财新传媒
位置:博客 > 杨红旭 > 少数城市房价高烧不退 原来是为了这件事

少数城市房价高烧不退 原来是为了这件事

今年3月,老杨在全国范围内,首开先河的提出“房地产板块轮动”学说。其后,通过多篇文章,阐述了这一学说的逻辑体系与轮动方向。

 

在这一学说的指导下,老杨精准的预测并实操了杭州房地产市场的轮动式崛起!与此同时,过去半年,老杨还多次在开发商中高层会议与粉丝内训课上,细致的讲解这一理论体系,让多家房企和很多红粉受益。

 

杨红旭: 少数城市房价高烧不退,原来是为了这件事!

 

半年后的今天,越来越多的人开始认可“房地产板块轮动”学说,因为其特征越来越明显,已成了秃子头上的狮子了,你还看不到吗?

 

正如2013年老杨首创房地产短周期理论后,近两年越来越多的市场参与者,开始意识到其巨大指导意义与现实价值。你如视而不见,趁早关门,别再瞎折腾房地产了。

 

很多人说,我的PPT(上图)做得真丑。老杨认为,越是简洁、朴实的PPT,越有利于传递信息。那些花里胡烧的画面设计,看似很美,却有害于信息传递。

 

接下来,老杨通过易居研究院数据,阐述一个观点:国家在决定去库存的那一刻,就注定了要让房地产板块轮动!去库存不能指望降房价,反而要靠涨房价!

 

2015年11月,国家首次提出房地产去库存。12月份的中央经济工作会议,更将去库存列为2016年五大工作任务之一。且罕见的用 325个字进行表述。其中提出:适当降低商品住房价格。

 

下图是我当写的博文分析。

 

杨红旭: 少数城市房价高烧不退,原来是为了这件事!

 

那么,是否能通过降价去库存?近一年时间过去了,现在基本可能得出结论:要靠涨价才能去库存,路径依赖是:房地产板块轮动!

 

房价上涨、去库存与板块轮动的次序:第一步:一线房价先涨;第二步,核心二线与大都市周边跟进;第三步,普通二线与少量强三线扩散;第四步,弱二线与强三线扩大战果;第五步,多数三四线覆盖。最后,收官!全国性收紧政策,打压房价!

 

接下来,咱们通过三组数据细解析

 

1、成交量的变化。9月上半月,易居研究院跟踪的一二三线20个典型城市的新建商品住宅成交面积同比增幅分别为1%、38%和82%。 可见,2015年主要是一线和少数二线城市去库存,今年主要是部分二线和多数三线去库存。

 

如今,一线城市需要补库存,而三线城市销售加速,房价正在企稳反弹,全国70个大中城市,其中包括35个三线城市,房价多已上涨。

 

杨红旭: 少数城市房价高烧不退,原来是为了这件事!

 

2、去化周期。易居研究院的35城存销比显示,2014年四季度开始库存压力不断减小,一二三线城市皆如此。

 

2016年8月份,一、二、三线城市新建商品住宅存销比分别为7.5、8.7和13.9个月。

 

大家注意,近两三个月,二线城市的去化周期,居然已经贴近一线城市,说明少数二线样本城市楼市火爆,房价涨幅并不输一线城市。投资机会,大把大把的。

 

三线城市去化周期,也由最高26个月,降至如今的约14个月,几乎腰斩!房价具备了企稳上涨的能量。

 

也许有人会问,去化周期降到什么程度,国家才能满意,才会开始全国性收紧政策?

 

老杨悄悄的告诉大家,当前一线和部分二线城市去库存,已经到位,甚至过头了。而关键是三线城市,去库化周期至少要回到9个月左右,也即2011年初的水平,也即全国库存开始持续攀升之前的水平!

 

如果看下图中的曲线,好像也要不了几个月了。老杨认为需要半年,也即至明年二季度,这张图上的三线样本城市的去库存,就会基本到位!

 

然而,我们的报告中,只是选了少数三线样本城市,如果看全国三四线总体,则会明显滞后。如果加了中小城镇的库存,则更要滞后几年后了。

 

杨红旭: 少数城市房价高烧不退,原来是为了这件事!

 

3、房价走势。下图为70城中的一二三线房价环比增幅比较。可以看出,本轮一线城市房价环比增幅,在顶部构筑了一个非常复杂的形态,而以往的三个房地产短周期的繁荣期,一线城市房价环增幅皆为单顶,本轮却是三重顶。

 

为什么会这样?为什么为什么为什么?就是因为本轮需要全国去库存,国家要的是春光满园,而非一花独开!

 

一线城市房价率先大涨,去库存完成任务,但二弟三弟四弟还没跟上呀,大哥必须守住阵地!等待二线三线四线城市跟上,房价上涨,库存减少!

 

由于对上述逻辑认识不足,老杨也不得不承认,自己出现了局部误判,比如在去年6月深圳房价环比见顶之后,就急着看淡深圳的下半年;比如今年8月一线城市房价环比增幅第三次扩大,同样在俺的意料之外!水平真糗!

 

杨红旭: 少数城市房价高烧不退,原来是为了这件事!

 

老杨有个缺点,爱显摆过去预测对的地方;但老杨也有个优点,勇于承认失误之处。人无完人嘛。大叔大妈大哥大姐小弟小妹小盆友们,多多包涵!

 

我承认错误的目的,是为了逼着自己反思、总结,然后提高预测水平,最后继续显摆……

 

此时,我好像听到无数个同一个声音响起:取关!!!

 

[杨红旭论楼市]系头条号签约作者

【关注公众号:1、杨红旭楼市研究。2、购房研练社

【申请VIP粉或咨询房事:可加微信ysunwoods】

【关注“值乎”,偷听老杨的更多干货】

 



推荐 0