠道也在被收紧。

另外,在抑制了热点城市的购房需求之后,开发商对于后市的预期也会降温。综合来看,本轮少数城市地王潮基本已经谢幕了。

本轮地王潮,主要由两类购地群体主导,一类是少数央企和少数地方国企,另一类是激进型民企。前者率先闹腾,后遭相关部门约谈,就不敢逞强了;后者则一直闹腾至9月底。具体企业,老杨心里清楚,在此就不点名了。

本轮地王热,大概始于何时?去年下半年一线城市较为明显,今年则快速扩散至少数二线城市。其中,南京、苏州、合肥这三个城市,由于出让地块较多,地王项目最多,被新闻炒作最凶。

尤其是今年二季度,地王实在太多,开发商热昏了头,很多地块都是面粉贵过面包,太多开发商丧失了理性,纯属赌博行为。对此,老杨只能表示:看不懂!

今年4月,苏州集中出让13块地时,几乎每块地楼面价都高于周边新房售价,结合我对苏州房价的判断(2015年苏州园区房价涨幅仅次于深圳前海),写了篇文章(点开可看):请警惕,中国楼市“绞肉机”的狰狞一面!

文中写道:“最后,预言一句吧:请上述13块土地获得者当中的多数开发商,做好思想准备,未来一两三年,原本温婉、现已狰狞的苏州楼市,将成为一台绞肉机!或许,一年半载之后,你将泪流满面的恳求政府允许退地。在多数时间,在多数地点,中国楼市或如媚娘,或似邻妹。但你必须清楚:在少数时间,在少数地点,中国楼市也有蛇蝎一面。无论开发商,还是购房者(尤其是投资者),都应明白这一点!上述或明或暗被点名的业界朋友们,就当老杨胡说八道,晚上不必失眠……”

几天前,有新闻报道,苏州4月地王潮中出让的诸多地块,其中一个项目,已将面粉做成了面包,新盘上市了,开盘居然只卖出几套房。由此可见,半年前我预言开始应验了,而少数开发商,可能渐趋失眠了,开始默默流泪了。

如果将视线拉得更长些,就会发现近几年中国地价有些扭曲了。看下图,全国开发企业购地价占全国商品房价格的比重,2011年至2013年上半年,占比为35%。而2013年下半年以来,总体保持在45%左右,足足提高了10个百分点。而且,即便是房市降温的2014年,地市仍保持高位。今年9月,这一比重创历史新高,逼近50%。

                            “地王潮”谢幕之后,谁在无声哭泣?

想想看,过去三年,房价构成中,地价成本越来越高,开发商的利润率其实并没明显增长,甚至不增反降。房地产的利益大头,即土地出让金。

过去三年,地价占房价的比重,已明显偏离历史中枢值,或者说偏高了。如果一定要说少数城市房价存在暂时性的小泡沫,则这些城市的地价泡沫,只会比房价泡沫更大!

【公众号:1、杨红旭楼市研究 2、购房研练社

【申请VIP粉或咨询房事:可加微信ysunwoods】

【关注“分答”,偷听老杨的更多干货】

推荐 6