政策内容很多，本文简要分析一下关于开发商卖房的那点事儿。

简单的说，开发商的经营活动，主要是四件事：融资、拿地、建房、卖房。如果压缩一下，就两件大事：拿地、卖房。

拿地这件事先放一边，不久会单独写篇文章，今年单独分析卖房。

近期出台的地方新政中，都有一条：认真整顿开发企业、中介机构。

比如：商品住房项目建筑规模在3万平方米以上的，每期申请销售许可面积不得低于3万平方米(尾盘除外)，商品住房项目建筑规模在3万平方米以下的，须一次性办理商品房销售许可。

再如：房地产开发企业取得商品房销售许可并办理商品房预售登记后10日内， 在交易场所醒目位置明确标示所有可售房源及其价格等信息，不得把明码标价变成口头告知。实行一套一标，并标示价格主管部门投诉举报电话。

又如：对开发商要求同一项目、同类房屋6个月内不得上调备案价格;再次申报备案价格超过6个月的上调幅度不得超过1%（合肥）。

另如，房地产开发企业不得以反复预定的方式囤积准售房源，每套房屋预定次数不得超过2次。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

总之，开发商在卖房环节，必须老老实实，不能动任何手脚，必须按政府审批的价格卖房，不准乱涨价，不准捂盘，不准乱广告。假如不老实呢？且看一则新闻：

“自9月23日起，苏州物价、住建部门对群众反映强烈的商品房销售违法违规问题重拳出击，联合开展商品房专项检查。对于涉嫌捂盘惜售、哄抬价格的，相关部门将先行告诫，进行警示约谈，经告诫、约谈仍不改正的，依法从严从重处罚。对于涉嫌存在虚假打折、虚假优惠等价格欺诈行为的，相关部门将进行警示性约谈，降低信用等级，暂停网签，并视违法情节严重程度给予行政处罚。

截至10月7日，检查组已检查房地产开发企业65家，其中22家涉嫌存在捂盘惜售、哄抬价格、标示内容更新不及时等违法违规问题。另有，苏州朗宏置业有限公司、华润置地（苏州）实业有限公司、苏州恒力置业有限公司等3家企业被国家住建部通报批评。

据苏州市物价局工作人员介绍，本次商品房销售价格行为专项检查将持续到今年11月30日。检查结束后将转为日常巡查，进行常态化监管，确保市场平稳。”

而10月3日，住房城乡建设部公布了16个城市查处的一批45家违法违规的房地产开发企业和中介机构。这些房地产企业和中介机构，通过发布虚假广告、恶意编造散布谣言，制造房源紧张气氛，采取违规预售、捂盘惜售等手段，煽动消费者购房，以达到其抬高房价、牟取私利的目的。这些行为不仅损害了消费者权益，也误导了市场预期，社会影响恶劣。对此，住房城乡建设部要求各地继续加大工作力度，进一步整顿规范房地产市场秩序，促进房地产市场稳定健康发展。

查处、曝光、约谈、罚款，上黑名单，对于开发商与中介机构来说，谁又愿意被媒体公开曝光，被社会舆论批斗呢？

那么，之前，开发商是怎么卖房子的呢？

其一，达到预售标准，申请预售证即可。而在部分城市，部分房企没拿到预售证，就开始卖房，也大量存在，比如北京周边那一圈！落后地区，这种情况很常见。

其二，审批预售价格时，官方不会严格限定，主要由开发商作主，而且取得预售证之后，开发商可以在很大范围内自由调价，主要是涨价。

其三，开发商拿到预售证之后，大多自主决定推盘量与节奏，比如今年一二线城市楼市火爆，很多开发商一张预售证，挤牙膏似的推货，一边推一边涨，以求利润最大化。甚至干脆封盘、不卖，也较常见。

那么，就没法律法规严格管制开发商的卖房行为吗？

老实说，从法律层面，还真没什么严格管制！

比如，根据《城市房地产管理法》制定的《城市房地产开发经营管理条例》：

第二十三条　房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
　　（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

2004年建设部修定的《城市商品房预售管理办法》中，也没规定更多的限制条项。开发商在卖房方面，其实具有很大的自主权。开发商是市场经济条件下的现代企业，在销售与产品定价方面，确实应该拥有较大的自主权。比如造手机、卖面包的企业，物价局会规定他们手机只能卖3000元，面包限价5元吗？

不过，房地产市场还与普通消费品市场不同，涉及民生，关乎经济与金融安全，房价过热的时候，开发商们为利而疯，不加以限制，确实不利于楼市稳康发展。

其实，十年前，就曾经有诸多调控楼市的政策了，其中整治市场秩序的文件与行动，也不止一次。

比如，2006年，根据《建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房[2006]166号）的要求，严肃查处违法违规案件。

1、各级建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门要把查处房地产交易环节的违法违规案件工作贯穿于专项整治工作的始终。要组织力量，重点查处当前严重影响房价稳定的房地产开发企业囤积土地、炒楼花、炒楼号，捂盘惜售、哄抬房价，发布虚假信息和广告、违规销售、欺诈；中介机构和房地产经纪人员利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费，在代理买卖过程中赚取差价等违法违规行为；合同违法和侵害消费者合法权益的行为。

2、要继续加大对房地产交易过程中典型违法违规案例的查处力度。对影响恶劣、后果严重的大案、要案，要依法从严惩处，并及时通过新闻媒体向社会公布处理结果。

3、经查处的违法违规案件，一律作为不良记录记入该企业的信用档案，并向社会公示。

那么，这轮国庆地方新政潮中，为何重新抡起大棒砸向开发商与中介呢？其实原因与十年前相同：楼市过热，房价飙生，企业为利而狂。

于是，在9月下旬，有关方面做出部署：认真整顿开发企业、中介机构，对于发生的违法违规案件，要及时公开处理，有的地方处理不得力，不及时，甚至护短。16个城市再也不能发生有影响的、被炒得满城风雨的事情。

特殊环境之下，“家长”很生气，脾气大。于是，至少未来半年，这些热点城市的开发商，不得不学着做“乖好孩子”了。

回顾过去半年，南京、合肥及其他几个城市 ，开发商的定价权被剥夺，导致很多新盘定价明显低于市场价，从而滋生出靠关系买房、一个房号炒到几十万这样的灰色空间。少赚钱的开发商们很郁闷。

展望未来半年，在销售环节被大幅严厉管制之后，况且在市场振荡式降温之后，开发商的日子将更加苦逼，心情更沮丧。

只有在楼市持续低迷半年或一年之后，地方政府才可能重新捧起开发商的小脸蛋：亲！你受委屈了……

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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