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史无前例的地王潮,连赌场都不如?

最近一段时间,少数热点城市的地王潮不断升级,地王数量之多,溢价率之高,史无前例,已经空前,或将绝后!


地王高潮不断,有两大负面影响:


其一,是推高房价的重要力量。地价高了,房价自然高;或者说地价高了,房价很难低。这是面粉与面包的关系。而且,在个别房价过热的城市,已经收紧了政策,但地王剧情仍高潮不断,则让购房者的心情无法平静。比如深圳龙华地王、南京、合肥诸多地王,9月苏州地王等。


其二,开发商被套、倒闭风险加大。开发商都盯着十几个热点城市,在这少数城市抢地成疯,激烈的市场竞争,逼迫房企调高拿地的风险系数,也激发了少数房企的赌性。多数地块面粉贵过面包,如果未来一二三年,卖房之时,房价如不能在当前水平上再涨三成以上,这些地王项目很难赚到钱。


理性分析,未来三年,这些城市的暴涨难以持续,整体再涨三成的概率难超五成。在老杨看来,未来三年将有一批地王项目高位站岗,只能苦逼的等待下一拨解放军的到来。甚至将有几家大中企房企倒闭。


针对房价高涨、地王不断,过去半年来,少数城市将调控的大刀砍向了地王,尤其是地王的制造者:开发商。不妨例举三个。


8月11日,南京调整土地竞拍规则——进行网上竞价并设定最高限价,如果达到最高限价时,仍有2家或以上单位继续竞买的,将摇号产生竞得者。这项土地竞拍最终以摇号确定归属的“新政”在全国尚属首创。


9月14日,郑九条”:郑东新区、郑州经济开发区土地出让时,网挂报价超过50%溢价率时,网挂报价中止,采取“限地价,竞房价”,即地价确定,参与网挂的竞买人现场竞综合房价,综合房价报价低者为竞得人。


9月28日,昆山楼市新政:土地价格溢价率达到60%—80%,现房销售。土地竞价溢价率超过80%的,中止网上竞价,转为 “一次报价出让方式” 进行竞价。在一次报价出让环节,按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。


近段时间,几个地方政府,在限制土地拍卖方面,相互借鉴与抄袭。而上述三个,有独特之处。


昆山的溢价率超80%,要求未来现房销售,属于参照南京,而最后一次报价决胜负,这一招早在2007年上海就曾在新江湾城某地王身上实验过。这一招数,仍属于市场机制范畴,无可厚非。


南京规定的竞拍地价,超过政府设定的最高价,则转入摇号。这一招数,不敢恭维,部分损害了市场机制,摇号中奖者,看似对参与的开发商是一种公平,但对于公众却不公平!因为中奖的开发商低于市场价拿地,但未来并不会低于市场价卖房,那么这损失的一块利益,原本应该属于全民所有的“财政收入”,凭什么就无偿送给了开发商?


郑州的“竞地价、限房价”,可以说相当奇芭,对市场机制伤害较大,简直是把开发商当成野兽笼之。如果未来房价或上涨,那么明显低于市场价的楼盘,谁有资格享受这天上掉下来的“馅饼”。如果未来房价下跌,当然倒霉的就是开发商了!


郑州的这种土拍,并非首创,十年前就有城市在这么干,名曰:限价房。2011年3月的国土资源部会议提出:今年要完善土地出让制度,积极探索“限房价、竞地价”、商品住宅配建保障房等一些做法,让土地出让从单纯的价高者得,向惠民生、稳预期、注重社会效应最大化转变。优质地块出让之前,要做好研判和评估,严防出让价格异常,特别是异常高价地。


史无前例的地王潮,连赌场都不如?

关于高地价与地王潮,其实国土部早就认识到其负面作用,并曾经想过很多办法。实践证明,限价房这一招,效果不好。因此,近几年也就销声匿迹了。


近几年,在土拍当中,竞配保障房的做法比较常见,尤其是北京使用的力度较大。但地方政府并没有做好准备:未来这些保障房的居民(多数中低收入),如何与其他中高收入业主,在一个小区中和谐相处?物业费有可能统一标准收取吗?未来几十年的小区经营与管理难题,实在是来不及细想,其实也想不明白!


有人会反驳老杨,你不能光批评人家,你能拿出更好的对策吗?其实,对策是现成的,凡是拿地后一年不开工的,罚款20%,两年后不开工的,无偿收回土地。就这么简单的一条现行法规,过去十几年就是落实不了。奇了妖怪了。呵呵。


其实地方政府心里很明白,也想努力一把,或者做个姿态,比如9月26日南京市又出台13条新政,其中包括:开发商的捂盘行为可能计入不良信用记录,在房屋销售前开发商不得参与土地拍卖。在土地出让合同中,除明确开竣工时间外,还需明确所建商品住宅的上市时间和规模。未按合同开工上市的,将严格按合同约定处罚。


老杨的观点很明确:开发商可以赌博式的抢地王,但如果在市场变化面前,赌输了,那么庄家一定要记得将他们的赌资收走!而不应该:善心发作,额外开恩,留下部分赌资,让赌徒们东山再起。否则,中国的土地市场,连赌场都不如!


[杨红旭论楼市]系头条号签约作者

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