在这一学说的指导下，老杨精准的预测并实操了杭州房地产市场的轮动式崛起！与此同时，过去半年，老杨还多次在开发商中高层会议与粉丝内训课上，细致的讲解这一理论体系，让多家房企和很多红粉受益。

半年后的今天，越来越多的人开始认可“房地产板块轮动”学说，因为其特征越来越明显，已成了秃子头上的狮子了，你还看不到吗？

正如2013年老杨首创房地产短周期理论后，近两年越来越多的市场参与者，开始意识到其巨大指导意义与现实价值。你如视而不见，趁早关门，别再瞎折腾房地产了。

很多人说，我的PPT（上图）做得真丑。老杨认为，越是简洁、朴实的PPT，越有利于传递信息。那些花里胡烧的画面设计，看似很美，却有害于信息传递。

接下来，老杨通过易居研究院数据，阐述一个观点：国家在决定去库存的那一刻，就注定了要让房地产板块轮动！去库存不能指望降房价，反而要靠涨房价！

2015年11月，国家首次提出房地产去库存。12月份的中央经济工作会议，更将去库存列为2016年五大工作任务之一。且罕见的用 325个字进行表述。其中提出：适当降低商品住房价格。

下图是我当写的博文分析。

那么，是否能通过降价去库存？近一年时间过去了，现在基本可能得出结论：要靠涨价才能去库存，路径依赖是：房地产板块轮动！

房价上涨、去库存与板块轮动的次序：第一步：一线房价先涨；第二步，核心二线与大都市周边跟进；第三步，普通二线与少量强三线扩散；第四步，弱二线与强三线扩大战果；第五步，多数三四线覆盖。最后，收官！全国性收紧政策，打压房价！

接下来，咱们通过三组数据细解析

1、成交量的变化。9月上半月，易居研究院跟踪的一二三线20个典型城市的新建商品住宅成交面积同比增幅分别为1%、38%和82%。 可见，2015年主要是一线和少数二线城市去库存，今年主要是部分二线和多数三线去库存。

如今，一线城市需要补库存，而三线城市销售加速，房价正在企稳反弹，全国70个大中城市，其中包括35个三线城市，房价多已上涨。

2、去化周期。易居研究院的35城存销比显示，2014年四季度开始库存压力不断减小，一二三线城市皆如此。

2016年8月份，一、二、三线城市新建商品住宅存销比分别为7.5、8.7和13.9个月。

大家注意，近两三个月，二线城市的去化周期，居然已经贴近一线城市，说明少数二线样本城市楼市火爆，房价涨幅并不输一线城市。投资机会，大把大把的。

三线城市去化周期，也由最高26个月，降至如今的约14个月，几乎腰斩！房价具备了企稳上涨的能量。

也许有人会问，去化周期降到什么程度，国家才能满意，才会开始全国性收紧政策？

老杨悄悄的告诉大家，当前一线和部分二线城市去库存，已经到位，甚至过头了。而关键是三线城市，去库化周期至少要回到9个月左右，也即2011年初的水平，也即全国库存开始持续攀升之前的水平！

如果看下图中的曲线，好像也要不了几个月了。老杨认为需要半年，也即至明年二季度，这张图上的三线样本城市的去库存，就会基本到位！

然而，我们的报告中，只是选了少数三线样本城市，如果看全国三四线总体，则会明显滞后。如果加了中小城镇的库存，则更要滞后几年后了。

3、房价走势。下图为70城中的一二三线房价环比增幅比较。可以看出，本轮一线城市房价环比增幅，在顶部构筑了一个非常复杂的形态，而以往的三个房地产短周期的繁荣期，一线城市房价环增幅皆为单顶，本轮却是三重顶。

为什么会这样？为什么为什么为什么？就是因为本轮需要全国去库存，国家要的是春光满园，而非一花独开！

一线城市房价率先大涨，去库存完成任务，但二弟三弟四弟还没跟上呀，大哥必须守住阵地！等待二线三线四线城市跟上，房价上涨，库存减少！

由于对上述逻辑认识不足，老杨也不得不承认，自己出现了局部误判，比如在去年6月深圳房价环比见顶之后，就急着看淡深圳的下半年；比如今年8月一线城市房价环比增幅第三次扩大，同样在俺的意料之外！水平真糗！

老杨有个缺点，爱显摆过去预测对的地方；但老杨也有个优点，勇于承认失误之处。人无完人嘛。大叔大妈大哥大姐小弟小妹小盆友们，多多包涵！

我承认错误的目的，是为了逼着自己反思、总结，然后提高预测水平，最后继续显摆……

此时，我好像听到无数个同一个声音响起：取关！！！

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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